#336 Darum würde ich heute KEINE Immobilien mehr vermieten!

Warum ich als gelernter Maurer lieber Aktien als Immobilien vermiete Als gelernter Maurer und Sohn eines Bauunternehmers liegt mir der Immobilienmarkt im Blut. Doch ein Großteil meines Vermögens steckt heute in Aktien. Warum ich lieber Aktien statt Immobilien vermiete und welche entscheidenden Vorteile diese Assetklasse bietet, erfährst Du in diesem direkten Vergleich. Ich stelle beide Anlageformen in zehn zentralen Punkten gegenüber – von den Transaktionskosten bis zum Verwaltungsaufwand.  Das erwartet Dich in dieser Folge: Wie mir die Maurerlehre Disziplin fürs Investieren beibrachte Die Bewertung: Welche Assetklasse ist einfacher einzuschätzen? Die Transaktionskosten: Ein gewaltiger Unterschied Die „bauliche“ Prüfung und Verwaltung: Wo der CEO für Dich arbeitet Instandhaltung und Reparaturen: Geld, das Dir erspart bleibt Kredit, Schulden und Angst: Wo der Leverage besser funktioniert Leerstand und Mietnomaden: Risiken, die es an der Börse nicht gibt Flexibilität: Warum Aktien nicht immobil sind Mein Fazit Wie mir die Maurerlehre Disziplin fürs Investieren beibrachte Warum ich als gelernter Maurer heute lieber Aktien als Immobilien vermiete, mag auf den ersten Blick überraschen. Um das zu verstehen, muss ich ausholen. Mein Vater war 45 Jahre lang Bauunternehmer und lebte für seinen Beruf. Ich trat in seine Fußstapfen und absolvierte selbst eine dreijährige Maurerlehre. Rückblickend war das eine äußerst prägende Zeit. Ich lernte, was es heißt, sein Geld mit den eigenen Händen zu verdienen: Jeden Morgen um 5 Uhr aufstehen, bei jedem Wetter auf der Baustelle stehen – in brütender Hitze, im Schneetreiben oder Dauerregen – und den ganzen Tag volle Leistung bringen. Parallel dazu spielte ich Handball in der Regionalliga und 2. Bundesliga, mit vier Trainingseinheiten pro Woche. Die Kombination aus körperlicher Schwerarbeit und Hochleistungssport formte eine extreme Disziplin. Damals war ich topfit, mit unter 8 % Körperfett, und konnte essen, was ich wollte. Warum erzähle ich das? Diese frühen Erfahrungen sind der Ursprung für meine heutige Überzeugung: Disziplin ist das Wort, das arm und reich unterscheidet. Anfangen kann jeder – darin sind wir alle groß, doch Dinge langfristig, über Jahre oder sogar Jahrzehnte durchzuziehen, das ist die wahre Meisterklasse. Das zeigt auch das Beispiel von Warren Buffett. Ein großer, massiver Teil seines Vermögens entstand erst ab seinem 50. Lebensjahr. Woran lag das? An seinem systematischen Ansatz, seinem langfristigen Denken und vor allem daran, dass er durchgehalten hat. Genau diese Disziplin ist der Kern jedes nachhaltigen Investitionserfolgs.  Warum ich inzwischen weniger in Immobilien investiere und stattdessen viel mehr in Aktien – das habe ich gerade im Büro erlebt. Denn wegen des Neuschnees hatten wir einen Wasserschaden. Durch das Gewicht ist das Dach ein wenig eingerissen, wodurch Wasser in das Gebäude gelangte. Zum Glück hat es keinen großen Schaden angerichtet, aber was diese Situation zeigt: Man muss sich um diese Dinge kümmern. In dieser Folge möchte ich die Unterschiede der beiden Assetklassen herausarbeiten. Zuvor ist es aber wichtig, anzumerken, dass man mit beiden gutes Geld verdienen kann. Doch dafür ist es unabdingbar, dass man sich mit diesen Assetklassen gut auskennt – dazu gehört nicht nur fachliche, sondern auch steuerliche Expertise, und natürlich auch eine klare Strategie. Wenn Du mir schon länger folgst, dann weißt Du, dass ich ein sehr strategischer und systematischer Anleger bin und das ist etwas, was Du in jedem Fall auch brauchst. Neben dem Durchhalten geht es auch um Strategie und darum, das System im Auge zu behalten.  