נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9

יש אנשים שמנהלים מיליארדים ויודעים הכל אבל לא מדברים.אבל דני בריטמן הוא אחד שפותח הכל. עשר שנים בבנק דיסקונט, שבעה מיליארד שקל שניהל, אלפי לקוחות. ואז יום אחד הוא הבין שהמערכת הולכת לכיוון שהלקוח הקטן יפסיד בו, ויצא להקים משהו אחר.בפרק הזה הוא לא חוסך ומסביר: למה הקבלנים מסתירים ירידות מחירים בשוק הנדל"ן כרגע. למה ישראלים מפסידים חצי מהתשואה בתיק ההשקעות גם כשהשוק עולה. ומה האלטרנטיבה לדירה להשקעה שרוב האנשים בכלל לא מכירים.ואחד הדברים שהכי הפתיעו אותנו, המקצועות שה-AI לא יגע בהם בעשור הקרוב הם לא מה שרוב האנשים מדמיינים. שרברב וחשמלאי הולכים להיות יותר נחשקים מכל מקצועות הצווארון הלבן. דני מסביר למה זה הגיוני לחלוטין.שיחה אמיתית עם איש מקצוע שחי את השוק והנתונים.

כולם משקיעים בדירות. זה מה שמכירים, זה מה שמרגיש בטוח, התרגלנו לדבר רק על זה. אבל האם זו באמת ברירת המחדל הנכונה? או שפשוט אף אחד לא עצר לשאול את השאלה?ֿבפרק הזה נכנסנו לעולם שרוב המשקיעים הפרטיים בישראל כמעט לא מכירים. נדל"ן מסחרי הכוונה היא לנכסים כמו משרדים, חנויות, שטחי לוגיסטיקיה וכו. מיסוי אחר לגמרי, שיטות חישוב שונות, וכללי משחק שמעטים יודעים עליהם. לא כי זה מסובך, כי אף אחד לא ישב וסיפר את זה בפשטות.זה פרק עם הרבה מאוד ערך פרקטי, דוגמאות אמיתיות, והסברים בגובה העיניים, גם למי שעושה את הצעדים הראשונים בעולם ההשקעותאז האם נדל"ן מסחרי עדיף על מגורים ?איך עובד המיסוי? והאם אפשר להמשיך ולקבל מימון גבוה גם אם יש לי כבר דירה? תאזינו לפרק ותגלו (:

יש השקעות שנשמעות טוב על הנייר ויש השקעות שנראות טוב גם אחרי שעוברים עליהן עם מספרים - קרקע להשקעה היא בדיוק המקום שבו הפער הזה מתפוצץ.מצד אחד הבטחות לדירה בעתיד, השבחה, "כניסה מוקדמת" לפרויקט ומצד שני שנים של המתנה, חוסר ודאות, מיסוי, ריבוי בעלים, ולעיתים גם מציאות שפחות מדברים עליה.עובדה אחת שכדאי לעצור עליה רגע: כ-80% מהחברות ששיווקו קרקעות לפני כ-15 שנה כבר לא קיימות היום. אז מה זה אומר על העסקאות? ועל מי שנשאר עם הקרקע?בפרק הזה אנחנו מארחים את עו״ד חיים ברטוב, בעלים של חברת פרופרטים, לשיחה פתוחה, מקצועית וישירה על עולם הקרקעות בלי סיסמאות ובלי מצגות.דיברנו על איך בוחנים עסקת קרקע באמת: מה המשמעות של קרקע לפני איחוד וחלוקה,איך לקרוא דוח אפס, מה המשמעות של מס שבח והיטל השבחה ומה קורה כשיש ריבוי בעלים וצריך להגיע לפירוק שיתוף.לקחנו גם דוגמה אמיתית: משקיע עם 400 אלף ש״ח שנכנס לקרקע ל־10 שנים ופירקנו את זה עד השקל האחרון, כוללמיסוי, עלויות וזמן.השאלה הגדולה שעלתה לאורך כל הפרק: האם זו באמת השקעה משתלמת  או שיש אלטרנטיבות נכונות יותר לאותו כסף? זה לא פרק שמנסה לשכנע, זה פרק שמנסה לחדד.אם אתם שוקלים להשקיע בקרקע, אם כבר הציעו לכם "הזדמנות שלא תחזור" או אם אתם רוצים להבין איך בוחנים השקעה בצורה מקצועית, זה פרק שכדאי להאזין לו עד הסוף.ליצירת קשר:נאור: 050-9710600מיכאל: 054-4297371

