E18.二线楼市挨个点评，以及本轮地产周期下的购房决策

🎤本期嘉宾Nick@「趋势动物Pro」小程序主理人⏯️本期简介朋友们，Nick返场了，他上一次来录的节目《E05.一个技术派买房者的自白》，是自传播收听量和收藏量最高的一期。在房产方面，我给了Nick非常高的置信度，有四个原因： nick的数据远比房V的信息密度要大非常多。 nick有一套AI和机构加持的信源搜集系统，他一直在遍览事实！而不是渲染放大情绪。 不同于主流的基本面和价投式自住叙事，nick的思想钢印是趋势，这个视角尤其稀缺。 nick的本职工作是用趋势的思路做股票量化交易，他知行合一地同时在工作、股市、楼市中践行趋势投资。这不是打嘴炮，人家饭碗和身价都押进去了。当然，以上观点仅代表我个人，完全不构成参考和买房建议。本期节目主要探讨了两个主题：❶ 我们正处于楼市周期的什么位置？❷ 二线城市巡礼——主观点评，识别主要矛盾。其实本期节目比较随意，nick来北京出差，顺便找我面基，结果我说那干脆录一期吧！两个人都没准备，纯闲聊录音。另外，本期shownotes里有大量付费级的资料，一定要看！🎯时间轴01:18 清华学霸的行业监控方法论——遍览优质信源，分类打分，汇总成RSS信息流，AI整理文章重点。抓取数据→分析→数据可视化，全部自动完成。老钱都听傻了...06:15 我们正处于新一轮楼市周期的底部蛰伏期以M1为抓手，勾勒出过去几轮货币和楼市周期12:26 周期的启动，量在价先，量的本质是筹码换手16:05 先搞清楚市场真实发生了什么，让数据和事实告诉我们，少一些「我觉得...我感觉...」18:04 周期轮动的顺序货币→趋势→经济→信心19:13 炒房客的画像23:25 不好意思，有点聊跑题了。我们扯了扯美国、日本的楼市和见闻🌆二线楼市巡礼33:16 楼市的主线和轮动次序35:54 西部：成都、重庆、西安、银川、乌鲁木齐47:04 华北：北京、天津、石家庄、济南、青岛——点状的机会57:54 东北：算了吧...58:38 中部：武汉、长沙、南昌1:01:15 华东：上一轮太热，涨幅充分，投机度高，套牢盘多，本轮不太看好01:06:06 大湾区：广佛肇好于深莞惠01:07:21 老钱的疑惑——本轮的共识会不会太强了？Nick的疑惑：产品类型和县域楼市，还有很多盲区。01:13:11 🥚彩蛋：一个共识估算出不同城市主流购买力的价格天花板如何定义城市主流购买力的天花板？逻辑是：估算城市高收入家庭所能负担的月供极限—— Step1-百度出你所在城市的「人均可支配收入」 Step2-估算高收入家庭的收入上限=「人均可支配收入」*2*2主流是两口之家，所以*2；城市购房主力是高收入家庭，我们定义高收入家庭是城市平均水平的2倍，所以再*2 Step3-估算高收入家庭可负担的月供上限=家庭可支配收入*0.6银行规定月供极限是税前月收入的一半，考虑到还有公积金的辅助，拍脑门给个0.6的系数 Step4-通过月供上限反推得出总贷款上限百度：「房贷算计算器」，可以通过月供金额计算出总贷款金额 Step5-城市主流购买力的价格天花板=总贷款上限/0.6逻辑是：假设城市平均4成首付+6成按揭买房。总结——买的房子总价在城市价格天花板之下+热门板块+次新/新房+户型无硬伤的房子，关注度和流通性都有较好的保障，因为符合主流审美。📁本期内容相关资料 M1与M2的关系： 06:39 提到的货币周期与楼市周期的耦合关于上面两张图片的详细解释，可以看这篇文章👉 《都在看空房地产，然而周期永存》 23:18 提到的我国利率周期 24:00 提到的美国房价走势图 主要楼市最近两次下跌的回撤复盘 全国供地趋势 二线楼市巡礼中提到的各城市多周期房价走势图⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。📣 欢迎关注@老钱日日谈 ，如果播客没听够，可以来公众号找我玩，这边的更新频率会高一些。也欢迎大家来知识星球找我玩，这里是我自己学习的输入笔记。