Die Bewertung: Welche Assetklasse ist einfacher einzuschätzen? Ob Aktie oder Immobilie – bevor Du investierst, musst Du den Wert beurteilen. Bei einer Immobilie ist das komplex: Lage: A-, B- oder C-Lage? Nutzung: Gewerbe oder Wohnraum? Standort: In welcher Stadt, in welchem Viertel? Baulicher Zustand: Wie ist die Substanz? Hier hilft mir mein Handwerker-Hintergrund, Qualität und mögliche Mängel wie Feuchtigkeit einzuschätzen. Diese multifaktorielle Bewertung ist aufwändig und erfordert viel Expertise oder teure Gutachter. Das ist der klassische Unterschied zwischen Wert und Preis. Als Maurer kann ich den baulichen Wert relativ gut beurteilen – die Qualität der Wände, des Dachs, Feuchtigkeit. Das ist ein Vorteil, aber dennoch aufwändig. Auf der Aktienseite ist dieser Schritt um ein Vielfaches einfacher. In unserer Ulrich Müller Wealth Academy nutzen wir das AQUB-Tool. Gibst Du einen Aktiennamen ein, erhältst Du sofort eine Klassifizierung: A-Wert: Ein Top-Wert mit stetigem Aufwärtstrend (LURO-Aktien). B-Wert: Steigt ebenfalls, hat aber eine gewisse Schwankung. C-Wert: Hat Qualität, aber sehr große Schwankung. Diese klare, schnelle Einschätzung ist ein gewaltiger Effizienzvorteil. Im Vergleich punkten hier klar die Aktien. Zwischenstand: 1:0 für Aktien. Die Transaktionskosten: Ein gewaltiger Unterschied Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen gewaltige Nebenkosten an, noch bevor die eigentliche Investition beginnt: Grunderwerbsteuer: 6–7,5 % (je nach Bundesland) Notar und Grundbuch: ca. 1,5 % Maklerprovision: oft 5–6 % (teilweise aufgeteilt) Schnell summieren sich diese Nebenkosten auf 10–14 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 € sind das 50.000–60.000 €, die zusätzlich anfallen und erst über Jahre der Mieteinnahmen wieder hereingeholt werden müssen. Auf der Aktienseite sind die Transaktionskosten marginal. Die Höhe der Kosten hängt aber natürlich von Deiner Strategie ab. Ein Buy-and-Hold-Investor hat nahezu keine laufenden Kosten. Folgst Du einem aktiveren Ansatz wie meinem (Value-Investor mit Trading-Ansatz), fallen etwas mehr Gebühren an. Wir bei der Ulrich Müller Wealth Academy haben allerdings bei Interactive Brokers oder auch CapTrader absolute Spezialkonditionen, weil wir so groß sind und so eine Menge von Menschen zusammenbringen. Das kann dazu führen, dass Trades für 50.000 $ circa 1–3 € Gebühren kosten. Und da sehen wir schon: für die Aktie definitiv das 2 zu 0, denn die Transaktionskosten sind auf der Aktienseite deutlich geringer und dadurch bleibt das Ganze auch flexibler. Die „bauliche“ Prüfung und Verwaltung: Wo der CEO für Dich arbeitet Der nächste Punkt ist die umfassende Prüfung. Bei einer Immobilie muss alles geprüft werden: Sind alle Baumaßnahmen amtlich eingetragen und legal? Wie steht es um die Statik? Besonders im Ausland ist Vorsicht geboten. Oft muss ein teurer Gutachter hinzugezogen werden, um nicht die „Katze im Sack“ zu kaufen. Auf der Aktienseite entspricht das der fundamentalen Analyse (Wert vs. Preis) und der Beurteilung des Managements. Den größten Teil dieser Arbeit übernimmt für Dich der CEO des Unternehmens. Du musst Dich nicht um Bauanträge oder Statik kümmern. Zwischenstand also: 3:0 für Aktien. Kommen wir direkt zum nächsten, großen Punkt: die Verwaltung. Jeder, der mehrere Immobilien besitzt, weiß, dass