ב־15.04.2026 נפתחת הגרלה נוספת של "מחיר למשתכן" (דירה בהנחה), וזה בדיוק הזמן להבין איך מגיעים מוכנים באמת. בפרק הזה אנחנו עושים סדר בכל מה שחייבים לדעת לפני שנרשמים: תעודת זכאות, מימון, הון עצמי, בירוקרטיה והטעויות שיכולות לעלות ביוקר.דיברנו על ההכנה הכלכלית שרוב האנשים לא עושים בזמן, על איך לא להיתקע בלי מימון ברגע האמת, ולמה חשוב להיערך מוקדם ולא לחכות לרגע האחרון.זהו הפרק הראשון מתוך סדרת פרקים ייעודית בנושא "דירה בהנחה". בהמשך יעלו פרקים נוספים עם ניתוחי שוק, מחירים, בדיקות כדאיות והמלצות מעשיות, ובהמשך גם וובינר ייעודי למאזיני הפודקאסט עם סקר שוק, ניתוחים, מחשבון וכלים פרקטיים לקבלת החלטות.45 דקות של תוכן ממוקד, פרקטי וחשוב לכל מי ששוקל להירשם להגרלה הקרובה.להצטרפות לקבוצת הוואטאספ השקטה שפתחנו למחיר למשתכן- https://chat.whatsapp.com/EWIP373AMNT36tWdGiB174?mode=gi_tרוצים להתייעץ או להעמיק?ליצירת קשר עם נאור: 050-9710600; לאתר: gelberglaw.co.il.ליצירת קשר עם מיכאל: 054-4297371; לאתר: rightway-m.co.il

בפרק הזה אנחנו עוצרים רגע את הרעש, ומנסים להסתכל על המציאות כמו שהיא: העימות מול איראן, המצב הביטחוני בישראל, חוסר הוודאות, הלחץ הציבורי, והמשמעות של כל זה ברמת התמונה הגדולה.דיברנו על מה שקורה כשאירוע ביטחוני כבר לא נשאר רק בגבולות החדשות, אלא מתחיל לחלחל לכלכלה, להתנהגות של הציבור, להחלטות של משקיעים, לשוק ההון, וגם לשוק הנדל״ן.איך מלחמה או איום ביטחוני מתמשך משפיעים על תחושת הביטחון הכלכלי?מה קורה לכסף בתקופות של אי ודאות?איך השווקים מגיבים, ואיפה נדל״ן נכנס לתמונה?והאם דווקא בתקופות כאלה צריך לעצור, או לדעת להסתכל רחב יותר ולקבל החלטות בלי פאניקה?זה פרק על ביטחון, כלכלה, פסיכולוגיה של משקיעים, והתפר שבין מציאות לאומית לבין החלטות פיננסיות של כל אדם בישראל.לא פרק של כותרות, פרק של הקשרים.רוצים להתייעץ או להעמיק?ליצירת קשר עם נאור: 050-9710600; לאתר: gelberglaw.co.il.ליצירת קשר עם מיכאל: 054-4297371; לאתר: rightway-m.co.il

חזרנו להקליט אחרי חודש של טילים, איראן ושגרה ישראלית מטורפת, כי הכסף שלכם לא מחכה לסוף המלחמה. בפרק הזה אנחנו צוללים עמוק לתוך שוק המשכנתאות של 2026. הריבית התחילה לרדת, אבל למה אתם עוד לא מרגישים את זה בכיס? אנחנו מסבירים איך לנהל את החוב הכי גדול שלכם כמו תיק השקעות מקצועי, למה לפעמים עדיף למשוך את המשכנתא ל-30 שנה במקום לרוץ לסגור אותה, ואיך "מחלצים" כסף מהבית לטובת הזדמנויות אחרות בלי לשלם ריביות רצחניות.בנוסף דיברנו על: המספר שנחשף: כמה שקלים באמת חוסכת לכם ירידה של 0.5% בריבית (על כל 100k).הלוואות סולו: איך להשיג 400 אלף שקל בלי לשעבד את הנכס ובאיזו ריבית.טריק השיפוצים: הדרך המקורית לחלץ כסף מהבית בריביות נמוכות במיוחד. 4 הנורות האדומות: אם אחד מהדברים האלו קורה אצלכם – אתם חייבים למחזר מחר בבוקר.נדל"ן בישראל 2026: מתי מיכאל אומר ללקוח "עצור, אל תקנה את הדירה הזאת".בכל עניין או שאלה מוזמנים לפנות אלינו ישירות: מיכאל- 0544297371נאור-0509710600

כולם מדברים על שוק ההון. אבל האם באמת מבינים את המחיר, הסיכון והמשחק המנטלי שמאחוריו?בפרק 27 של D9 נדל״ן אנחנו מארחים את אדם ויינשטיין, מיוצרי התוכן הבולטים בישראל בתחום שוק ההון לשיחה חדה על ההבדלים בין נדל״ן לשוק ההון, על הטרנדים שמושכים יותר ויותר אנשים לבורסה ועל הטעויות שמשקיעים מתחילים עושים שוב ושוב.דיברנו על השקעות לטווח ארוך, על הלחץ הפסיכולוגי שנוצר כשבודקים את התיק בלי סוף, על היתרון של מינוף בנדל״ן, וגם על השפעת ה-AI על שוק העבודה, שוק ההון, קריפטו והזדמנויות השקעה חדשות.פרק למי שמתלבט בין נדל״ן לשוק ההון, ולמי שרוצה להבין לא רק איפה אפשר להרוויח אלא גם איפה אפשר להישבר.

