Yaşam Alanı Rehberi, Yönetimin Kodları, Tesisin Nabzı, KMK ve Ötesi

Bu podcast, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 2026 yılı için planlanan ve site yöneticilerinin yetkilerini kısıtlayan yasal değişiklikleri ele almaktadır. Yeni düzenlemeyle birlikte yöneticilerin bütçe belirleme gücü sınırlandırılırken, aidat artışlarının öncelikle kat malikleri kurulu tarafından onaylanması zorunlu hale getirilmektedir. Eğer genel kurul yapılamazsa, yöneticilerin hazırlayacağı geçici projeler en fazla üç ay geçerli olabilecek ve yeniden değerleme oranını aşamayacaktır. Taslak metin, fahiş aidat artışlarını engellemeyi ve yönetim süreçlerinde şeffaflığı artırmayı amaçlayan teknik detayları içermektedir. Ayrıca metinde, bu kuralların toplu yapılar üzerindeki etkisi ve mevcut bütçelerin hukuki durumu gibi uygulama esasları kapsamlı bir şekilde açıklanmaktadır.Bu söyleşiye ait metni "Yöneticinin Aidat Belirleme Yetkisi Kısıtlanıyor! 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği" konulu https://www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-aidat-belirleme-yetkisi-kisitlaniyor-2026-kat-mulkiyeti-kanunu-degisikligi linkinden edinebilirsiniz.Fahiş Aidatlara Son mu? Site ve Apartmanlarda Yeni İşletme Projesi Kuralları29 Nisan 2026 tarihinde söz konusu kanunun 3,4 ve 5. maddeleri kabul edilmiş olup, bu değişiklikler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgilidir. Kanun teklifini buradan indirebilirsiniz. Kanun teklifinin 3 ve 4. maddeleri işletme projesi hakkında yöneticinin görevinin sınırlandırılmasına ve  işletme projesinin kabulüne ilişkindir. 5. maddesi ise toplu yapılarda yönetim planı değişikliğine ilişkindir. Yönetim planı değişikliği ile ilgili maddeye bir sonraki yazımızda değineceğiz.Henüz kanun teklifinin tümü genel kurulda görüşülerek kanunlaşmamış ve Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmemiştir. Bu yayınlarımıza aşağıdaki linklerden ulaşabilirsiniz.Apsiyon Akademi Kasım ve Aralık Aylarında Kanun Değişikliğini Haber Vermişti!Apsiyon Akademi Eğitmenleri 2025 yılının sonuna yaklaşırken söz konusu kanun değişikliği ile ilgili Kasım ve Aralık aylarında iki farklı  Apsiyon YouTube canlı yayınında ilgili değişiklikleri izleyenlerine detaylı bir şekilde izah etmişti. Yayınlarda açıkladığımız maddeler hiçbir değişikliğe uğramadan mecliste kabul edildi.İzleme Önerisi2026 Aidat Savaşları: İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? (Canlı Yayın Kaydı) İzleme ÖnerisiKMK Değişiyor Mu? Yöneticinin Bütçe Yetkisi Kalkıyor Mu? (Canlı Yayın Kaydı)  Toplu Yapıyız Aidat Artışına Temsilciler Kurulu Karar Veriyor. Biz Malik Olarak Karışamıyoruz.! Bir Değişiklik Oldu mu? KMK'daki 35 ve 37. maddelerde yapılacak değişikler yönetim planında bulunuyorsa toplu yapı temsilciler kurulunun kat malikleri yerine toplu yapı işletme projesini yapması, değiştirmesi ve onaylanmasına ilişkin yetkilerini kısıtlamaz. Toplu Yapı Yönetiminin hazırladığı ve sunduğu işletme projesi de 35 ve 37. maddelerdeki değişiklik yapılacak yukarıda belirtilmiş esaslara uygun olacak ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu aynı kat malikleri kurulu bu işletme projesi için karar verecektir. Kat Mülkiyeti Kanunun 35. ve 37. maddelerindeki değişiklikler ile basında iddia edildiği şekli ile "site yöneticilerinin fahiş ve keyfi tutar belirlemesinin önüne geçilmesi" amaçlansa da aslında genel olarak Türkiye’de aidat artış oranları ortalaması incelendiğinde sorunun yüksek enflasyon, geçtiğimiz birkaç yıldaki yüksek oranlı asgari ücret artışları, artan kur ve devlet katkısının azaltıldığı enerji bedelleri, özetle hayat pahalılığı ile beraber yönetimlerin amatör bakış açısı, doğru bütçe tekniklerini kullanmamaları, öngörülerinin yetersiz kaldığı, yönetim işlerindeki verimsizlik, hesap vermeme olduğu anlaşılmaktadır.Okuma ÖnerisiBizim Site Toplu Yapı mı? Değil mi? Nasıl Anlarız? Yeni Durum Tırnak İçinde (“Fahiş Aidat Artışlarını”) Çözer mi?Çözmesi zor görünüyor. Kat malikleri ana gayrimenkullerine sahip çıkmamakta ısrar etmeye, genel kurullara katılmamaya  devam ederlerse eskisinden çok da farklı bir durum yok aslında. 

