In the Loop

绿色转型、科技驱动、体验升级——商业地产正在经历一场悄然重构。奢侈品不再只是“买楼”，而是在重新定义空间的未来；科技不只是赋能效率，更在重新诠释人与环境的连接方式；而时尚零售，也在向“沉浸式生活场域”进化。在本期《In the Loop》中，我们再次邀请到了十年房地产投资与资产管理经验、曾任职凯德（CapitaLand）等国际一线地产机构的陈居正，从全球视角出发，带你深入探讨绿色地产、品牌战略与跨界空间创新背后的价值逻辑。我们将从新加坡绿色政策聊起，延展至一线地产创新实践，来探讨未来的商业地产如何与时尚零售、科技应用与消费者体验形成合力。本期亮点包括：· 从“出售”到“租回”：奢侈品牌如何通过轻资产化战略应对现金流压力？· 什么是“产业地产”？为什么“非同质化体验”将成为下一阶段商业地产的核心关键词？· 以K11、尚街Loft为例，时尚 × 空间叙事 × 消费者互动，是未来地产升级的方向吗？· 小而稳的“邻里商铺”为什么成为资本青睐的新宠？从早餐铺与咖啡店到网红路经济，微型消费场域的投资逻辑· 新加坡绿色地产转型全景：政府自上而下推动 + ESG战略性吸引力的双轮驱动模式· 面对高成本、高投入的绿色科技（光伏、智能制冷系统等），地产商等绿色科技先行者如何算得过“这笔账”？· 未来商业地产的协同趋势：时尚品牌、地产基金与科技企业之间如何形成生态协作共同体？· 从三里屯到宽窄巷子，从体验设计到社群共创，“空间叙事”是否成为新消费的情绪锚点？内容提要：02:18 “卖楼后再租”的轻资产操作，“Sales-lease-back”（出售后回租）如何帮助品牌释放现金流压力？05:10 百分百重资产与百分百轻资产之间，品牌方商户还有哪些“进可攻退可守”的灵活打法？06:48 商业地产提供给消费者的价值核心就两个字：体验；打造有独特体验的商业地产空间可能是未来的一个发展方向11:45 “邻里商铺”为什么成为地产投资的新蓝海？小微空间如何支撑稳健回报？15:50 新加坡绿色地产转型的关键：政策如何以“软硬兼施”推动全行业变革？16:36 居正认为现在的品牌或租户入驻绿色地产，更多是一种品牌策略考量18:00 将绿色科技和地产结合打造一种独特的绿色空间体验，可能会探索出一条可行的商业化道路19:33 在资本方看来，ESG是一个考量因素，但是考虑的比重没有那么大22:55 绿色转型下，政府的幕后推动作用至关重要27:45 ESG战略在某种程度上是能提高新加坡国土资源的独立自主性31:50 未来的商业地产模式，必定是各种不同独特元素的融合，最终为消费者呈现出一种独特而不可替代的体验空间34:55 科技在商业地产与零售转型中发挥着提升体验品质与驱动大数据决策的双重作用，展望未来，地产与零售行业在科技赋能下将涌现更多创新商机节目中提及的案例：北京·奢侈品百货旗舰店“SKP-S”沉浸式体验购物中心作为“文化型零售”的代表，K11 MUSEA定期举办各类文化艺术活动。安踏 0 碳使命店ANTA ZERO是安踏致力于从产品制造到终端运营全面实现减碳目标的创新零售业态。占地面积 450 平方米的多元空间融合创意展陈、零售、社区服务以及互动体验—消费者在店内不仅可体验及购买使用环保材料的产品，还能观赏可持续概念的艺术装置、阅读可持续相关书籍、甚至可以参与产品再造工坊体验等。新加坡樟宜机场来宾介绍陈居正陈居正，CFA，拥有十年房地产投资与资产管理经验，涵盖机构与个人投资。职业经历横跨开发商、房地产投资信托（REIT）及房地产私募基金，涉及亚太、美国与欧洲等主要市场。曾任职于新加坡凯德集团与星狮地产，主导房地产投资、融资与资产管理工作。