בזמן שלא מעט משקיעים קופאים מול הריבית הגבוהה והשוק המדשדש יש מי שטוען שדווקא זה הזמן לתקוף.בפרק הזה אירחנו את אבי צבג, יזם נדל"ן שמאחוריו 114 עסקאות שליווה בשנתיים האחרונות. אבי, שהתחיל כ"אבי צמיג" על מגרש הכדורגל ולמד לקרוא את המשחק שלושה צעדים קדימה, מסביר למה דווקא עכשיו זה הזמן לתקוף את השוק הישראלי. דיברנו על הפסיכולוגיה של המשקיע, למה לקנות בחו"ל לפני שיש לכם נכס בארץ זה "פשע פיננסי", ואיך בונים אסטרטגיה לזוג צעיר עם 250 אלף שקל הון עצמי.מה תלמדו בפרק:שנורקלים או צוללות: לאיזה סוג משקיעים אתם שייכים ואיך זה קובע את עתיד הכיס שלכם?מלכודת חו"ל: למה אבי (שיזם מלונות באתונה!) אומר לכם לא לקנות בחו"ל כעסקה ראשונה.הון עצמי נמוך: איך 250 אלף שקל יכולים להכניס אתכם לעסקה חכמה בישראל.טיפ ה-27: למה לגור אצל ההורים זה לא כישלון, אלא הצעד הכי חכם שתעשו בחיים.קריאת שוק: איך לזהות עסקאות "על הנייר" שמתומחרות היום בחסר עמוק.

אין סיכוי שבמהלך החיים שלכם לא קיבלתם הצעת השקעה שהייתה נשמעת to good to be true. גם אנשים חכמים ובוגרים, נופלים לעסקאות הכי גרועות שיש. בפרק אנחנו מפרקים את המנגנון הפסיכולוגי שגורם לרגש לנצח את הרציונל ברגע האמת, ומסבירים למה "הזדמנות של פעם בחיים" היא בדרך כלל הדרך המהירה ביותר לשרוף את ההון העצמי שלכם. אנחנו מציגים את נורות האזהרה שכל משקיע חייב להכיר לפני שהוא מעביר שקל אחד ליזם או למשווק.על מה תכלס דיברנו? מבחן הדפיברילטור: מאיזה אחוז תשואה אתם צריכים להתחיל לחשוש מדום לב.הארמון מרומניה: איך "חלום" על בוננזה נשאר תקוע בבוץ כבר 20 שנה.חוק העמוד האחד: למה אם אתם לא מבינים את העסקה בדף אחד אתם פשוט לא שם.מלכודת ה-100 אלף שקל: למה משווקי השקעות מחפשים דווקא את המשקיעים הקטנים והנואשים.ושאלת השאלות: "אם זה כל כך טוב, למה אתה מוכר את זה דווקא לי?"

פעם זה היה החלום הרטוב של עולם הנדל״ן:כמה חברים מתארגנים, חוסכים את הרווח היזמי, ובונים דירה “בחצי מחיר”.היום?קבוצות רכישה הפכו לשדה מוקשים.שוק מלא במארגנים חובבנים, “מומחי אוטומציה”, מצגות יפות והבטחות נוצצות שבמקרה הטוב נגמרות בעיכובים אינסופיים, ובמקרה הרע משאירות אתכם עם אתר בנייה תקוע, חריגות תקציב, והסכם שיתוף שאי אפשר לצאת ממנו.בפרק הזה אנחנו עושים מה שלא אוהבים לעשות בענף:מורידים את המסכה ומפרקים את קבוצות הרכישה מהמספרים, דרך דוח האפס ועד החוזים.דיברנו על:למה המחיר הנמוך שמופיע בברושור כמעט תמיד לא מספר את האמת.איך עיכובים בבנייה מוחקים “חיסכון” של שנים.איך מזהים מארגן בעייתי כבר בשלב השיווק.מה חייב להופיע בדוח האפס ואיפה רוב האנשים לא יודעים לקרוא.אילו סעיפים בדוח ובחוזה הם נקודות כשל קריטיות.ומהו מרווח הביטחון המינימלי שבלעדיו פשוט אסור להיכנס לעסקה.זה לא פרק נגד קבוצות רכישה, זה פרק נגד נאיביות.כי קבוצת רכישה יכולה להיות עסקה מצוינת אבל רק למי שיודע לקרוא דוח אפס, להבין סיכונים, ולא להתרגש מהבטחות.אם אתם שוקלים קבוצת רכישה,אם כבר הציעו לכם “הזדמנות שלא תחזור”, או אם אתם רוצים להבין למה כל כך הרבה פרויקטים נתקעים, זה פרק שחייבים לשמוע לפני שחותמים. פרק על כסף אמיתי, סיכונים אמיתיים,והפער המסוכן בין מה שמבטיחים למה שבאמת קורה בשטח.

