EP17 中国品牌出海线下｜对谈英美Broker：砸钱开店却为甲方做嫁衣

节目简介 彼此彼此是一个属于出海人的地方。我们把每天遇到的神操作、烂坑、意外惊喜都拿出来聊聊。选址、设计、图纸审批、施工、运营、加盟、投资——这些本来听着很生硬的东西，在这里都会变成朋友之间的“八卦”和实话实说。 每期都有企业家、投资人和管理者加入，一起吐槽、分享、互相支招。轻松听听，也许就能少踩几个坑。 本期内容 在继 GBI 纽约峰会的精彩分享后，我们决定把镜头对准出海最“重”的一环：线下商业地产。当中国品牌试图在纽约曼哈顿或伦敦西区插上旗帜，他们面对的是一套完全不同的生存法则。为什么国内的“商场逻辑”在欧美玩不转？为什么说美国的 Broker（经纪人）不仅是撮合交易，更是你的“战略顾问”？ 本期节目，我们邀请到深耕美、英、中三地商业地产的资深专家，拆解从选址、谈判、财务担保到全渠道策略的底层逻辑，带你避开那些专门给“newcomer”挖的深坑。 本期嘉宾 Ralph： 来自香港，拥有 20 多年中国大陆顶级商业地产（如瑞安、恒隆、嘉里）从业经验，现定居伦敦。 Milly： 现任职于纽约五大商业地产公司之一的 Lee & Associates，专注助力中国品牌在纽约落地。 本期精彩观点 商业是艺术与科学的结合： 进驻顶级商场不只是算公式，更多的是人性的博弈、哲学的交流，以及你如何向甲方证明品牌能带来的“能量”。 经纪人（Broker）的角色变迁：在国内可能是为了促成交易，但在欧美，优秀的 Broker 是你的情报站和生态分析师。他们考虑的是你能活多久，而不是抽多少佣金。 可持续性 vs. 跑马圈地：欧美商业逻辑的核心是 Sustainability（可持续性）。比起一年的开店数量，甲方更看重你的品牌调性能否长期提升整个街区的价值。 情绪价值为王：泡泡玛特（Pop Mart）在英国一天的回本案例证明了 IP 和情绪价值在 AI 时代的溢价能力。 警惕‘填空位’陷阱：有些甲方给出的位置可能只是为了让你花几十万美金帮他把“毛坯房”装好，等品牌失败后，他再把装修好的店面租给下家。 播客概览时间轴 00:00 - 05:00 | 嘉宾背景与职业经历： 跨越中、英、美的地产生涯。 05:01 - 12:30 | 招商逻辑大不同： 为什么国内商场按楼层分业态，而国外更倾向于街铺的自然生态？ 12:31 - 20:00 | 谈判的艺术： 作为一个新市场的新品牌，你凭什么要求最好的流量位置？ 20:01 - 25:30 | 案例拆解： 泡泡玛特与 Wilson 是如何通过 IP 和品牌势能快速在海外站稳脚跟的？ 25:31 - 31:00 | 实操硬核细节： 什么是 LOI、LOD？为什么在美、英开店，本地信用和公司架构是最大的门槛？ 31:01 - 36:00 | 全渠道策略（Omni-channel）： 为什么研究显示关掉一家线下店会导致巨大的线上销售损失？ 36:01 - 39:00 | 甲方心理学： 如何辨别你是在拿好铺子，还是在给甲方“做嫁衣”？ 播客中提到的名词解释小百科 Broker (经纪人)：在欧美市场，Broker 的角色不仅是促成交易的中介，更是提供市场分析、情报收集和战略建议的顾问 Line of Credit: 一般是指一种授信额度，银行或金融机构先给个人，开发商，投资公司， 或者企业一个可随时提取资金的额度，不一定一次性全部借出，而是需要多少用多少，只对已经使用的部分付利息。 Letter of Intent:意向书，租赁意向协议 LOD (Lease Outline Drawing，平面图)：商铺的原始结构图或平面草图，用于前期设计规划参考 Break and Click：线上+线下结合的零售模式 Omni Channel: 全渠道销售，所有渠道是互通的，数据是联通的，品牌体验是一致的。 