S2EP2 從中古屋到預售屋，拆解房產業務背後的銷售邏輯，讓你聰明買房！來賓：全地產創辦人 黃楷鈞 Renba

這集我們很榮幸再次邀請到對房仲、代銷領域都有豐富經驗的 Ramba 來跟我們聊聊大家最關心的「業務話術」！其實說穿了，這就是業務的銷售技巧，了解這些，能幫助我們更從容地應對購屋過程中的各種狀況。在房產交易中，我們常會遇到一些銷售上的技巧，了解這些，能幫助我們更聰明地買房哦！ 本集重點： •當業務說「現在不買以後會更貴」時，這可能是他們的觀點，因為市場走勢大家都有各自的看法，你可以把它當作是他們站在有利立場的交流，不一定需要爭辯。 •遇到業務說「很多人在看，這週末可能就賣掉」時，你可以追問細節來判斷真假，例如問其他客戶的狀況、是哪家店的業務、幾歲人等等具體的細節，如果對方回答模糊（如「不是我的客人，聽學長說」），很可能這只是標準化話術；若回答具體，通常是真的。開發這間房子的經紀人最了解狀況，同店同事問開發通常會得到資訊，有時甚至會聽到「動作劇」（指同事間為了製造熱銷假象）。拿出斡旋金或假裝要離開，也是測試真實熱度的有效方法。 •業務說「這間屋主急售，要趕快來看」時，有兩點可以判斷：第一是開價是否接近市場行情（而非開很高讓你砍）；第二是中介是否能提供一個誘人的底價（低於行情或有議價空間）。如果沒有這兩點，很可能只是製造急迫感讓你快點來看。 •預售屋或新成屋常見的「團看」模式，通常是用在稀有、好賣、或價格有吸引力的案子，通常會搭配複數斡旋。這種情況確實較難議價，因為房價若漂亮，通常沒什麼猶豫空間。不過，有時所謂的團看只是拉了很多根本買不起的客人來製造熱鬧感。 •房仲的「斡旋制度」會影響你的出價策略：單一斡旋是一次只收一份，以速度為準；複數斡旋可以收多份，通常價高者得；有些房仲則是混和模式，例如永慶在某個時間點前是比價，時間點後才變單一。 •當業務說「屋主價格很硬，不接近不收斡旋」時，你可以問之前有沒有人出過價、為什麼沒談成等細節來判斷業務說法的真實性。有時中介這樣說，可能也暗示他們覺得屋主的價格偏離市場，屋主只是非常堅持。 •代銷常說的「不二價」並非百分百絕對，有些是「微不二價」，可能會暗示每坪可減價幾萬。測試不二價空間最直接的方式就是拿出斡旋金或訂金卡；如果現場願意收定，表示有空間。真正完全不二價的案子可能只針對員工或關係戶有些許價差，或是在後期發現銷售不動才開啟議價模式。 •車位的價格常被說「不二價」，但有時會用來微調總價以補貼房價。通常邊角、低樓層、或靠牆等條件較差的車位比較有機會談價，但要注意未來轉售時可能較難脫手。 •判斷代銷說的「我們案子賣一半了」真假，除了未來查詢實價登錄，最即時的方式是加入該區域或建案的網路社群討論區（如FB、LINE群組），觀察是否有買方「曬單」（分享購屋資訊）。大量曬單通常代表銷售狀況好，沒人曬單則可能案子不受關注。 •代銷說「想要的樓層都賣完了」時，這也可能是銷售策略。你可以拿出訂金表示強烈購買意願，或假裝要離開，有時他們保留的戶別就會「神奇地」釋出。 •業務介紹的區域「機能或利多」（如新建交通、公共設施）是否真的會發生，要查詢政府的計畫是否已確定或正在進行中，寫著「研議中」的計畫變數還很大。 •預售屋標榜的「低首付」能降低初期門檻，但你一定要完整評估自己的還款能力，仔細計算包含後期款項、交屋款、銀行房貸等的現金流，確保整個財務計畫都在能力範圍內，不要只看到低首付就衝動決定。 買房是人生大事，了解這些銷售話術與應對技巧，能幫助大家更有信心、更理性地做出決策。希望今天的分享對你們有幫助，別忘了給我們按讚分享、五星好評喔！我們下集節目見，掰掰！ -- Hosting provided by SoundOn