שנת 2025 הייתה אחת השנים המתעתעות שידע שוק הנדל ״ן הישראלי.מצד אחד – נתונים, דוחות וגרפים.מצד שני – תחושת שטח אחרת לגמרי.ובין לבין? פער עמוק שאף אחד לא ממהר לדב עליו.  בפרק הזה אנחנו עושים דבר שלא כולם אוהבים לעשות:עוצרים, מסתכלים לנתונים בעיניים, ומפרקים את שנת 2025 בלי לייפות את המציאות ובלי לפחד מהמספרים. דיברנו על שינוי הכיוון שקרה אחרי שנים ארוכות של שוק חד כיווני.על נתונים שמצביעים על תהליך ברור גם אם לא נוח, ועל הסיבה שאנשי נדל״ן, בעלי אינטרסים ושחקנים בשוק מעדיפים לשמור על שקט ולא לומר בקול רם את מה שהנתונים כבר מראים. זה לא פרק של תחזיות ורודות ולא של נבואות זעם, זה פרק ששם את האמת על השולחן כמו שהיא.  זה פרק שמסכם את 2025 כמו שהיא באמת הייתה: עם עסקאות שכדאי להתרחק מהן, וגם עם אזורים וסוגי נכסים שבהם מסתתרות דווקא הזדמנויות. וכמובן ההמלצות שלנו ל2026 .איפה דווקא עכשיו מתחילות להיווצר הזדמנויות למי שמוכן לעבוד חכם ולא להקשיב לסיפורים. ובין כל אלה, שאלנו שאלה אחת פשוטה. האם בתוך השינוי הזה יש מקום לאופטימיות - ואם כן, למי?  אם אתם רוצים לדעת מה הולך להיות בשוק הנל״ן בשנים הבאות זה הפרק בשבילכם.

מרטין בוקסדורף מגיע לספר לנו מה הוא למד מעשירים שהתמוטטו, ממשקיעים שאיבדו הכל וחזרו, ומאנשים שקיבלו את ההחלטות הכלכליות הכי גרועות בחיים שלהם.למה הישראלים לא מפחדים לקחת חוב של 30 שנה, אבל כן מפחדים לגור בשכירות? מה באמת קורה בראש של מישהו שקונה דירה "בכל מחיר"?הטעויות שגרמו לאנשים עשירים להפסיד הכלאיך מזהים שמישהו עומד להתפוצץ כלכלית?חופש כלכלי - אמיתי או סיסמה של מנטורים באינסטגרם?תוכן אמיתי מהאיש שכבר ראה הכל בחיים.

זהו הפרק השני בסדרה “הון, דירות ומשפחה”, והוא נכנס בדיוק לנקודה שבה משפחות חושבות שהכול כבר “סגור” ושם דווקא מתחילות הטעויות היקרות באמת.בפרק הזה אנחנו מדברים על שני מושגים שרוב המשפחות שומעות עליהם רק בדיעבד:הסכם חלוקת עיזבון ועסקאות מתנה במקרקעין ועל הדרך שבה פעולה שנראית פנימית, משפחתית ותמימה, עלולה להפוך לאירוע מס מלא.מה ההבדל האמיתי בין ירושה לבין חלוקת עיזבון?מתי חלוקה בין אחים פטורה ממס ומתי היא נחשבת בפועל למכירה?איך תשלומי איזון “קטנים” יכולים לשרוף פטורים ולייצר מס שבח כבד?ומה הסיכון בהעברת דירה במתנה גם כשמדובר בקרובים?זה פרק שמפרק את המיתוס של “נסתדר בינינו” ומראה איך תכנון נכון, בזמן הנכון, יכול לחסוך למשפחה סכומים עצומים, ואיך טעות אחת יכולה לעלות ביוקר לשנים קדימה.אם יש במשפחה שלכם יותר מיורש אחד,אם דירה עומדת לעבור בין אחים,או אם מישהו חושב על מתנה במקום ירושה זה פרק שאסור לדלג עליו

