S1EP6 聰明規劃房產移轉！掌握賣房、贈與、繼承的節稅關鍵 來賓：資深會計師 李盈瑩

上一集我們邀請到盈瑩會計師和我們聊了買房和持有期間的稅務注意事項， 今天呢，我們繼續來幫大家深入剖析賣房子的稅務，以及將房產傳承給下一代時， 有哪些稅務是我們需要特別留意的，保證讓大家對房地產的稅務有更全面的了解喔！ 本集重點整理： 賣房子時主要會面臨到的兩個稅是土地增值稅和房地合一稅。 土地增值稅的稅率採累進制，依土地漲價幅度在100%以內課徵20%的稅，超過100%到200%的部分課徵30%，超過200%的部分則課徵40%。 長期持有土地有租稅優惠，持有滿20年可減免20%，30年減免30%，40年可減免40%。 符合自用住宅條件的土地在出售時，土地增值稅率可適用最低的10%. 提醒大家買房或賣房時都要記得去登錄自用住宅。 賣房時若符合一生一次或一生一屋的條件，也可享有租稅優惠。一生一次使用後，還可以適用一生一屋。 房地合一稅適用於2016年後取得的房產。 房地合一稅的稅率依持有期間而異，兩年內處分稅率為45%，2-5年為35%，超過5年未達10年為20%，超過10年為15%。 自用住宅的房地合一稅也有優惠，持有期間達六年且沒有出租或營業使用，稅率可降至10%，且有400萬的免稅額，超過部分僅以90%計算。必須連續持有六年才符合資格。 重購退稅是一個重要的節稅方法，在兩年內先賣後買或先買後賣自用住宅，符合條件者可以申請退回原出售房屋所繳納的土地增值稅與房地合一稅。 以大換小時，重購退稅會依照新房子的價值比例計算退稅金額。以小換大原則上可以全部退回。 重購退稅後，新房必須持有滿五年，否則會有被追繳稅款的問題。 申報房地合一稅時，裝潢費用在符合特定條件下可以列舉扣抵。 可抵扣的裝潢必須是不可移動、對房屋有長期價值的裝修，如水電工程或格局變動。家具、家電或可拆除的系統櫃等不可抵扣。 申請裝潢費用抵扣時，需提供完整的合約、估價單、發票及匯款紀錄等證明文件，且匯款日期應與發票日期相符。 將房地產交給下一代常見的方式有買賣、贈與及繼承。 二親等以內的買賣，國稅局通常會先以贈與方式認定。若要主張是買賣，需舉證有正當的金流，且房屋過戶價格需與市價相當。避免父母先將錢轉給子女再由子女購回，這會被視為雙重贈與。 贈與不動產是以房屋的評定現值和土地的公告現值計算贈與稅，每年有免稅額度（目前為244萬）。可以分年贈與。但若房屋價值過高，需耗時多年才能贈與完畢，可能需考量其他方式。 贈與過戶仍會產生代書費和規費等費用，可能需要評估是否一次繳納贈與稅較划算。 親屬間買賣不採用贈與的原因之一是未來出售時的房地合一稅計算，贈與取得的成本是以贈與時的公告現值計算，可能導致未來出售時稅負較高。可以考慮再次使用重購退稅。 繼承享有較高的免稅額與扣除額，若無特殊考量，通常是一個好方法。 繼承取得的房產，未來出售時的房地合一稅成本認定，是以繼承當時的房屋及土地公告現值為準。若繼承的房產在2016年後取得，出售時仍適用房地合一新制。 若繼承的房產本身有房貸，該貸款金額在遺產稅上可以先抵扣，未來出售時，房地合一稅的成本也可能以貸款金額認定。 無論選擇買賣、贈與或繼承，沒有絕對最好的方案，需考量個人及家庭狀況、財務狀況等因素。建議在進行規劃前諮詢專業人士。 長輩的心理感受也很重要，應在長輩感到安心和舒適的前提下進行資產的規劃。 今天的分享是不是讓大家對於賣房及房產傳承的稅務有了更清晰的認識了呢？ 再次感謝盈瑩會計師深入淺出的解說，我們下週見！ 🏡邱愛莉 FB粉絲團 https://www.facebook.com/elliechiulove/ 🏡官網 ➳https://www.house123.com.tw/ ✉️聯絡方式:[email protected] ​✉️官方LINE@ ID:@house123(https://line.me/R/ti/p/%40house123) -- Hosting provided by SoundOn