dies ein großes Thema ist: Neuvermietung und Mieterwechsel Übergabe- und Rückgabeprotokolle Organisation und Abrechnung von Reparaturen Nebenkostenabrechnungen Die Liste der Verwaltungsaufgaben ist lang und zeitraubend. Bei Aktien übernimmt auch hier das Management des Unternehmens diese komplette operative Arbeit für Dich. Als Aktionär musst Du Dich um keine Mieter oder Abrechnungen kümmern. Zwischenstand: 4:0 für Aktien. Instandhaltung und Reparaturen: Geld, das Dir erspart bleibt Dieser Punkt ist so zentral, dass ich ihn extra ausgliedere. Bei einer Immobilie muss man stets Rücklagen bilden – die Faustregel sind 1 % des Hauspreises pro Jahr für Instandhaltung. Heizung, Fenster, Malerarbeiten: Immer wieder fallen Kosten an. Doch es geht nicht nur ums Geld, sondern um Zeit und Aufwand: Angebote einholen, zuverlässige Handwerker finden, die Arbeiten koordinieren und überwachen. Selbst mit einer Hausverwaltung wirst Du als Eigentümer bei größeren Maßnahmen in Entscheidungen eingebunden. Diesen kontinuierlichen praktischen Aufwand gibt es bei Aktien nicht. Zwischenstand: 5:0 für Aktien. Kredit, Schulden und Angst: Wo der Leverage besser funktioniert Hier wird es interessant, denn der Punkt Fremdfinanzierung spielt für beide Assetklassen eine Rolle, aber auf sehr unterschiedliche Weise. Die meisten Menschen können sich eine Immobilie nicht bar leisten. Ein Kredit ist hier die Regel. Das Spiel aus Eigenkapital und Fremdkapital (Leverage) ermöglicht den Kauf einer teureren Immobilie, bringt aber eigene Herausforderungen mit sich: Eigenkapitalbeschaffung: Eine hohe Summe muss zunächst angespart werden. Aufwändige Finanzierung: Umfangreiche Unterlagen müssen bei der Bank eingereicht und regelmäßig aktualisiert werden – besonders für Selbstständige ein großer bürokratischer Aufwand. Kapitaldienst: Die monatliche Rate muss stets bedient werden. Zinsrisiko: Steigen die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung, kann die neue Rate schnell untragbar werden. Emotionale Belastung: Viele Menschen schlafen schlecht, wenn sie hunderttausende an Schulden haben. Auf der Aktienseite ist die Grundempfehlung klar: Handle nie mit geliehenem Geld. Wir setzen nur eigenes Kapital ein (Hebel 1). Zwar bieten Broker die Möglichkeit, mit einem Hebel zu arbeiten (sogar bis zu 6), aber davon rate ich dringend ab. Das Risiko ist immens. Immobilieninvestoren argumentieren oft mit „Other People‘s Money“ (OPM) – dem Hebel der Bank. Diesen Leverage-Effekt könnte man theoretisch auch im Depot abbilden, aber das Risiko ist hier ungleich höher und schwerer kontrollierbar als bei einer Immobilienfinanzierung. Daher gebe ich in diesem Bereich einen Punkt der Immobilien-Seite. Der Fremdkapital-Hebel ist hier traditionell etablierter und bei verantwortungsvollem Umgang überschaubarer. Neuer Zwischenstand: 5:1 für Aktien. Leerstand und Mietnomaden: Risiken, die es an der Börse nicht gibt Kommen wir zu zwei klassischen Risiken der Immobilienvermietung: Leerstand und Mietnomaden. Bei Aktien gibt es diese Probleme nicht. Wenn Du Aktien vermietest (d.h. Optionen verkaufst), gibt es immer einen Markt und einen Preis. Leerstand existiert nicht. Dieses Risiko fällt komplett weg. Zwischenstand: 6:1 für Aktien. Das gleiche gilt für das Risiko von Mietnomaden. Bei Immobilien kannst Du trotz sorgfältiger Auswahl (Schufa, Gehaltsnachweise) Pech haben. Mieter können plötzlich nicht mehr zahlen oder verwüsten die Wohnung. Dieses persönliche und finanzielle Risiko ist erheblich. Bei Aktien gibt es keine