同时，在新加坡建立并管理一支面向散户投资者的商铺资产组合。近期获美国西北大学凯洛格商学院MBA录取，致力于通过商学院平台进一步拓展全球视野，深化房地产与商业领域的战略思维与跨界能力。联系方式：抖音：@陈同学在思考Bilibili：@陈同学在思考Youtube：@陈同学在思考🎧欢迎在评论区留言，分享你的收听感受，也欢迎在社交媒体关注“陈同学在思考”去透过硬核地产投资打破信息差，看懂背后商业逻辑。如果你喜欢本期节目，也别忘了订阅我们的播客并分享给你的朋友～本期团队出品 / In the Loop主播 / Flo, Echo嘉宾 / 陈居正（JuzhengChen）后期剪辑 / Echo内容文案 / Flo商务合作邮箱：[email protected]

为什么越来越多的时尚和奢侈品牌、甚至消费科技企业，都开始“买楼”了？奢侈品集团收购地标建筑，是资本动作，还是品牌叙事？时尚与商业地产，看似遥远，却正在融合——既是渠道，更是体验，更是资本价值锚点。本期《In the Loop》我们邀请到了十年房地产投资与资产管理经验、现居新加坡的陈居正，分享他在一众国际地产机构的地产投资经验，从品牌如何做“地主”开始，带你读懂时尚、零售、资本和地产业这场深水博弈的本质。本期亮点包括： 从地产投资看Kering, LVMH，Prada纷纷收购地标建筑，是为品牌价值还是风险对冲？ 时尚品牌和地产公司两类玩家在面对地产商业时背后真正考量和诉求不同在哪里？ 从江南布衣的天目里到HAI550：品牌做地产运营是“副业”还是转型？ 从博裕收购北京SKP，到PAG收购万达，资本入局地产投资，背后释放的是消费回暖信号还是投资理性行为？ 从租金到商场的地产价值，时尚品牌如何通过与商场租金结构博弈实现品牌价值与利益最大化？ 从地产投资到资产运营，两者不可分割 从当下最为活跃的实体经济读懂地产项目里不同品牌的组合和定位 品牌如何判断一块地产是否适合入驻，从而构建品牌生态？内容提要：02:54 时尚品牌或者消费科技行业等终端使用方与地产公司这两类玩家参与地产投资的目的是非常不同05:26 时尚品牌或奢侈品等收购核心地产主要还是为了服务主营业务，分为有形和无形价值08:22 雅戈尔投资银泰百货，京东入局万达商场等，更多是出于一种实际考量10:13 时尚品牌方去收购地产，最大的考量是和品牌自身的一个契合度，如果用来投资，大多数情况下不那么容易盈利11:40 时尚品牌这类地产终端使用方和地产公司收购地产最关键的不同一个是从自身角度出发，一个是从用户角度出发13:41 入局地产游戏，要非常清晰知道地产对于主营业务的意义在哪，要有可量化的优势和好处18:16 江南布衣从打造天目里到运营管理雅戈尔投资的HAI550，已经在玩一个不一样的游戏了18:48 地产运营门槛相对低一点，但做好是非常难的22:54 PAG收购万达我更愿意看作是一种低价收购和纯理性投资25:30 品牌力价值高的租户，不一定转化为高租金29:17 地产运营团队才是真正的幕后英雄，运营的重要性在某种程度是超过投资的32:10 从商业地产角度来说，比较重体验式的消费实体，是最活跃最有价值的承租商；从地产运营角度看，不同品类共同支撑起地产价值34:16 从微观到宏观，不同定位的品牌该如何选择地产合作节目中提及的案例：图为法国奢侈品巨头 LVMH 集团买下的法国巴黎香榭丽Champs Elysées 大街150号的建筑。同时，这座建筑距离巴黎地标建筑凯旋门的距离仅百余米。2024年4月4日，法国奢侈品巨头开云集团 (Kering) 重金押注米兰，以13亿欧元的价格从美国私募基金黑石集团 (Blackstone)在欧洲的合作伙伴公司手中收购位于时尚奢侈品四方区的零售物业 Montenapoleone 8。