Apartman ve site yaşamının en çok tartışılan, hatta bazen komşuluk ilişkilerini kopma noktasına getiren o meşhur soru: "Neden ben daha fazla aidat ödüyorum?" Ya da "Giriş kattaki dükkan neden asansör parası veriyor?"Bu bölümde, Kat Mülkiyeti Kanunu uzmanı ve Apsiyon Akademi eğitmeni Ozan Özen, aidat meselesini tüm şeffaflığıyla masaya yatırıyor. Aidat nedir? Ortak gider ve avans payı arasındaki fark nedir? Hangi giderler "eşit", hangileri "arsa payı" oranında paylaştırılır?Bölümde Yanıt Bulacağımız Başlıklar:KMK 20. Madde Sırrı: Kanun; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri (personel giderleri) için neden "eşit paylaşım" diyor?Arsa Payı Dengesi: Sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve diğer genel giderlerin dağıtımında arsa payı neden kritiktir?Yönetim Planı Gücü: Kanun mu üstündür, yönetim planı mı? Paylaşım usulünü değiştirmek mümkün mü?Dükkanların Durumu: Giriş kat veya dükkan sahipleri ortak giderlerden muaf tutulabilir mi?Ozan Özen’den Tavsiyeler: Aidat toplarken ve işletme projesi hazırlarken yapılan en büyük hatalar ve yasal gecikme tazminatı oranları.Adil bir site yönetimi ve huzurlu bir komşuluk için bu teknik ama hayat kurtarıcı analizi mutlaka dinlemelisiniz.Konuyla ilgili detaylı örnekler, Yargıtay kararları ve hesaplama yöntemleri için Ozan Özen’in hazırladığı rehber yazıya buradan ulaşabilirsiniz:👉 Aidat Nedir? Ortak Giderler Nasıl Paylaştırılır?Bu bölüm, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman ve sitelerde toplanan ortak gider ve avans paylarının nasıl paylaştırılacağını detaylı bir şekilde açıklamaktadır. Metinde, giderlerin bölüştürülmesinde öncelikle yönetim planındaki hükümlerin esas alınması gerektiği, planın genel kurul kararlarından daha üstün olduğu vurgulanmaktadır. Eğer yönetim planında özel bir düzenleme yoksa, personel giderlerinin eşit, bakım ve onarım gibi diğer harcamaların ise arsa payı oranında dağıtılacağı belirtilmektedir. Ayrıca, usulüne uygun olmayan aidat kararlarının hukuki sonuçları ve bu hataların geriye dönük beş yıla kadar iptal edilebileceği hatırlatılmaktadır. Bu bölüm, hem yöneticiler hem de konut sakinleri için yasal sorumlulukları ve doğru uygulama yöntemlerini içeren bir rehber niteliği taşımaktadır.