זהו הפרק הראשון בסדרה חדשה שעוסקת בנקודה שבה נדל״ן, משפחה ומיסוי נפגשים ובמקום שבו רוב הטעויות היקרות באמת קורות.כל משפחה בישראל מחזיקה סיפור נדל״ני אחד שמפחיד אותה באמת: מה יקרה ביום שנצטרך להתמודד עם ירושה?דירה של ההורים, נכס שלא מוסדר, אחים שלא מסכימים, מיסים שאף אחד לא יודע לחשב ותחושה אחת שמרחפת מעל הכל: "איך לאניפול למלכודת שתעלה לנו מאות אלפים?”בפרק הזה אנחנו מפרקים את אחד הנושאים הכי נפיצים בישראל: ירושה בנדל״ן, ומגלים את האמת שמרבית המשפחות לא יודעות עד שהן משלמות עליה ביוקר.1. למה דירת ירושה “פשוטה” יכולה להפוך לעסקה עם מס שבח מטורף?2. מתי בכלל יש מס רכישה בירושה (והרוב אפילו לא מודעים לזה)?3. מה הסיפור האמיתי עם האחים שמנסים “להסתדר לבד”?4. מהו הסכם חלוקת עיזבון, ואיך שימוש נכון בו יכול לחסוך למשפחה מאות אלפישקלים במס ואף הרבה יותר?5. ומה הטעות היחידה שמסוגלת להפוך ירושה למלחמת עולם משפחתית?זהו פרק שכל משפחה בישראל חייבת לשמוע: הורים, ילדים, זוגות צעירים, בעלי נכסים, משקיעים – כל מי שמחזיק או עתיד להחזיק נכס אחד שנמצא “במשפחה”.אנחנו נכנסים לעומק המשפט, המיסוי, הסיכונים והטעויות אבל בשפה שכל אחד מבין.וזה בדיוק מה שמבדיל בין משפחה ששומרת על ההון הבין דורי שלה, לבין משפחה שמגלה מאוחר מדי שהכול נעלם במיסים,טעויות וחוסר מקצועיות.אם יש לכם דירה במשפחה – הפרק הזה הוא חובה.

כל מי שרוצה לייצר הכנסה שלא תלויה בעבודה ולהגדיל את ההון מכיר את הכאב ראש הזה: איפה שמים את הכסף? האפשרויות אינסופיות נדל"ן בארץ, השקעות מעבר לים, שוק ההון, קריפטו, מסחר עצמאי... יש מלא אפשרויות ופחד גדול לעשות טעויות יקרות. אז מה הכי טוב? התשובה היא שאין "הכי טוב", יש "הכי נכון לכם". בפרק הזה אנחנו עושים סדר בבלגן עם אורח סופר-פרקטי: אורי קוסקאס. אורי מנהל מאות מיליוני שקלים ב"פמילי אופיס" בוטיקי וחי את עולמות ההשקעה מידי יום. הוא לא רק איש מקצוע, אלא אדם עם סיפור חיים מרתק ואותנטי על הדרך שעבר עד שהגיע לנהל הון בסדרי גודל כאלה.על מה דיברנו בפרק?האבנים הגדולות שכל משקיע חייב בתיק שלו.היתרונות והחסרונות של כל אפיק השקעה (נדל"ן מול שוק ההון ועוד).איך בונים תיק השקעות מגוון בהתאם לגיל ולרמת הסיכון.צעדים פרקטיים ליישום מיידי לפני שיוצאים לדרך.אם אתם רוצים להבין את עולם ההשקעות מזווית רחבה יותר ולקבל עצות פרקטיות ליישום כבר ממחר זה הפרק בשבילכם .

פורטוגל בכלל ופורטו בפרט הפכו בשנים האחרונות ליעד שמושך אליהם יותר ויותר משקיעים, בעיקר כאלה שהגיעו למבוי סתום בישראל. מי שמחזיק היום הון עצמי של 250,000 שקלים כמעט ולא מסוגל להתקרב לדירה שניה בארץ, בטח לא במקומות עם ביקוש, ושם בדיוק נפתח החלון.בפרק הזה ישבנו עם אורי קוסקאס ושמנו על השולחן את מה שבאמת קורה בפורטו. דיברנו על האפשרות לקבל מימון גבוה יחסית בריביות נמוכות יותר מהמקובל בישראל, על שוק שכירות פעיל, על תמהיל מבוקש של מגורים ותיירות, ועל העובדה שהעיר מתפתחת בקצב בלתי נתפס. כל הנתונים שהצגנו בפרק מבוססים על מקורות רשמיים בלבד ועל ניסיון של שנים בשטח.אנחנו מתארים צעד אחר צעד על התהליך שמשקיע צריך לעבור. החל מפתיחת התשתית המיסויית חשבון הבנק ואישור עקרוני למשכנתא, ועד לסוגי העסקאות הנפוצות והתשואות הצפויות.אם אתם מרגישים תקועים בארץ ועדיין מחפשים עסקה שנותנת שמרנות מינוף ואת שאר היתרונות של נדל״ן הפרק הזה הוא בהחלט בשבילכם.

