房叔问答

关键词：之江问：房叔您好，云启之江上期摇号没摇上，看最近摇的人也多，想淘淘二手的，捡捡漏的；但又不怎么了解，西湖珊瑚世纪550万124平和禹洲滨之江的小洋房520万132平的哪个好？是不是彩虹高架的南面不怎么好？孩子以后上班离西湖比较近，总预算500来万。一方面摇的人多，另一方面也担心以后房价会上涨？请教下是继续摇号还是二手？如果二手之江这里哪个地段好些，有什么推荐的吗？杭州房叔：不容易上涨，经济不乐观，在整体经济回暖之前房价没有整体上涨的基础。之江这里，品质好的二手房价格还是明显高于新房的，加上税费差距更大，当下没啥捡漏机会。单纯珊瑚世纪和滨之江对比，是珊瑚世纪好一些，无论品质还是学区，但都明显弱于新房，建议继续耐心摇号，二手即使要考虑也不用着急。关键词：E类人才&预算600万问：不喜欢住高层，所以滨江萧山那些几十层高的房子都排除掉，想买总高不超过10层的低密度洋房那种，更看重居住体验。所以想咨询下房叔，我这种单身青年，打算买杭州首套房，上班比较时间灵活，不用考虑工作远近，符合我要求的自住兼具保值功能的话，该如何操作。E类人才，预算600万以内。是考虑符合要求的二手房比如翡翠城三四期，西溪之星，远洋西溪公馆这种次新房（感觉这样次新房还有很大下调空间），还是新房比如保利和著薇棠轩这种，甚至良渚玉海棠（担心这两个楼盘都无法保值），再或者市区低密度的老房子能保值的比如山水人家、嘉绿苑、政苑等小区（感觉这种二手房也有很大下调空间）。另外我看好像符合我要求的低密度楼盘大都分布在西边，房叔还有啥推荐的。如果交通方便，加过得去的学区就更好了。十分感谢！杭州房叔：性价比角度，还是较好的新房好一些。如果侧重保值，摇新房先，这个预算西边眼下至少还有万科申花北项目可以摇，不然人才资格真心可惜了。符合你偏好的刚需新房次选。关于个人喜好，个人建议忍一忍，等限售期结束再按需求置换。二手有经验和判断力的情况下才可淘，耐心砍价求性价比，经济彻底回暖前市场并没有反转的基础。二手相对而言还是偏向于次新，老城西的老房子保值相对差一些了。关键词：回迁房问：家里老人在拱墅区都市水乡水清苑有3套回迁房，目前1套自住，另2套出租（一个在一楼，另一个在顶楼5-6楼带阁楼）。因为想到后面会有大量共有产权房，肯定会冲击回迁房这种低品质房，如果想向上置换的话，有什么建议么？卖的话现在价格很低，估计才200出头，然后小区成交也比较少。杭州房叔：都市水乡回迁房留着意义真心不大，品质、人群、学区以及小区域的发展空间都成问题。很简单的道理，后市无望跑赢资金成本，只要钱有合适去处，无论置换好一些的产品，还是理财，都可以考虑出掉。关键词：东旭府&江南实验学区房问：目前在萧山义桥碧桂园东旭府有一套89平边套自住，已挂牌准备卖了买江南实验的学区房；问题是东旭府房子比较难卖，亏本卖尚未下定决心，想问问对于我们这样远郊置换到主城区的，卖房最好的时点是什么时候，然后江南实验附近学区房值得买吗？目前比较喜欢的是风雅钱塘的房子，是2007年房子，会不会比较老？江南实验附近这块区域作为置换改善是否合适？这个区域未来房价大幅度跌价可能性大吗？或者其他区域有没有适合我们的板块推荐（学区+自住）。杭州房叔：现在就能卖，远郊有土地储备的情况下，只要新房有持续供应，二手回暖就没戏。目前经济状况，市场反转没什么指望，远郊很难跑赢资金成本，亏不亏是另外一个维度，现在需要考虑的是后续的正向操作。老房子风雅钱塘这种，升值肯定偏弱了，耐心淘求性价比，为了学区也是没有办法，大幅下跌不至于，基本核心区了，也有学区支撑。这一带闻涛学区也可以考虑，类似半岛国际，可淘。二手楼盘只是一方面，具体房源性价比才是决定性的，唯有辛苦多跑才有淘到好房源的机会。关键词：中外公寓问：房叔，您好，又要打扰您了。我手上还有一套金沙湖板块，中外公寓70方的房子。2018年高点买入，现在同小区同面积的房子挂价明显低于我当时买的价格。这套房子目前明显是亏的。您觉得如果继续持有，是否还有价格回升的机会？还是现在就亏本卖掉？杭州房叔：反弹机会极小。关于后市的走向10.16日新政解读有说，后续也分析过多次了（是转折，不是起飞！新政奠定杭州信心 ）。手上的房子该不该留，跟你卖掉是赚是亏没有关系，主要取决于两个方面。一是看你个人有没有正向置换的机会，二是看手上房子的保值性能。正向置换容易理解，以旧换新，以郊区换核心，以普通换稀有，正向置换成功，就操作本身而言，至少是赚的。以前发过推文，可以进我公众号搜索“正向置换”关键词翻看（正向置换，亏一点也值得 ）。能不能保值，一看板块能级，二看产品等级，三看竞品优势。金沙湖宜居性可以，但是本身板块能级只能算区域天花板，吸纳外来人口的能力并不强，非引领性、稀缺性产品，潜力不算大。产品角度，尽管中外公寓得房率明显优势，商业近便，但地铁不算太近，也不紧挨着金沙湖，加上房龄略大，本身稀缺性不足，学区上也没有优势，非板块高等级优势产品，只能算均好性还行，在新晋竞品较多而且产品没有优势的情况下，持有价值就偏弱。另外一个判断方法也说过多次，简单判断这个产品能不能跑赢资金成本，大概率跑不赢的就可以考虑出掉。