图为博裕基金收购的北京SKP，本次博裕收购其42～45%股权，整体估值40-50亿美元。公告显示，博裕五期美元基金于2021年3月30日成立于新加坡，博裕投资是一家拥有综合协同平台的另类资产管理公司。Prada荣宅的1918年旧址位于上海市中心，历史悠久。为了展示Miuccia Prada和Patrizio Bertelli对中国文化遗产的尊重和欣赏，2011年，Prada开始了历时6年的荣宅修缮工程，保留建筑精髓，采用高超技艺打造极致细节。于2017年10月12日重新建成开幕。该建筑内部空间灵活，用于举办Prada集团在中国的各类文化活动。2004年，上海宣布Prada荣宅成为静安区的文化遗产，列入上海最有价值的历史建筑物名单之中。服装品牌JNBY江南布衣参与地产布局，在杭州自持开发综合性艺术园区“天目里”项目中。而在上海，雅戈尔收购淮海中路的核心地段并落地“HAI550”——一个聚焦可持续生活方式的零售空间，其背后亦由“天目里”运营团队进行内容策划与商业管理。天目里位于中国浙江省杭州市，是普利兹克奖得主伦佐 · 皮亚诺在中国承接的第一个项目。该项目建筑面积约23万平方米，包含办公、美术馆、艺术中心、秀场、设计酒店及艺术商业等功能，是一个具有地标意义的综合性的艺术园区。由服装品牌江南布衣与goa大象设计共同投资建设。来宾介绍陈居正陈居正，CFA，拥有十年房地产投资与资产管理经验，涵盖机构与个人投资。职业经历横跨开发商、房地产投资信托（REIT）及房地产私募基金，涉及亚太、美国与欧洲等主要市场。曾任职于新加坡凯德集团与星狮地产，主导房地产投资、融资与资产管理工作。同时，在新加坡建立并管理一支面向散户投资者的商铺资产组合。近期获美国西北大学凯洛格商学院MBA录取，致力于通过商学院平台进一步拓展全球视野，深化房地产与商业领域的战略思维与跨界能力。联系方式：抖音：@陈同学在思考Bilibili：@陈同学在思考Youtube：@陈同学在思考🎧 欢迎在评论区留言，分享你的收听感受，也欢迎在社交媒体关注“陈同学在思考”去透过硬核地产投资打破信息差，看懂背后商业逻辑。如果你喜欢本期节目，也别忘了订阅我们的播客并分享给你的朋友～本期团队出品 / In the Loop主播 / Flo, Echo嘉宾 / 陈居正（Juzheng Chen）后期剪辑 / Echo内容文案 / Flo商务合作邮箱：[email protected]

本期《In the Loop》，我们邀请到了纽约独立设计师品牌 Private Policy 的创始人李浩冉（HaoranLi），与我们深度探讨独立设计师如何穿越商业与创意的夹缝，构建一个兼具全球视野、亚裔族群与可持续叙事的品牌。Haoran是首位获得美国 CFDA x Vogue 时尚基金大奖的中国设计师，他将带我们走进 Private Policy 的创立故事、品牌文化、可持续实践与未来商业图景。本期亮点包括：l 如何从“社会议题”中提炼灵感，构建独特Socio-Political品牌叙事？l Private Policy如何融合全球灵感，在纽约与上海两个市场传递具有当代精神的品牌表达？l 从CFDA大奖到小红书经营：一个亚裔设计师的中美双线进击之路l 时尚品牌是否必须强调“可持续”？还是应该把它视为默认设置？l 从回收牛仔项目到可降解亮片：Private Policy如何用行动从Day 1诠释可持续？l 如何判断一个新材料值得合作？设计师视角下的可持续“好面料”标准l 中国消费者对可持续的情绪，和美国市场有何不同？l 私募风投基金 vs.