Apartman ve siteniz 2026 denetimlerine hazır mı? 31 Aralık 2025 tarihinde dolan yasal hazırlık süresi sonrası, artık "hazırlık" dönemi bitti; "denetim ve ceza" dönemi başladı. Cumhurbaşkanlığı kararıyla yönetmeliğe eklenen Geçici Madde 4 gereği, binalardaki yangın güvenliği eksiklikleri artık idari ve cezai yaptırımların odağında.Bu bölümde, Apsiyon Akademi Direktörü, Bilirkişi ve İşletme Mühendisi Ozan Özen, site yöneticilerinin ve kat maliklerinin bilmesi gereken hayati detayları, Bolu Kartalkaya faciası gibi acı örneklerden çıkarılan derslerle birlikte masaya yatırıyor.Bu Bölümde Neleri Konuşuyoruz?31 Aralık 2025 Miladı: Süre doldu, 2026'da yöneticileri hangi idari yaptırımlar ve sigorta riskleri bekliyor? Kritik Kontrol Listesi: Yangın tüpü sayısı nasıl hesaplanır? Her 250 m² için 1 adet 6 kg’lık tüp zorunluluğunun detayları nelerdir? Zorunlu Yangın Ekipleri: 30,5 metreyi geçen binalarda veya 200’den fazla kişinin yaşadığı sitelerde kurulması gereken Söndürme, Kurtarma, Koruma ve İlk Yardım ekipleri.Eğitim ve Tatbikat: Yılda en az 1 kez yapılması zorunlu olan tahliye tatbikatları ve periyodik sistem kontrolleri.Ozan Özen’den Tavsiyeler: Yönetici olarak hukuki sorumluluktan nasıl kurtulursunuz? İtfaiye denetimi öncesi yapılması gerekenler.Yangın yönetmeliğinin neden "kanla yazıldığını" anlamak ve yaşam alanlarınızı sadece kağıt üzerinde değil, fiilen güvenli hale getirmek için bu rehberi mutlaka dinleyin.Konuyla ilgili tüm teknik detaylara, örnek kontrol listelerine ve yönetmelik maddelerine Ozan Özen’in hazırladığı blog yazısından ulaşabilirsiniz:👉 2026 Yeni Yangın Yönetmeliği ve Yöneticinin Kontrol Listesi Bu bölüm, 2026 yılında yürürlüğe giren yeni yangın yönetmeliği çerçevesinde apartman ve site yöneticilerinin uyması gereken yasal zorunlulukları detaylı bir şekilde ele almaktadır. Metin, binalardaki yangın tüpü standartları, acil durum ekiplerinin kurulması ve zorunlu tahliye tatbikatları gibi kritik güvenlik önlemlerine odaklanmaktadır. 31 Aralık 2025 tarihinde sona eren hazırlık sürecinin ardından başlayan denetim mekanizmaları ve olası cezai yaptırımlar hakkında yöneticileri bilgilendirmeyi amaçlamaktadır. Ayrıca geçmişteki trajik yangın facialarından ders çıkarılarak, kaçış yollarının açık tutulması ve periyodik ekipman kontrollerinin hayati önemi vurgulanmaktadır. Bölümde site yönetimlerine rehberlik edecek kapsamlı bir güvenlik kontrol listesi sunarak teknik ve hukuki sorumlulukları özetlemektedir.

Yeni biten bir binaya taşındınız veya bir yatırım yaptınız, peki yönetim süreci nasıl başlayacak? İnşaat firmasının atadığı geçici yönetim ne zaman sona erer? İlk toplantıda salt çoğunluk sağlanamazsa ne olur?Bu bölümde, bina yönetimi ve kat mülkiyeti hukuku uzmanı Ozan Özen, yeni tamamlanan projelerde "İlk Yönetici" seçimine dair tüm bilinmezleri ve uygulamada en çok karşılaşılan sorunları masaya yatırıyor. Kat mülkiyeti yolculuğunun bu en kritik ilk adımı, apartmanın gelecekteki huzuru ve mali disiplini için büyük önem taşıyor.Bölümde Öne Çıkan Başlıklar:İlk Toplantı Çağrısı: Kimler toplantı isteyebilir, davet usulü nasıl olmalıdır?Geçici Yönetim vs. Seçilmiş Yönetim: Müteahhit firmanın yönetim yetkisi ne zaman biter?Karar Yeter Sayısı: Yönetici seçimi için kaç oy gerekir? Vekaletle oy kullanma sınırları nelerdir?Ozan Özen’den Öneriler: Yönetim planının önemi ve ilk işletme projesinin hazırlanması.Yönetici Seçilemezse Ne Olur? Sulh hukuk mahkemesine başvuru süreci ve yönetici ataması.Yeni apartman hayatına hukuki olarak sağlam bir başlangıç yapmak isteyen kat malikleri ve yönetici adayları için hazırlanan bu rehber niteliğindeki bölümü kaçırmayın.Konuyla ilgili tüm mevzuat detaylarına, örnek dilekçelere ve adım adım seçim rehberine Ozan Özen’in hazırladığı blog yazısından ulaşabilirsiniz:👉 Yeni Apartmanlarda İlk Yönetici Nasıl Seçilir?Bu bölüm, yeni inşa edilen apartman ve sitelerde yönetim mekanizmasının kurulması için izlenmesi gereken yasal ve idari süreçleri detaylandıran kapsamlı bir rehber niteliğindedir. İlk adım olarak yönetim planının tapudan temin edilmesi ve resmi bir karar defterinin noter tasdikinden geçirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Kat maliklerinin katılımıyla gerçekleştirilecek ilk genel kurulun usulüne uygun şekilde toplanması ve yetkili bir yöneticinin seçilmesi sürecin merkezinde yer almaktadır. Seçilen yöneticinin temsil yetkisini kullanabilmesi için imza beyannamesi alması, binaya ait bir vergi numarası çıkartması ve resmi bir banka hesabı açması zorunlu tutulmaktadır. Kaynak, tüm bu bürokratik aşamaların Kat Mülkiyeti Kanunu ile tam uyumlu ve şeffaf bir biçimde yürütülmesini hedeflemektedir. Sonuç olarak bu adımlar, yeni yaşam alanlarında mali güvenliğin sağlanması ve yönetimsel karmaşanın önlenmesi adına hayati bir yol haritası sunmaktadır.