אחרי שקפצנו לקפריסין, הפעם אנחנו פותחים את המפה של ארה״ב בפרק הזה אירחנו מארחים את תמיר שרון, מלווה משקיעים להשקעות נדל״ן בארה״ב ומנחה הפודקאסט "ציפור פיננסית", שמביא אל השיחה שילוב נדיר של ניסיון, שקיפות ופרקטיקה שמבוססת על מאות שעות ליווי אמיתי בשטח.על מה דיברנו?• למה ארה״ב היא עדיין שוק ההשקעות מספר 1 למשקיע הישראלי.• איך בוחרים שוק, יזם ועסקה בלי לייפות ובלי למרוח.• התהליך שבאמת צריך לעבור לפני שמשקיעים דולר ראשון.• טעויות שישראלים עושים שוב ושוב בחו״ל (ותמיר רואה מקרוב).• סיפורים, תובנות ולקחים מהקרביים של עולם ההשקעות מעבר לים.• ואיך לשמור על שקיפות, בקרה וביטחון גם כשהעסקה נמצאת 10,000 ק״מ מהבית.עם תמיר זה לא עוד שיחה על חו״ל זו מפה אמיתית למשקיע הישראלי ששוקל השקעה בארה"ב.זה שיעור מרוכז למי שרוצה להבין איך עושים את זה נכון בלי ספינים ובלי חלומות מיותרים.

בפרק הזה אנחנו מפריקם עם אופיר גולדשמיט לעומק אחד היעדים הכי מסקרנים והטבעיים למשקעי הישראלי קפריסין.האם זה באמת שוק חם ויציב או סתם "גימיק חולף" דיברנו על הכול:• באיזה שלב משקיע צריך בכלל להרים את הראש מעבר לים, ומתי זה פשוט מוקדם מדי.• ההבדלים העצומים בין קפריסין היוונית לקפריסין הטורקית – כולל אזורים שעדיף להתרחק מהם לגמרי.• מהן התשואות הריאליות בשטח, כמה באמת עולה להיכנס לשוק, ואיפה המקומיים רואים את הפוטנציאל האמיתי.• הסכנות, העוקצים והטעויות שהישראלים עושים שוב ושוב כשהם באים "לכבוש את האי".פרק סופר חד לכל מי שחושב על השקעות נדל״ן בחו"ל ורוצה להבין אם קפריסין היא הזדמנות נדירה או מלכודת עטופה בנוף כחול־לבן.

התחלנו סדרת פרקים מ ט ו ר פ ת על "נדל״ן מעבר לים" אנחנו צוללים עמוק לתוך האסטרטגיה שמאחורי ההחלטה לצאת מהשוק הישראלי המוכר ולהתחיל לחקור שווקים נוספים. אנחנו חושפים את ה"אני מאמין שלנו" על השקעות בחו"ל ונוגעים בכל השאלות הכי קשות שיש: מתי באמת נכון לצאת מישראל, איך לבחור מדינה, מה הקריטריונים לסינון השקעות, ואילו טעויות גורמות לישראלים ליפול פעם אחר פעם.איך מזהים שוק נכון, למה בלי משכנתא אין טעם להשקיע,ואיפה באמת נולדות ההזדמנויות הגדולות של השנים הקרובות.זה לא עוד פרק על “דירה ב־50 אלף דולר” אלא על הזדמנות אמיתית שיכולה להטיס אתכם למעלה בתנאי שעושים אותה לפי הספר.

אני אישית נכנסתי לשוק הנדל"ן והכספים בתקופה שבה הכל וורוד, שכל מטאטא יורה וגם הנדל"ן עובד יפה. ירידת מחירים בישראל?! נשמע כמו משפט מנותק.משברים וקשיים נראו כמו משהו רחוק, אבל הם בהחלט חלק מהחיים, השאלה אם אנחנו כמשקיעים נערכנו אליהם והאם אנחנו יודעים לצלוח אותם ולהסתכל על המגמה הגדולה ואולי גם לנצל הזדמנויות בתקופות כאלה. שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2025 בהחלט נראה שונה ממה שהתרגלנו בשנים האחרונות והאמת צריכה להאמר. איפה הסיכונים כרגע, איפה ההזדמנויות ומה צופן העתיד? תאזינו לפרק ותגלו (:

אין ישן בישראל שלא "חתום לפיניו בינוי" אבל האם באמת זה ייצא לפועל או שמדובר בחלומות? איך יזם גדול מחליט באיזה בניין לקדם תכנית ובאיזה לא? מהו הגורם מספר אחד שמפיל פרוייקטים ומתי שווה לשלם על דירה במתחם פינוי בינוי יותר מהשווי שלה? בפרק הזה צללנו לעומק בכל מה שקשור לפינוי בינוי נגענו ביתרונות והחסרונות של התכנית ואיך להתנהל כמשקיעים שרוצים להגדיל את ההןו העצמי באמצעות עסקאות פינוי בינוי חכמות.

