杭州还可以投资吗？| 房叔问答No.244

关键词：翠语华庭&奥体投资问：房叔您好，我现在是富阳一套，自住（公积金可还贷款），翠语华庭一套，已经出租（无贷款）。现在放开限购，心又活了，想再买一套，几个月前把翠语的贷款还了，目前手里没有余钱。不知道能不能把翠语华庭抵押贷款，作首付，买一套世纪城或者奥体的房子投资。撑个几年，撑不住就卖一套房子，可行吗？或者您有更好的建议。年收入60万左右。杭州房叔：奥体新政出来后捡漏机会已经没了，不建议现在去追高，尤其是投资，更加不主张。经济很难，个人建议求稳，没必要把所有钱都折腾到房子上面去。只有一种操作可以考虑，强社保预算也可以的情况下，摇号顶级红盘，运气不错摇中之后，出掉翠语华庭，这是正向置换。关键词：投资问：老师好！这两年一直咨询老师房地产市场，受益匪浅！包括去年和今年上半年老师还是建议观望，包括杭州房产。请问老师：目前房产可以配置吗？推荐的城市？杭州房叔：摇号杭州粉盘吧，除了北上深，也就杭州算最好了。新政放开后，云城云诵桂月、市北璟琇府这样的粉盘你都能摇；想摇限购区的粉盘类似云启之江、浦沿、丽澜轩等，可以交一个月个税或社保。关键词：邮电新村老房问：房叔好，又来打扰了，根据您上次的建议，我们现在决定就等着摇方远儿保了。现在的问题是，儿保总价有点高，本来想要全款买婚房的，现在最低面积也有200w左右的资金缺口。父母另外文三路邮电新村有一套房子50多平现在在出租，需要趁最近挂牌卖掉吗？还是留着老房子，问银行贷款200比较好？杭州房叔：儿保没问题，优质地段，能摇中肯定是可以的。邮电老房子不看好能跑赢贷款利率，从这个角度去想，是建议出掉的。虽然新政后热度主要在新房，市场信心上来后对核心区二手也有一定作用，适当耐心挂，求个略好的价格吧。关键词：置换&学区需求问：房叔你好，我在新政后卖了一套发展有限的崇贤的房，现在手握300万在看置换。目前我有一套三墩北148方的房子自住，学区是星洲二小和云城中学，工作单位在沈塘桥附近。星洲二小说是还不错，但毕竟还没毕业生，自住的这套算保底吧，还是想多买一套投资。目前看房思路跟您梳理一下：1. 摇新盘，主要关注云城的绿城云诵桂月和万科申花，云城的饼也不知道香不香，万科申花还不知道啥时候开，希望有好运气，或者房叔有没有其他倒挂大的，够的上的盘推荐。2. 看了一套500w的良渚文化村白鹭郡东的顶楼大露台，玉鸟集对面，装修和环境是真不错，想搬来这边住，但想想增值空间以及学区还是下不去手。3. 接未科未来悦或者中南樾府120多方的盘，比较看好未科未来发展。但也怕接盘后的成长性和学区。4. 接艮北的二手，我工作原因，经常需要往返宁围那边，艮北的位置刚好在中间，交通四通八达比较方便。5. 关注到了一套学军小学的法拍房，二拍流拍，马上到变卖环节了，做了尽调没有问题，顶楼130方，只要520w，加上大税，均价也就4.3，虽然要扒掉重新装修，但想想之前都破10，感觉这个价格已经很捡漏了。小区离单位也近，步行可上班。小区做过改造，停车也还方便的。虽然现在孩子刚几个月，但已经操心未来学区的事情了，这个强学区的确是有点心动。搜来你写过的关于学区房分析的文章又恢复点理智。大政策下，老破小学区未来只会越来越差，孩子上完初中已经十几年后了，那个时候还不知道会啥样子。所以现在又非常纠结了；或者我可以按照法拍这个思路，继续等待捡漏其他次新一点的学区房吗？麻烦房叔帮忙分析分析每个思路，哪个最优，重点分析下思路五法拍房这个，是否值得入手。杭州房叔：星洲二小成长中，但也比文化村学区要看好一些，何况还有是否主城的差异，本身有学区诉求的情况，不算建议换到郡东去住。三墩北本身最重要的价值支撑之一，就是最靠近云谷的西湖学区，整体保值尚可的；虽然村里氛围不错，但二手存量不小，郡东房龄也不小了，除非明确捡漏非常好的性价比，否则升值要跑赢三墩北很难。短期新政出来后，未科云城、艮北二手要捡漏略难了，这些粉盘板块不是经验非常丰富判断力较强的情况下，原则上还是建议摇号新盘。云诵桂月中长线看好云城的发展，可以摇；万科申花北预期拼社保，资格强能入围可以优先摇；其他这一带五六百万预算没有太多选择余地，如果强社保，另一种思路是摇号申花招商项目、民生制药厂钱江项目这样的红盘，如果能摇中，出掉三墩北都是可行的。法拍是个难题，尽调必须做好才能有效判断性价比和设置deadline，学军这套顶楼没有看过不好判断，但如此低价而且流摇，必定有其背后的原因在；你学区诉求尚早，何况有三墩北打底，在学区均衡化的趋势下，不妨观望一下，并没有必要太过着急下手，尤其是老破大。关键词：人才房票&山水人家问：你好老师，关注许久，见您平时热心仔细解答，特来咨询，企盼高见。未科翡翠城1套自住，工作一个在未科，另一个在钱二。城西山水人家一套，2021年二手购入，满二唯一无增值税，目前出租状态，售价不太友好。社保年限是2010年起至今，另外手中还有人才票。看到新政后新房市场火热，高品质保值好房不少，也想是否应该趁此机会将老房子进行正向置换，一来利用了人才票，二来也可顺便居住改善，兼顾资产调整，就是城西的那套得承担一定的亏损了，比较纠结。若出售加上现金预算千万左右，关注板块是未科、钱二以及对面的钱江世纪城。期盼老师的指点迷津。谢谢杭州房叔：有人才资格，自然是非常有必要正向置换的。正向置换，没必要考虑之前的盈亏，需要考虑的是置换后能不能跑赢老房子，这点是显而易见的。不管是申花、民生制药厂，还是儿保、奥体，只要能够摇中，远远胜过持有山水人家；钱二、未科次选。山水人家房龄大了，3号线通车之后利好也已经基本出尽，本身还有密度偏高、停车困难等问题，升值已经是偏弱的了，本来就没有长持价值。坚决置换。