奢侈品集团：设计师如何判断外部资金是否值得引入？l Private Policy未来规划与畅想：纽约首家线下直营门店、持续亚裔叙事内容提要02:54 时尚就是一面镜子， 应该反映当下社会现状和需求06:11 不同时代下美国的亚裔时尚叙事，从Alexander Wang, Jason Wu 到新一代华裔品牌09:57 如果现在让我创立品牌，我可能不会做这个事11:05 我觉得我们的天猫店是创立品牌以来最大的挫败13:59 设计师品牌的故事和文化内核才是最重要的，只以销量去评判一个独立设计师品牌，是非常不友好的方式16:59 作为独立设计师品牌，更应该去实验一些可持续创新材料，去启发整个市场20:12 可持续创新面料的成本是我决定是否采购的一个核心宗旨23:02 设计师就是应该想办法去解决可持续创新面料如何应用和推广的问题23:34 我觉得在2025年，独立设计师或者独立品牌理所应该要践行可持续，不应该要特别强调27:19 中国消费者特别在乎叙事和生活方式，如果能和可持续结合起来，会是一个很大的突破点31:25 The Row 这样一个又具备当代性和广泛性的品牌才是当下社会所需要的35:13 对品牌当下发展来说，有了流量才有话语权39:30 对于外部资金的引入，资金只是一方面，供应链和零售渠道等产业上下游的赋能也是看重的板块42:28 未来3到5年，希望能在纽约开设2家门店，更稳定的百货渠道，以及讲述更多关于亚裔族群的品牌叙事节目中提及的品牌：Collina Strada 是一个来自纽约的先锋时尚品牌，由设计师 Hillary Taymour 创立。它以其可持续实践、怪诞美学和强烈的自我表达主义风格而闻名，是近年来在国际时尚界广受关注的独立设计师品牌之一。Collina Strada 不仅把“可持续”写在品牌理念中，更是从生产方式到传播形式都贯彻环保与社会责任：比如使用大量再生、回收、有机材质（如回收T恤、植物染色布料、deadstock 面料）；与本地小工坊、艺术家、种族平权组织合作；强调透明供应链，在官网说明材料来源；以及鼓励重复穿着和DIY改造，通过实验性视觉风格打破大众对“环保时尚＝素色极简”的刻板印象。Kim Shui 是一位出生于美国、在意大利罗马长大的华裔设计师，现居纽约。她于 2016 年创立了同名时装品牌 Kim Shui，致力于通过时尚表达多元文化身份、女性力量和自我认同。嘉宾介绍李浩冉 Haoran LiPrivate Policy 创建人 Haoran Li毕业于纽约Parsons 帕森设计学院。他在Alexander Wang，Jason Wu 等纽约品牌积累实习工作经验后，决定创立独立品牌，为时尚界带来有当下社会意义的创意。曾获包括CFDA x Vogue Fashion Fund、连卡佛创意大赛、Fashion Asia在内的多个国际奖项。在创立Private Policy时即将“无性别”“社会议题”与“可持续创新”作为品牌三大核心理念。品牌横跨中美，在纽约和上海均有发布与社群基础，并在亚裔文化叙事领域持续发声，是近年来最具代表性的亚裔独立品牌之一。图为Private Policy 2023AW -“We Are All Animals”系列图为Private Policy族群面孔联系方式：小红书：@PRIVATEPOLICY和@Haoran Li好人微博：@PrivatePolicyNYINSTAGRAM：@privatepolicyny官网：privatepolicyny.com微信公众号：@PRIVATE POLICY🎧欢迎在评论区留言，分享你的收听感受，也欢迎在社交媒体搜索“Private Policy”关注最近在纽约落地的Pop up。如果你喜欢本期节目，也别忘了订阅我们的播客并分享给你的朋友～本期团队出品 / In the Loop主播 / Flo, Echo嘉宾 / 李浩冉(Haoran Li)后期剪辑 / Echo内容文案 / Flo商务合作邮箱：[email protected]

