פרק מספר 46 - מס רכישה ומס שבח בעיסקאות נדל"ן

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מס רכישה ומס שבח בעיסקאות נדל"ן בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: • כל הרוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה. כלומר, מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה. • מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה. • כשאנו רוכשים נכס נדל"ן כלשהו (נכס יחידה / משפרי דיור / נכס להשקעה / נכס מסחרי), עלינו להכי את סוגיות המיסוי אשר יכולות לחול על העיסקה, היות ומדובר בעצם בתוספת של הון עצמי לעיסקה, אשר יכולה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים צפונה (אינו מוכר לעניין משכנתא - לא חלק משווי הנכס) קיימים שיעורי מס שונים לגבי: • דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור) • דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה • זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד') קווים כלליים לחישוב מס: • מס רכישה לדירה יחידה: מחולק ל- חמש מדרגות מיסוי, לפי סכום הרכישה (הנתונים נכונים ליום כתיבתם ומשתנים אחת לתקופה*) -על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪ לא ישולם מס רכישה -על חלק השווי שמעל 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ ישולם מס בשיעור של 3.5% -על חלק השווי שמעל 2,141,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ ישולם מס בשיעור של 5% -חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪ ועד 18,416,900 -על חלק השווי שמעל 18,416,900 ₪ ישולם מס בשיעור של 10% • מס רכישה על דירה נוספת: -8% על חלק השווי שעד 5,525,070 ₪. - 10%על חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪ • משפרי דיור (רכשו נכס מגורים אחר וטרם מכרו את הנכס הנוכחי): - זכאים לדחייה של מס רכישה עד 24 חודשים, מעבר לכך ישולם מס רכישה מלא בתוספת קנס כלשהו, נניח לשם הדוגמה עוד אחוז אחד. - ישנה חשיבות קריטית לאופן דיווח העיסקה ברשות המיסים - מי שמתכנן לרכוש יותר מנכס אחד – עליו לתכנן נכון את סדר רכישת ורישום העיסקאות • זכות במקרקעין שאינו מגורים – למשל רכישת שטח לבנייה: -מס רכישה של 6% מהשקל הראשון – מיידי (חשוב בעיקר למי שבונה בנייה עצמית) -ברכישת קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים, ושניתן לה היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים (24 חודשים) ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור של 5%. • מס שבח: -מס שבח הוא מס אותו משלם מוכר דירה, כאשר המחיר בה הוא מכר את הדירה גבוה מהמחיר בה הוא רכש את הדירה -המס מחושב מתוך הפרש המחירים נטו, לאחר ניכוי הוצאות כגון שיפוץ, הוצאות מכירה וכדומה -קיימים פטורים ספציפיים מתשלום מס שבח במכירה • טיפים ששווים זהב: -כל עיסקת נדל"ן – חובה לקבל ייעוץ משפטי, גם לגבי מיסוי – לא זזים מבלי לקבל ייעוץ מס מדויק, מגורם מוסמך. -אותו כנ"ל גם כאשר מקבלים נכס בירושה ועוד -הרבה אנשים מנסים לתכנן עיסקאות בצורה יצירתית (רישום על שם הילדים – יש לזה הלשכות להמשך הדרך כשהם ירצו לרכוש נכס משל עצמם) -יש לקחת בחשבון שנושא המיסוי אינו מוכר כחלק מהעיסקה, ולכן הנ"ל יהיה אך ורק דרך הון עצמי נוסף לעיסקה -כאשר מבצעים רכישה של נכס נוסף, ובכלל, יש לקחת בחשבון מס שבח עתידי -ולכן גם מכירה של נכס (בעיקר נוסף), צריכה להיעשות לאחר תכנון מס נכון -הנחות במסים – ישנן אוכלוסיות אשר זכאיות לקבלת הנחה עד פטור ממס, כל מקרה לגופו – התכנון ייעשה במסגרת ייעוץ מיסוי -הנ"ל כמובן שאינו ייעוץ משפטי אלא נותן מידע בקווים כלליים – כל עיסקה לגופה, ויש לקבל ייעוץ מגורם מוסמך מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566