少子化衝擊學區房價？陳碧源：明星學區仍有保值力 #房地產 #股市 #房價 #陳碧源 #媒角抵加

少子化浪潮下，學區房屋買賣是否還具保值力？高源不動產估價師陳碧源接受《媒角抵加》專訪時表示：「少子化，你說有沒有影響，或多或少會有一些影響。」但他也強調，台北市真正的明星學區，仍然有穩定支撐。包括中正、金華、龍門、敦化、介壽等國中，因建中、北一女錄取率高，長期吸引家長卡位。他舉例，中正、金華等校「100個學生裡面，有15個是建中北一女」，這就是市場願意追價的原因。 陳碧源指出，學區房背後不只是房地產，更是家長心理。他說，許多父母仍抱持「望子成龍、望女成鳳」期待，寧可搬進好學區。陳碧源說：「人家說近朱者赤、近墨者黑，搞不好遇到一個好老師，或是好同學教他，搞不好就拉起來。」也因為這種期待，明星國中周邊房價長期形成支撐。 談到滿額學校制度，陳碧源提醒，現在早已不是單純設籍就能入學。他說，政府會要求看所有權狀，若是租屋則要看租賃契約書，甚至查是否有實際居住事實。他還補充：「現在不是你是我們好朋友，你放我這裡就可以，學校會看父母、直系親屬是否持有房產，也會查爸爸媽媽與小孩戶籍是否都在當地，很嚴格的。」 陳碧源回憶，20多年前剛做估價師時，曾到中正國中學區做房貸估價，看見建商規劃極小套房，當場疑惑：「這麼小間是要給誰住？」後來才知道，這類產品是為了寄戶口、取得所有權狀。他說：「學區房與非學區房有時候價差超過10%，超過一成，而且家長一旦買進，戶籍至少可能放6年、9年甚至12年，你買了你就不會搬家，房源不容易釋出，也讓學區房更具有稀少性，所以更保值。」 不過陳碧源也提醒，不是所有滿額學校都有保值力。他直言：「是不是所有滿額學校都保值？那就不一定。」真正有支撐的仍是升學率、地段與環境兼具的明星學區。他也指出，2014至2016年房市大環境不好時，學區房也曾下跌，只是跌幅相對有限，「某種程度還是會保值。」若周邊有殯儀館、葬儀社、禮儀公司等嫌惡設施，即使學校辦學不錯，房價仍可能被壓低。 從國中學區轉到大學套房，陳碧源的提醒更直接。他表示，過去大學宿舍不足，學生外溢形成租屋市場，但現在少子化讓大學入學人數下降，錄取率甚至「接近100%、超過100%」，原因就是「生沒有那麼多了」。他指出，傳統國立名校周邊仍有需求，例如台大附近仍強，但私校若招生不足，周邊承租需求就會減少。他表示：「以前是供不應求，現在變成供過於求。因此想投資學生套房的人要小心。」 針對零虛坪政策是否影響都更，陳碧源分析：「自住戶最在意的是實際居住面積，室內一坪可以換到多少，最好是一坪換到一坪，甚至加一個車位。」但建商想法不同，因為建商不是做公益，而是「將本求利」。他說：「建商會看總坪數、總銷金額與營造成本，如果差很多他就不會賺，甚至他還是賺太少，他就不進場。」 陳碧源特別點出，台北市很多6米、8米巷道內的老公寓，都更難度更高。他直言：「你根本就沒辦法蓋高。都更必須靠容積獎勵把房子蓋高，讓部分戶數給建商銷售，用來償付營造施工費，但如果基地條件受限，頂多14層樓、15層樓就滿了，建商就會覺得不好做。」他也說：「現在營造成本很高，但房價不一定能拉高，所以這個部分他們就不會進場。」 談到買房隱形成本，陳碧源特別提醒管理費。他原以為年輕人喜歡大樓管理員，是因為倒垃圾方便，後來發現「不是倒垃圾，是為了收包裹。」他形容，現在電商購物普及，大樓一樓包裹「滿山滿海，很可怕」，管理員能代收包裹，成為年輕買方重視的生活機能。但這也代表管理費逐年升高，有些高價社區一個月甚至上萬。「一年這樣就多少，這都是成本…」 喜歡「媒角抵加」的朋友，歡迎訂閱、分享+按讚，有您的鼓勵，是我們前進的最大動力！ YT頻道：https://www.youtube.com/@maygoddejia SoundOn：https://sndn.link/maygoddejia Apple Podcast https://podcasts.apple.com/podcast/1718699961 臉書：https://www.facebook.com/maygoddejia Threads：https://www.threads.net/@maygoddejia IG：https://www.instagram.com/maygoddejiapolitics -- Hosting provided by SoundOn