在你打开衣柜的那一刻，有没有想过：每一件衣服的背后，是怎样送到你的手中？本期「In the Loop」，我们请到了时尚行业供应链实战经验超20年的Vincent，聊聊那些藏在“可持续”、“快反”、“数字化”关键词背后的干货。他曾从品牌、工厂到旧衣回收、库存面料交易平台，一路深耕纺织产业上下游，也亲自创业孵化过时尚科技公司、在CKG推动了纺织品的循环回收项目。本期亮点包括：l 为什么说小单快反不仅是趋势，更是一种系统能力？l 中美关税冲击，时尚供应链的转移和机遇l 中国是否能有如GORE-TEX一样的面料品牌的兴起？l “以销定产”如何真正落地？解析供应链数字化背后的商业逻辑l 为什么传统品牌难以转型？组织架构、IT系统、商业模式面临哪些挑战？l 从库存管理到面料预备：柔性制造如何赋能下一代可持续品牌？l 可持续时尚创新材料如何能真正吸引消费者买单？l 可持续时尚创新创业路上，创业者的心法在哪里？l 中国市场纺织到纺织回收T2T核心卡点在哪里？内容提要03:01 时尚供应链行业这几年变化最大的三个点：可持续、批量变小、和智能化04:40 SHEIN的小单快反为整个时尚供应链带来哪些新商机07:11 当下热议的“以销定产”为什么对传统时尚行业下的品牌运作很难11:00 中国为什么很少有像GORE-TEX一样的面料品牌？16:10 高梵黑金羽绒对于供应链突出重围走到下游的品牌打法20:28 Vincent说：“我做可持续时尚起初是觉得好玩”21:30 T2T（Textile to Textile）的未来走向或者产业规模化或许还有一定距离23:30 消费者对于可持续时尚的新材料认知和正确理解也同样重要25:50 纺织回收明星企业Ambercycle和盛虹等国内龙头供应链牵手是可持续时尚创新规模化必经之路？29:40 关税大战下，供应链外移可能是布局可持续的一个从头来的好机会31:40 生物基材料和T2T（Textile to Textile），哪一个在商业落地上能更快跑通或更具商业潜力？33:29 创业很多时候就在认识自己，是一个漫长的过程节目中提及的案例2024年3月，全球丹宁巨擎DIESEL携手百年牛仔品牌Lee，开创全新合作模式 DIESEL VES Lee®重磅发布。通过原料均取自于双方品牌的现有库存，一半是Lee，一半是DIESEL，每一款限量的DIESEL VES Lee®牛仔裤都经过精心设计和制造。嘉宾介绍Vincent（郑荣昇）Vincent（郑荣昇）拥有20年时尚服装行业经验，专注于产品开发、可持续时尚、供应链及品牌产品顾问服务。他曾担任上海成功湖时装国际高端服装生产和出口公司总经理、广州衣旧情深“纺织到纺织”循环再利用项目负责人（Textile to Textile）、以及全球最大库存面料处理公司Queen of Raw中国区负责人。他也曾创办上海时尚科技孵化器 FashionEx，辅导了众多时尚科技领域创业者。联系方式：📧 邮箱：[email protected]📱 小红书账号：vincentdjen🎧欢迎在小宇宙节目评论区与我们交流互动，改变正在发生。本期团队出品 / In the Loop主播 / Flo, Echo嘉宾 / Vincent（郑荣昇）后期剪辑 / Echo内容文案 / Flo📧 邮箱：[email protected]