关键词：金玺钰府问：金玺钰府有90方3房，现在出还是明年3月出？现在价格历史低点，明年会不会好些？新政出来后附近小区成交量和价格没有预想得那么好。杭州房叔：金玺钰府小区一般，板块不差。不着急的情况下可以适当耐心挂，价格相对满意才出，毕竟至少是中上水平，兼顾区位和成长性学区的产品，总价也不高，板块内同价位产品后续供应极少了。政策不变的情况下，明年3月二手市场预期并不会有起色，主要还是看后续杭州市场是否会彻底放开限购以及放开限价，尤其是后者。关键词：杭州碧桂园问：房叔您好，有个问题请教您哈，我13年在下沙大学城北买了一套82方（两房一卫毛坯），名字叫杭州碧桂园，总价83万，总高32楼，我买的是14楼。后来装修花了十几万，住了五年后租出去了，租金差不多是一月3000。我今年上半年未科这边买了套134方的房子，商贷100万，公积金贷款100万。我了解到下沙这个房子现在只能卖150左右，跌了挺多，我自己每月有公积金加上收房租，现在还贷压力倒是比较轻松。您觉得我这个情况要不要把下沙的房子卖掉呢？现在跌这么多了，82方150万而已，以后还有上涨的可能么？感谢叔。杭州房叔：下沙北挺难，纯粹居住的板块定位已经非常清晰了，缺乏利好和想象空间。杭州碧桂园是碧桂园首次进入杭州的产品，房龄也偏大了，加上板块二手存量大、后续供应量也不小，想要反弹很难，倾向于出掉。另外一个简单的判断方法是，投资保值角度，如果后续的升值不能跑赢资金成本，是不值得持有的，这个产品机会极小。关键词：行知or文澜二小学区房问：目前在勾庄自住一套三房，面积120左右；小孩2025年上小学，想在主城购置一套学区房，目前在关注行知或文澜二小的学区房；问题有两个：1、新购一套小面积学区房还是置换一套大面积的学区房兼自住，两者更推荐哪个？目前万家名城这套房子，除了学区，其他都挺满意，所以个人更倾向购置一套小面积学区房用于上学。2、如果买小面积学区房，350万在行知可以买到50方左右的老房子或者40方的一室电梯房，在文澜二小这里，可以买一套90方的次新房（目前在关注杭钢尚塘府），从保值和以后脱手考虑，两个学区更推荐哪个？希望能够帮忙分析一下。杭州房叔：主要是为了学区，兼顾保值和将来出手。倾向于行知小户型淘淘看，一则学区好一些，二则将来出售也容易。尚堂府位置不行，保值升值并不看好。文澜二小新学校，虽然有成长性，但当下而言，相比行知+十三中这样的优质学区组合不是一个层次的。关键词：丽晶城&缦云坊问：房叔你好，准备买世贸丽景城，学区是文三街小学，现在房价已经比之前降了不少，后续世贸丽景城的房价走向会是什么样呢？我们有一套房子在缦云坊，大户型，这个房子需要尽快卖掉吗？现在那边的房价已经降到亏本了。杭州房叔：世贸丽晶城位置学区都是可以的，房龄略大产品老了一些，浙大搬迁之后黄龙一直走下坡路，远不及当初了，从周边写字楼入驻情况可以清晰地看到这一点，后市预期房价走势大体平平，也难有利好。为了学区，可以多砍价试试，求性价比。缦云坊，要不中长线持有赌云城发展，要不短期价格相对满意就出掉，近郊二手市场要有大的改观短期还是难的，没有经济基础和大的政策调整，依然是继续磨底的判断。关键词：各价格段新房选择问：房叔你好，之前咨询过你非常感谢中肯的建议。我们家目前情况这样的，我自己刚刚如愿拿到了人才资格，社保不长目前有41个月了，老家房子听从你的建议两套均已出售，目前首付最高可以有600万的样子；我古荡上班，女友西湖文化广场工作稳定的那种，麻烦给个后续新房摇号的建议。另外还有两个诉求，我父母老破小已出，户口不在杭州也没有社保，但是有西湖区的个人所得税记录7年多，500万左右的预算，保值为主；女友也有婚前房产的计划，预算低一些三四百万，能否建议一些优先摇号的楼盘。总是麻烦叔，非常感谢。杭州房叔：一个个来。你自己的情况，人才资格核心区优质项目都可以摇。可以参考一下我公众号11月13日推文：新政后新房盘点三：越贵的越值得摇？重点建议关注滨江三塘项目、招商申花项目，均可以兼顾学区；湖墅两个项目性价比也是不错的，低密地块还有稀缺性，如果能摇中，把父母准备摇号的资金一起投入都是非常值得的；投资考虑的话，望阙轩、滨江儿保项目滨月云府也都是优质选择。父母房票，参考一下10月22日推文：解禁的需求，最值得关注的新房列表；女友房票，参考一下11.1日推文：3万级新房摇号指南，“王者”究竟是谁？优先选择性价比较好的项目，耐心摇号，祝你好运！