İstanbul, beklenen büyük depreme karşı zamana karşı yarışırken; kentsel dönüşümün en büyük can suyu olan "Yarısı Bizden" kampanyası 2026 yılında yeni şartlarla devam ediyor. Peki, bu dev destek paketinden kimler, nasıl yararlanabilir?Bu bölümde, Apsiyon’un uzman yazarı ve Kat Mülkiyeti Kanunu uzmanı Ozan Özen, İstanbul’daki kentsel dönüşüm sürecini ve 2026 yılındaki güncel hibe/kredi detaylarını tüm şeffaflığıyla masaya yatırıyor.Bölümde Ele Aldığımız Başlıklar:1.5 Milyon TL'lik Destek Paketi: 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL tahliye desteği nasıl alınır?Başvuru Şartları ve Kriterler: Rezerv alanlar, riskli yapı raporu ve %50+1 çoğunluk kuralı.Ozan Özen’den Kritik Tavsiyeler: Kat malikleri arasındaki uzlaşma süreçleri ve yönetim planındaki kritik maddeler.Geri Ödeme Süreçleri: Devlet destekli kredilerin vadeleri ve ödeme kolaylıkları neler?2026 Güncellemeleri: Geçtiğimiz yıllara göre başvurularda neleri değiştirdi?Evinizi güvenli bir geleceğe hazırlarken devletin sunduğu bu büyük imkandan yararlanmak için yol haritanız bu bölümde saklı.Kampanyanın tüm teknik detayları, başvuru linkleri ve merak edilen soruların yanıtları için Ozan Özen’in hazırladığı detaylı rehber burada:👉 İstanbul’da Kentsel Dönüşüm: Yarısı Bizden 2026Bupodcast, İstanbul’daki riskli binaların yenilenmesini hızlandırmayı amaçlayan Yarısı Bizden Kampanyası hakkında kapsamlı bir rehber sunmaktadır. Paylaşılan metin, mülk sahiplerine sağlanan hibe ve kredi desteklerinin güncel tutarlarını, başvuru şartlarını ve sürecin sonlanacağı 31 Aralık 2026 tarihini detaylandırmaktadır. Ayrıca, bina bazlı dönüşümlerde sağlanan taşınma yardımı, geri ödeme koşulları ve gerekli evraklar gibi teknik bilgiler kullanıcıların bilgisine sunulmaktadır. Apsiyon Blog üzerinden paylaşılan bu içerik, hak sahiplerinin devlet destekli finansman modellerinden nasıl yararlanabileceğini adım adım açıklamaktadır. Kampanyanın sadece riskli yapı tespiti yapılmış binaları kapsadığı ve ödemelerin doğrudan yüklenici firmalara yapıldığı vurgulanmaktadır.