תכנית שהייתה חלום של משקיעים לפני מספר שנים, הפכה עם הזמן לפתרון בעייתי שהעמיס על תשתיות, יצר דירות מקומבנות, ופעל בעיקר באזורים יקרים. התמ״א סיפקה מענה מהיר אבל לא שיוויוני ולא איכותי. במקומה קמה חלופת שקד – תיקונים 136 ו-139 – שמחזירים את הכוח לתכנון מקומי, מתמרצים הריסה ובנייה במקום חיזוק קוסמטי, ומאפשרים לרשויות ליזום תכניות נקודתיות שנותנות פתרון אמיתי למגרשים צפופים.עבור משקיעים, מדובר בהזדמנות שלא כולם מבינים עדיין. מי שידע לזהות דירות בבניינים נמוכים, ליד צירי תחבורה ותכניות מקומיות, יחזיק ביד נכסים שיכולים להפוך למבוקשים ביותר בשוק.

בפרק הראשון של הסדרה אנחנו צוללים אל תוך אחד התחומים המדוברים ביותר בקרב המשקיעים בנדל"ן הישראלי, פינוי־בינוי ותמ"א 38. כולם שמעו על זה, כולם מדברים על זה, אבל מעט מאוד מבינים באמת מה קורה בשטח.נדבר על למה זה נוגע לכל משקיע היום, איפה ההזדמנויות האמיתיות, מה הופך פרויקט לפרוייקט אמיתי ואיפה יש בעיקר הבטחות ללא תוצאות. המטרה שלנו פשוטה: לעשות סדר בבלאגן, לתת לכם כלים להבין מתי מדובר בבוננזה ומתי בעוד דירה עם תג מחיר מנופח.

לא מעט פעמים משקיעים נכנסים לעסקואת בלי מספיק אוויר במיכל ומבלי שבנו לעצמם את היסודות הכלכליים החזקים שיגנו עליהם ביום שחור.בפרק אירחנו את סוכן הביטוח אסף אהרון, לקחנו צעד אחורה, לא דיברנו על תשואות מפוצצות ועסקאות אקזטיות אלא על הבסיס ההגנתי שכל משק בית ובפרט משקיע נדל"ן חייב שיהיו לו בשיטת 3 הרגלים.

בפרק הזה שחררנו שליטה ונתנו לאותנטיות ולאמת להוביל אותנו, הכנו אחד לשני שאלות מפתיעות, בין מקצועי לאישי על סיפורים חוויות טעויות וסיפורים בלתי נשכחים. .מי שרוצה להכיר אותנו קצת יותר לעומק ועל הדרך להתחבר לסיפורים שלנו זה הפרק בשבילכם.

בישראל, קרקעות חקלאיות נמכרות לציבור עם מצגות נוצצות, חלומות על שינוי ייעוד ותשואות אסטרונומיות. אבל מאחורי ההבטחות מסתתרת מציאות קשה: שנים של המתנה, סיכוי זעום לאישור, כסף שקבור באדמה ולפעמים פשוט נעלם. בפרק הזה נחשוף את כל מה שלא מספרים לכם, מי באמת מרוויח מהעסקאות האלה, מה הסיכוי שתראו את הכסף חזרה, ואיך להבחין בין הזדמנות אמיתית לטעות יקרה במיוחד. זה לא עוד סיפור אזהרה זו הצלת חיים.

בפרק הזה של D9 נדל"ן אנחנו נכנסים לעסקאות שמסובבות את השוק – רכישת דירות על הנייר.מה הופך את העסקאות האלה לכל כך טרנדיות דווקא עכשיו?למה משקיעים ורוכשים מתקדמים בוחרים להיכנס לפרויקטים שעדיין לא קיבלו היתר בנייה?ואיך אפשר לדעת אם זו באמת הזדמנות – או מלכודת מסוכנת?נדבר על היתרונות: מחיר התחלתי נמוך, עליית ערך עתידית, אפשרות לבחור מיקום מדויק בבניין, ותכנון מראש לפי הצרכים שלך.אבל גם לא נחסוך מהחסרונות: חוסר ודאות לגבי השכונה, איחורים במסירה, תלות ביזם, הצמדות למדדים, ולפעמים גם עורך דין שלא באמת מייצג אותך.נפרק את כל המונחים שמבלבלים כל כך הרבה רוכשים – מפרט מכר, הצמדות, בנק מלווה, ערבויות חוק מכר, הלוואת קבלן – ונסביר איך לגשת לעסקה הזו עם עיניים פקוחות.נביא גם טקטיקות של משקיעים מנוסים: איך משווים בין פרויקטים, מה חשוב לבדוק מראש, ומה צריך לקרות כדי שעסקת נייר תהפוך לעסקה אמיתית ורווחית ולא מלכודת של תנאי תשלום נוחים. אם אתה שוקל לקנות דירה על הנייר – זה הפרק שאתה חייב לשמוע.