BOPIS (Buy Online, Pick Up In-Store)：在线下单、到店自提。研究认为这种模式能有效打通全渠道并降低损失 Single Play：指仅专注于单一渠道（纯电商或纯线下）的经营模式 Raw Space：指没有任何装修的“毛坯”空间，租客需要自行投入大量资金进行基础建设 GBI简介 Global Brand Initiative（GBI） 是一个根植于美国、连接中美商业生态的品牌全球化组织。依托深厚的北美本地资源与市场认知，我们为进入美国及全球市场的品牌提供一线经验、深度资源与实操路径。 我们相信，品牌的全球化没有统一路径。无论是电商起步的新锐品牌，还是携成熟品牌进军海外线下渠道的企业，面临的核心问题是共通的：如何理解一个陌生市场的消费者，如何从零建立品牌信任，如何找到可持续的增长方式。GBI 正是为此而生。 GBI 目前下设三大板块：GBI Forum（中美出海峰会），在中美核心城市汇聚创始人、企业高管与行业专家，围绕海外市场进入的真实路径展开深度对话；GBI Index（品牌出海指数），以数据视角追踪与评估品牌在全球市场的表现与竞争力；GBI 品牌设计展，聚焦品牌视觉与设计语言的创新，探索品牌在全球市场中的差异化表达。 2026年，GBI Forum 先后在硅谷（深圳湾硅谷科技创新中心）和纽约（纽约大学法学院）举办，获人民网、凤凰网、新浪财经和环球网等十余家主流媒体报道，全网曝光逾300万次。 我们的愿景：帮助品牌进入全球市场并在其中赢得真正的领导力。 www.gbiworld.org 活动预告 对很多中国品牌来说，最难的从来不是进入美国市场，而是进去之后怎么办——怎么搭本地团队、让决策跟得上、在适应市场的同时不丢方向，以及怎么让增长真正可持续。 这正是 GBI 纽约和硅谷两场活动中反复出现的主线。创始人、品牌负责人、投资人和跨境生态伙伴非常坦诚地分享了一线经验——零售扩张、本地化、团队架构、合规、供应链、品牌信任，以及规模化过程中组织内部的各种取舍。 下一站，上海。 GBI Forum 上海场 — 6月27日 一个更聚焦的问题：中国品牌想在北美真正站稳脚跟，哪些能力必须尽早建立？不只是怎么进入，而是怎么留下来、怎么适应、怎么竞争、怎么持续增长。 我们会讨论那些最容易被低估但绕不过去的核心问题——定价、产品市场匹配、本地化、渠道关系、本地团队、合规、物流、品牌建设、资本策略，以及决定增长能否持续的组织能力。 如果你也在思考这些问题，欢迎来现场。 观众报名 https://luma.com/jxqf0w7u 嘉宾自荐/推荐 https://jsj.top/f/soJmp0 如果你有北美市场的一线经验值得分享，欢迎联系我们。也欢迎推荐你身边应该出现在这场讨论里的人。 上海见。 Credit： 制作人 - Sarah & Shirley 主播 - Sarah & Shirley 嘉宾 - Ralph & Milly 剪辑 - Shirley & Jiayi 封面设计 - Sarah & Shirley BGM - Suno AI 生成 关于我们 如果喜欢我们的内容，欢迎在YouTube，小红书，小宇宙，Podcasts上搜索并关注【彼此彼此 YUPPIES TALK】你的支持是我们制作优质内容的最大动力！ 想要自荐成为嘉宾？小红书搜索【彼此彼此 YUPPIES TALK】or 微信添加bicibicipodcasts小助手私信我们！ 微信听友群加bicibicipodcasts小助手 小红书听友群请通过【彼此彼此 YUPPIES TALK】主页申请添加 赞助节目添加微信bicibicipodcasts小助手 在小宇宙查看该单集文稿