Tại sao giá nhà trên toàn cầu tăng chóng mặt?

Giá nhà đã tăng chóng mặt trong những năm gần đây, đặc biệt tại các quốc gia phát triển như Canada, Mỹ và Úc. Sự leo thang này đẩy giá nhà vượt xa tầm với của đại đa số người dân, khiến giấc mơ sở hữu nhà riêng trở nên xa vời. Vậy đâu là nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao đến vậy? Điều này mâu thuẫn như thế nào với nhận định của một số nhà kinh tế cho rằng nhà ở hiện nay dễ mua hơn so với những năm 1990 do lãi suất thế chấp giảm xuống mức thấp kỷ lục? Khi xem xét những vấn đề mà thế giới đang gặp phải chúng ta có thể rút ra một số bài học cho đất nước mình. Có rất nhiều giả thuyết được đưa ra để lý giải cho tình trạng giá nhà ngày càng tăng cao trên thế giới, từ làn sóng nhập cư đến quá trình đô thị hóa, từ giá vật liệu xây dựng tăng cao đến luật phân vùng lỗi thời, và cả đầu cơ tràn lan. Để gỡ rối vấn đề, chúng ta có thể dựa vào ba lý thuyết kinh tế được chứng minh bởi nhiều bằng chứng xác thực: Thứ 1, Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở - tức là nhu cầu nhà ở tăng cao trong khi nguồn cung không theo kịp là nguyên nhân chính khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Thứ 2, Đầu cơ quá mức - tức là giới đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản, tích trữ nhà đất với mục đích kiếm lời, khiến nguồn cung khan hiếm và giá cả bị thổi phồng. Thứ 3, Tài chính hóa nhà ở - nghĩa là nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi cư trú mà còn trở thành công cụ đầu tư tài chính. Việc mua bán, thế chấp, và các sản phẩm tài chính phái sinh liên quan đến bất động sản ngày càng phổ biến, góp phần đẩy giá nhà lên cao. Ba lý thuyết này có thể giải thích cho hiện tượng giá nhà tăng vọt ở hầu hết các quốc gia giàu có, đồng thời lý giải cho sự trái ngược tại Nhật Bản, Hàn Quốc và gần đây là Đức, nơi giá nhà có xu hướng giảm. Chúng cũng giúp chúng ta hiểu tại sao một thành phố ở New Zealand có thể kiềm chế được giá nhà trong khi phần còn lại của đất nước phải đối mặt với tình trạng tăng giá. Thậm chí, ba lý thuyết này còn giải thích được nghịch lý tại Trung Quốc, nơi hàng triệu căn hộ bỏ trống nhưng người dân vẫn không đủ khả năng mua nhà. Điểm mấu chốt là thị trường nhà ở rất đặc thù, khác biệt so với các thị trường khác. Bởi lẽ, nhà ở vừa là hàng tiêu dùng thiết yếu, vừa là kênh đầu tư hấp dẫn. Sự phức tạp này đòi hỏi chúng ta cần có cái nhìn đa chiều và phân tích kỹ lưỡng để hiểu rõ những động lực chi phối thị trường bất động sản. Khi ví ngôi nhà như một loại hàng tiêu dùng, chúng ta không có ý nói rằng mọi người ăn hay uống nó. Thay vào đó, chúng ta nhìn nhận việc sử dụng nhà ở như một quá trình "tiêu thụ" giá trị. Càng sống lâu trong một ngôi nhà, chúng ta càng "tiêu thụ" giá trị của nó thông qua việc sử dụng, hao mòn và xuống cấp theo thời gian. Nếu nhà ở chỉ đơn thuần là hàng tiêu dùng, giá cả của nó sẽ được quyết định bởi một công thức đơn giản: số lượng người cần nhà mới và số lượng nhà được xây dựng. Điều này dẫn chúng ta đến lý thuyết đầu tiên: sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Khi số lượng nhà ở được xây dựng không theo kịp nhu cầu, giá nhà chắc chắn sẽ tăng. Vậy bằng chứng nào ủng hộ lý thuyết này? Để trả lời câu hỏi đó, chúng ta cần xem xét hai yếu tố: số lượng nhà ở được xây dựng và số lượng nhà ở cần thiết cho người dân. Hãy xem xét trường hợp của Canada, Mỹ và Úc - những quốc gia đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở trầm trọng. Biểu đồ sau cho thấy số lượng nhà mới được xây dựng từ năm 1997 đến nay tương đối ổn định. Úc thậm chí còn chứng kiến sự tăng trưởng trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Nhưng Canada và Mỹ lại cho thấy sự sụt giảm, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2007 tại Mỹ.