בפרק הזה אנחנו צוללים לעומק מודל השלישים – אחת השיטות המדוברות (והשנויות במחלוקת) לרכישת דירה בישראל.נדבר על היתרונות, הסיכונים, מלכודות המס והטעויות שאנשים עושים כשהם קונים כך דירותבין השאר נענה על:למי זה בכלל מתאים ולמי ממש לא?איך אפשר להשתמש בשליש לפני רכישה במחיר למשתכן?איך הבנק מסתכל על משכנתא בעסקאות כאלה?מה קורה כשצוברים שלישים לאורך זמן?השלכות של העברה בתוך המשפחה ועודבין אם אתם שוקלים לרכוש דירות בשליש כדי "לשים רגל בשוק", או שאתם כבר עמוק בתוך תהליך של צבירה הפרק הזה הולך לעשות לכם סדר, ולמנוע מכם ליפול לבורות בדרך.

מה ההבדל בין אישור עקרוני "דיגיטלי" לבין אישור אמיתי שמחזיק מים? אילו הכנסות לא נחשבות בכלל למרות שהרבה חושבים שכן, ואיך אפשר לחשב כמה משכנתא תאושר מראש?בפרק הזה תגלו את האמת על תמהילים, מסלולי משכנתא, ריביות, שמאויות מוקדמות, הלוואות קבלן, פירעון מוקדם – וכל מה שאתם באמת צריכים לדעת לפני הרכישה.בלי קלישאות, בלי סיבובים – כל התשובות בגובה העיניים ופרקטיקה שאפשר להשתמש בה כבר מחר.

פרק שעולה מוקדם מהצפוי בגלל הביקוש החם למידע בנושא .עולם המגרשים לבניה פרטית הפך לנושא לוהט בשנים האחרונות ובפרט מאז פרוץ המלחמה עם כניסת הטבות המילואים לתוקף. בפרק המרתק הזה אנחנו מארחים חבר טוב וקולגה בדימוס, מומחה מוביל בתחום מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) למגרשים לבנייה פרטית. יחד אנחנו צוללים לתוך התהליך – משלב פרסום המכרז ועד קבלת הקרקע – ומגלים איך באמת מצליחים לזכות ומה הם סוגי המכרזים הנפוצים והמתאימים ביותר למשקיעים. בנוסף, נפרק לעומק את ההטבות החשובות שמגיעות למשרתי מילואים: מי זכאי, איך מגישים בקשה ומה צריך לדעת כדי לא לפספס את ההזדמנות. פרק מלא בידע פרקטי, טיפים אמיתיים ודוגמאות מהשטח – לכל מי שחולם לבנות בית קרקע/רוצה להשקיע באפיק הייחודי הזה בעולם הנדל״ן.

בפרק הזה אנחנו פותחים בסיפור אישי על לקוח שנכנס לעסקה שנראתה כמו הזדמנות, אבל התגלתה כטעות יקרה – פרויקט התחדשות עירונית בלי יזם, בלי היתכנות כלכלית ועם מתווך שדחף מתוך אינטרס ולא מתוך הבנה.משם, אנחנו צוללים לעומק עולמה הסבוך של ההתחדשות העירונית:מה זה בכלל? מהם הסיכויים והסיכונים? איך מזהים עסקה טובה, ומתי עדיף פשוט להגיד "לא תודה"?נפרק את ההבדלים בין פינוי-בינוי לתמ"א 38, נבין את ההשלכות על משקיעים, נדבר על מימון נכון, שמאות מוקדמת, חוזים קריטיים ומגמות עתידיות – וכל זה בגובה העיניים ועם כלים פרקטיים מהשטח.פרק חובה לכל מי ששוקל להיכנס לעסקת התחדשות עירונית – עם דירה, בלי אשליות.

בפרק הזה אנחנו צוללים לתוך השאלות שכל מי ששוקל לקנות נכס שואל את עצמו — איך יודעים מה התקציב האמיתי שלנו? איזה עלויות מסתתרות מאחורי העסקה ואיך מממנים אותן בלי להיתקע? איפה נכון לחפש, כמה שווה לשלם, ומתי בדיוק צריך להוציא אישור עקרוני למשכנתא (רמז: מוקדם יותר ממה שאתם חושבים).נדבר גם על חקירת שוק – איך להכיר אזור כמו מקומי, איך מזהים מוכר לחוץ, ואילו אנשי מקצוע חשוב שיהיו לצידנו לאורך הדרך.זה פרק סופר פרקטי, שמרכיב את התמונה השלמה של תהליך רכישת דירה, והוא מתאים לכל מי שנמצא בתחילת הדרך ורוצה להבין איך באמת נראית עסקה טובה

אם כדאי לרכוש דירה בישראל ב-2024? בפרק זה נצלול לעומק שוק הנדל"ן הישראלי, נבחן מגמות עכשוויות ונתונים סטטיסטיים מהשטח. נדון בהשפעות המלחמה, הריבית הגבוהה והמחירים שעולים על שוק הדיור, ונבחן את היתרונות ההזדמנויות המיוחדות והאתגרים ברכישת נדל"ן בישראל כיום.פרק חובה לכל מי ששוקל להיכנס למשחק הנדל"ן או לשפר דיור.