Apartman veya sitelerin altındaki dükkanların önündeki alanlar, yıllardır süregelen komşuluk ve mülkiyet tartışmalarının odağında yer alıyor. Dükkan sahibi orayı "kendi yeri" gibi kullanabilir mi? Apartman sakinlerinin o alanda hakkı var mı? Duba koymak, masa atmak veya park yerini sahiplenmek yasal mı?Bu bölümde, Apsiyon Akademi’ye en çok gelen sorulardan biri olan "dükkan önü kullanımı" meselesini Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yargıtay kararları ışığında, Ozan Özen'in uzmanlığıyla analiz ediyoruz.Bölümde Yanıt Bulacağımız Sorular:Mülkiyet Kime Ait? Yapının bulunduğu parsel içindeki dükkan önleri ortak alan mı sayılır?Yönetim Planının Önemi: Bir alan dükkana özel olarak "tahsis" edilebilir mi? Tahsis varsa sınırları nelerdir?İşgaliye ve Kullanım Bedeli: Ortak alanı kullanmak isteyen dükkan sahibi diğer maliklere kira ödemek zorunda mı?Park ve Duba Sorunu: Dükkan önüne duba koymak veya müşteri için yer ayırmak yasal mı?Belediye mi, Site Yönetimi mi? Kaldırım ve yol ayrımı nasıl yapılır?Dükkan sahipleri ve kat malikleri arasındaki dengeyi koruyan hukuki sınırları öğrenmek, komşuluk hukukunu zedelemeden çözüm üretmek için bu bölümü kaçırmayın.Konuyla ilgili mevzuat detayları, örnek olaylar ve çok daha fazlası için blog yazımın tamamına buradan ulaşabilirsiniz:👉 https://www.apsiyon.com/blog/apartmandaki-dukkan-onu-kimin-ortak-alan-mi-dukkana-mi-aitBu podcast , binaların zemin katında yer alan ticari alanların ön kısımlarının hukuki statüsünü ve kullanım sınırlarını ele almaktadır. Söz konusu alanların arsa sınırları içinde kalması durumunda tüm kat maliklerine ait ortak yer sayıldığı, parsel dışında ise kamu mülkiyeti kapsamında olduğu vurgulanmaktadır. Dükkan sahiplerinin bu bölgeleri özel amaçlarla kullanabilmesi için yönetim planında yetkilendirilmiş olmaları veya diğer maliklerden oy birliğiyle onay almaları gerekmektedir. İzinsiz yapılan işgaller, tente montajları veya duba koyma gibi eylemlerin yasal yaptırımları ve belediye cezaları ayrıntılarıyla açıklanmaktadır. Kaynak, hem işletmecilerin hem de konut sakinlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki haklarını korumaya yönelik rehberlik sunmaktadır.

Hobi bahçesi hayali kuranlar veya hali hazırda bahçesi olanlar için yolun sonu mu geldi? Meclis gündeminde yer alan ve tarım arazilerinin korunmasını hedefleyen 262 sıra sayılı kanun teklifi, hobi bahçeleri ekosisteminde taşları yerinden oynatıyor.Bu bölümde, hobi bahçelerini bekleyen devasa mali riskleri ve hukuki değişimleri tüm detaylarıyla masaya yatırıyoruz.Neleri Konuşuyoruz?250 Kat Artan Cezalar: Metrekare başına 2.500 TL ceza ne anlama geliyor? 500 metrakere bir bahçe için 1 milyon 250 bin TL ceza ödemek hakkaniyetli mi?Aboneliklerin İptali: Mevcut elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kesilecek mi? Yeni abonelik almanın önündeki engeller neler?Belediyelere "Sopa" Cezası: Abonelikleri iptal etmeyen kurumlara gelecek aylık 100 bin TL’lik yaptırımın perde arkası.Kooperatif Kısıtlamaları: Konut ve yapı kooperatiflerinin tarım arazisi edinmesi neden yasaklanıyor?Mülkiyet Hakkı ve Ölçülülük: Muhalefetin itirazları neler? Bu düzenleme Anayasa’ya uygun mu?Tarım topraklarımızın korunması hayati önem taşırken, mülkiyet sahiplerinin ve iyi niyetli yatırımcıların mağduriyet yaşamaması için bilinmesi gereken kritik noktaları bu bölümde dinleyebilirsiniz.Bu bölüm, Türkiye'de hobi bahçelerine yönelik yürürlüğe giren yeni yasal düzenlemeleri ve beraberinde gelen ağır yaptırımları detaylıca ele almaktadır. Tarım arazilerinin korunması amacıyla hazırlanan bu metin, izinsiz yapılar için uygulanacak yıkım kararlarını, altyapı hizmetlerinin iptalini ve metrekare başına artırılan fahiş para cezalarını kapsamlı bir şekilde açıklamaktadır. 2020 yılından günümüze uzanan hukuki süreci analiz eden yazı, kooperatiflerin arazi edinimine getirilen kısıtlamalar ile belediyelerin denetim sorumluluklarına odaklanmaktadır. Ayrıca, mülkiyet hakları ve gıda güvenliği ekseninde gerçekleşen siyasi tartışmalar ile konunun çiftçiler üzerindeki etkileri titizlikle incelenmektedir. Son olarak, benzer uygulamaların dünyadaki örneklerine değinilerek hem yatırımcılar hem de mevcut yer sahipleri için kritik uyarılar sunulmaktadır.Bölümde bahsettiğimiz tüm detaylar, kanun maddeleri ve karşılaştırmalı analizler için hazırladığım blog yazısını mutlaka inceleyin:👉 https://www.apsiyon.com/blog/hobi-bahcelerinde-yeni-donem-hobi-bahcesi-kanunu-2026