Как выбрать офис для инвестиций. Радио РБК

Интерес к офисной недвижимости среди инвесторов укрепляется. Дефицит предложения в регионе, высокий спрос со стороны бизнеса и продолжительный рост стоимости квадратного метра делает офисные объекты все более привлекательными для вложения средств Куда вложить деньги, чтобы их не только сохранить, но и приумножить? Сейчас время турбулентной экономики, и в такие периоды от инструментов высокорисковых обычно фокус смещается на более консервативные подходы, и среди них, конечно же, остаются вложения в недвижимость. С коммерческим директором девелопера FORMA Алексеем Лысенко мы разбираем, как выбрать офисные пространства для инвестиций Алексей, почему сегодня офисные площади в Москве могут быть интересны инвесторам? Алексей Лысенко Коммерческий директор девелопера FORMA Мы видим снижение уровня вакансий свободных арендных площадей под офисы, особенно под крупные форматы, где площадь идет от 1 тыс., от 2 тыс. кв. м. Перевести команду сейчас в хороший офис практически невозможно. Вакансия на рынке составляет порядка 5 %. Плюс мы видим, как следствие этого, постоянно динамичный рост стоимости офисов. Соответственно, эти факторы позволяют потенциальному инвестору быть уверенным в успешности вложения своих денежных средств и получить целевую доходность с этих инвестиций. Во-вторых, часть инвесторов переквалифицируется из жилья. Мы оцениваем, что порядка 25% спроса приходится на мелкий формат офисов. Финмодели девелоперов уже не предполагают инвестиционного спроса. Мы должны выходить в жилье уже с заведомо достаточно высокой стоимостью, чтобы финансовый результат оправдал ожидания.И, как следствие, третий фактор — это как раз офисные пространства, новые пространства, которые в том числе и мы выводим. Мы их выводим уже в мелкую нарезку блоками от 50 кв. м. И это существенно снижает порог входа. То есть сейчас можно проинвестировать с бюджетом 15 млн руб., войти в проект и купить офис, который вполне себе экономически обоснован с точки зрения окупаемости. Я инвестор. На какие мне надо обращать внимание критерии, чтобы подобрать объект? Прежде всего, это транспортная доступность. Нужно понимать, что офис — это место, где люди будут работать. Второй очень важный фактор — это как раз новые формирования этих деловых кластеров и близость к большим массивам жилья. Очень важен продукт, да, продукт и человекоцентричность: человеку должно быть приятно находиться в этом пространстве. Продукт должен быть очень органично вписан в конъюнктуру района с точки зрения архитектуры. И репутация девелопера здесь, конечно же, важна. Интересна доходность, как считать? Классически тоже ее можно считать двумя способами. Первый — это на потоках со сдачи в аренду. И есть рост стоимости самого актива. И мы на своем сайте создали инвестиционный калькулятор. Это некий инструмент, где каждый наш покупатель, инвестор, да, он может по любому из критериев рассчитать срок окупаемости своего актива. Ну, и также сложить их вместе, по сути, потому что у тебя одновременно происходит сдача в аренду и поток со сдачей в аренду. И также одновременно растет стоимость самого актива. Мы считали, в среднем вилка от пяти до семи лет — это стопроцентная окупаемость на входе.