Mietnomaden. Das operative Geschäft läuft über den CEO des Unternehmens. Dein Investment ist von diesem individuellen Risiko komplett entkoppelt. Zwischenstand: 7:1 für Aktien. Ein verwandtes Risiko ist der Mietausfall. Selbst bei vermieteten Immobilien können Krisen (wie Corona), Jobverlust des Mieters oder andere Gründe dazu führen, dass die Miete ausfällt oder nur teilweise gezahlt wird. Eine Mietausfallversicherung mildert das, frisst aber wiederum Rendite. Auf der Aktienseite ist auch dieses Risiko nicht existent. Die vereinbarte Miete (Optionsprämie) bekommst Du immer. Zwischenstand bleibt: 7:1 für Aktien. Flexibilität: Warum Aktien nicht immobil sind Der letzte fundamentale Unterschied ist die Flexibilität. Der Name sagt es schon: Eine Immobilie ist immobil, also unbeweglich. Sie bindet Dich an einen konkreten Ort. Du legst Dich auf eine Stadt, ein Viertel fest. Was, wenn Du den Job wechselst oder umziehen möchtest? Du kannst das Haus nicht einfach auf einen LKW laden und mitnehmen. Diese örtliche Bindung ist ein großer Nachteil an Flexibilität. Auf der Aktienseite herrscht maximale Flexibilität. Du kannst jede Aktie jederzeit kaufen oder verkaufen. Alles, was Du brauchst, ist eine Internetverbindung und Dein Broker-Zugang. Ob Du zu Hause bist oder auf Mallorca im Liegestuhl – ein Knopfdruck genügt. Natürlich gibt es auch gewisse Grenzen. Wobei man sagen muss: Ist man im Aktienmarkt unterwegs und hat die großen Aktien der Welt, die 130, die wir empfehlen, dann ist ein Handel zu jeder Zeit möglich. Ich habe auch schon mal 3 bis 7 Millionen in einer Aktie gehandelt (beispielsweise mit Apple). Und dieser Trade ist innerhalb von Bruchteilen von Sekunden ausgelöst und erledigt worden. Diese Liquidität und Handlungsfreiheit ist mit einer Immobilie undenkbar. Endstand im Vergleich: 8:1 für Aktien. Mein Fazit Zusammenfassend steht im direkten Vergleich ein klares Ergebnis: 8:1 für die Aktie. Man könnte sagen, ich sei als Aktieninvestor parteiisch. Doch darum geht es nicht. Es geht um eine nüchterne Betrachtung der Vor- und Nachteile. Und natürlich bleibe ich dabei: Wenn du Immobilien hast, kannst Du damit natürlich auch super gutes Geld verdienen. Aber meine klare Empfehlung ist: Du solltest immer diversifizieren. Und auch Aktien gehören definitiv in jedes Portfolio rein. Warum ich als gelernter Maurer heute lieber Aktien vermiete? Weil ich für beide Assetklassen eine Affinität habe, aber die Vorteile der Aktien für mich überwiegen. Das Wichtigste ist jedoch, dass Du überhaupt anfängst zu investieren – anders lässt sich in der heutigen Zeit kein Vermögen mehr aufbauen. Mein persönliches Plädoyer gilt der Aktie, weil der Einstieg leichter und schneller ist, die Lernkurve steiler und viele praktische Hürden einfach nicht existieren.  --- Mehr Informationen findest Du auf meiner Webseite: ulrichmueller.de   Warst Du bereits bei der Online Finance Mastery? https://mastery.ulrichmueller.de   Sichere Dir jetzt meinen kostenfreien Report: Jetzt Report sichern: So geht Vermögensaufbau heute wirklich!   Lass' uns connecten: Instagram: https://ulrichmueller.de/instagram  Facebook: https://ulrichmueller.de/facebook  LinkedIn: https://ulrichmueller.de/linkedin  YouTube: https://ulrichmueller.de/youtube    Marker: (00:00:00) Was befähigt mich, über Immobilien zu urteilen? (00:03:54) Bewertung, Nebenkosten (00:07:29) Bauliche Prüfung, Verwaltung, Instandhaltung & Reparaturen (00:10:21) Kredite & Angst, Leerstand, Mietnomaden (00:14:20) Mietausfall, Flexibilität, Steuern