115年04月13日 生活法律與法庭 節目

受訪者： 臺北地檢署 陳雅詩檢察官 節目內容： 主題：淺談房屋買賣AB契 約的法律責任？新聞發想 曾針對「通姦除罪」聲請大法官釋憲成名的「知名假律師」、富邦綜合開發公司負責人周方慰，涉侵占公司款項新臺幣2850萬元，又涉墊高公司房地產價格向銀行詐貸1.6億元，另通緝中的鈞言公司負責人蘇哲彥，再夥同其他共犯，假修繕名義詐得紓困補助2096萬5千元，臺灣臺北地方檢察署今依背信、銀行法等罪起訴周方慰等5人。 何謂AB契約？ （一）所謂的「AB契約」的意思就是「真假合約」或「陰陽合同」，以房屋買賣為例，買賣雙方會簽訂兩份契約，一份為檯面上向銀行申辦貸款或供政府機關查核之假契約，另一份為雙方真實房屋買賣契約，兩份契約之買賣價格不同。 （二）買賣雙方簽立「AB契約」之動機？ 為何實務上會出現真假房屋買賣契約？大抵上有三個可能動機，就買方而言，可以降低買方頭期款壓力以達到「零元購屋」的目的，易言之，實務上銀行審核房屋貸款時，會依照申貸人經濟條件撥予約莫房價八成不等貸款予買方，銀行甚少會核准全額貸款，然若雙方在買賣契約上提高買價取信銀行，將有利於買方可獲得更多款項購屋，藉此減輕買方購屋需準備頭期款之壓力。就稅務方面，賣方以較低價格那份合約申報給地政機關，要轉手時可以減少被課稅金額以達節省房地合一稅。另外，由於不動產交易須完成實價登錄程序，透過真假合約申報，只要買方或賣方將高額房價之假契約向地政機關申報實價登錄後，就可以藉機炒作手上所持有的房屋價格，矇騙不知情消費者以獲得更高利潤。 三、擬造房屋買賣AB契約涉及之法律責任（一）行政責任 就行政責任而言，根據平均地權條例第81條之2的規定，申報登錄價格不實者，可處新臺幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並會被要求限期改正。如果屆期未改正，主管機關可以「按次處罰」，直到改正為止。 （二）刑事責任 買賣雙方以虛假房屋買賣契約藉此取信銀行，使銀行陷於錯誤核撥高額貸款，涉及刑法第216條及第210條行使偽造私文書、刑法第339條第1項詐欺等罪嫌，由於受害者是銀行，依照銀行法125條之3第1項規定「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使銀行將銀行或第三人之財物交付…，處三年以上十年以下有期徒刑，得併科新臺幣一千萬元以上二億元以下罰金。」，買賣雙方亦可能構成較重之詐欺銀行罪嫌。再者，房屋買賣完畢後需進行實價登錄程序，亦可能夠成刑法第214條使公務員登載不實罪嫌。