1987年11月26日：深圳首次有偿出让土地使用权——中国土地制度改革的破冰时刻​

晚上好，欢迎收听《历史的混响》，我是夕洋洋。今天是2025年11月25日。三十八年前的明天，深圳会堂的拍卖台上，随着一声清脆的槌响，一块8588平方米的国有土地以525万元的价格成交。这不是一次普通的商业交易，而是中国历史上首次以公开拍卖方式有偿出让土地使用权——它像一把钥匙，打开了计划经济时代土地无偿划拨的枷锁，为改革开放后的城市化进程铺就了第一条市场化轨道。要理解这块土地为何在1987年11月26日被推向拍卖台，得先回到十年前的深圳。1978年，中国吹响改革开放号角，1980年深圳经济特区正式成立。那时的深圳还是个边陲小镇，人口不足三万，城区只有几条泥泞小路。为了吸引投资、建设新城，政府开始大规模征地，用“无偿划拨”的方式把土地分给工厂、学校和住宅区。但这种模式很快暴露出问题：企业拿到土地后，有的闲置不用，有的随意转让，土地资源浪费严重；政府想搞基础设施建设，却没钱征地拆迁——到1986年，深圳每年的土地划拨支出已超过财政收入的30%，城市发展陷入“无钱办事”的困境。1986年的深圳街头，常常能看到这样的景象：推土机在荒地上作业，旁边的牌子写着“某某工厂用地”，但厂房迟迟不见动工；有些单位圈了地却盖起围墙养猪养鸡，土地成了“免费福利”。时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜，在一次调研中发现，全市有超过20%的划拨土地处于闲置或半闲置状态。“土地是国家资源，不能像过去那样‘一拨了之’。”他在内部会议上说，“必须找到一种办法，让土地流动起来，让使用者珍惜每一寸土地。”这个“办法”的探索，始于对国外经验的借鉴。当时深圳市政府组织考察团去香港学习，发现香港的土地批租制度很成熟——政府把土地租给企业或个人，收取租金，到期收回，既保证了财政收入，又促进了土地高效利用。考察团回来后写了一份报告，建议深圳试行“有偿使用土地”。但这个建议一提出，就在内部引发了激烈争论。反对者认为，土地是社会主义公有制的根基，“有偿出让”会不会变成“土地买卖”，动摇公有制性质？有人甚至说：“这是走资本主义道路，和宪法规定的‘土地不得买卖’相矛盾。”支持者则反驳：“宪法禁止的是土地所有权买卖，使用权可以有偿转让。香港也是中国的地方，他们的经验为什么不能用？”争论持续了半年，直到1987年4月，邓小平同志视察深圳时说的一番话，让大家吃了定心丸。邓小平在参观深圳电子厂时提到：“深圳发展这么快，是靠实干干出来的。土地问题也可以试试新方法，只要有利于发展生产力，就可以大胆闯。”有了中央的支持，深圳的改革步伐加快了。1987年5月，深圳市委市政府成立“土地使用制度改革领导小组”，由副市长周溪舞牵头，刘佳胜任办公室主任。他们首先选择了罗湖区一块闲置多年的荒地作为试点——这块地位于现在的深南东路与宝安南路交汇处，面积约8588平方米，原本是某单位的预留用地，一直荒着。领导小组决定，用“公开拍卖”的方式出让这块地的50年使用权，起拍价200万元。拍卖前的准备工作繁琐而细致。首先要解决法律依据问题。当时中国还没有专门的土地管理法律，领导小组参考了《中华人民共和国宪法》第十条“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”的规定，创造性地提出“使用权可以有偿转让”，并起草了《深圳经济特区土地管理条例（草案）》，明确“土地使用权可以有偿出让、转让、抵押”。这份草案后来成为全国土地制度改革的蓝本。其次是确定拍卖规则。领导小组借鉴香港土地拍卖流程，制定了“公开竞价、价高者得”的原则，设定了保证金、加价幅度、付款方式等细节。为了公平起见，拍卖公告提前一个月在《深圳特区报》刊登，吸引了十几家企业报名。参与竞拍的企业中，既有深圳本地的国企，也有刚成立的合资公司，还有从外地赶来的开发商。1987年11月26日清晨，深圳会堂外人头攒动。参加拍卖的企业代表拿着号牌，记者扛着摄像机，市民们挤在门口想看看“卖地”到底是什么样。上午十点，拍卖师刘宗正走上台，他穿着深色西装，手里拿着拍卖槌，声音洪亮：“各位来宾，今天拍卖的是罗湖区深南东路旁8588平方米土地，使用年限50年，用途为商业、住宅综合开发。起拍价200万元，每次加价不低于5万元。”台下安静下来，号牌此起彼伏。“205万！”“210万！”“220万！”价格很快涨到300万元。这时，只剩下两家企业在竞争：一家是深圳经济特区房地产公司（简称“深房集团”），另一家是香港的熊谷组公司。深房集团的代表是刚上任的总经理骆锦星，他心里清楚，这块地位置好，开发后能赚大钱，但公司刚成立，资金紧张；熊谷组则财大气粗，代表频频举牌。价格涨到400万元时，骆锦星额头冒汗。他悄悄问身边的同事：“咱们账上有多少钱？”同事回答：“最多能凑450万。”骆锦星咬咬牙，举起号牌：“455万！”熊谷组的代表愣了一下，随即举牌：“460万！”台下一片哗然，这是当时深圳地价的最高纪录。骆锦星看了看手表，离拍卖结束还有五分钟，他深吸一口气，再次举牌：“525万！”熊谷组的代表犹豫了，摇摇头放下号牌。“525万！第一次！”“525万！第二次！”“525万！第三次！”刘宗正重重落下拍卖槌，“成交！”全场响起热烈掌声。深房集团以525万元的价格，拿下了这块土地的50年使用权。骆锦星走出会场时，记者围上来采访，他说：“这不是一笔简单的买卖，是深圳改革的一次突破，我相信这块地会给我们带来回报。”拍卖结束后，深圳市政府举行了简短的新闻发布会。刘佳胜局长宣布：“这次拍卖是中国历史上首次有偿出让土地使用权，标志着深圳土地制度改革迈出关键一步。”当天下午，新华社发了通稿，标题是《深圳首次公开拍卖土地使用权》，全国各大报纸纷纷转载。第二天，香港《大公报》头版刊登了拍卖现场的照片，标题写着“中国土地市场化的破冰之举”。这块地的后续开发，印证了改革者的眼光。深房集团拿到地后，迅速组织施工，建成了“东晓花园”小区，这是深圳第一个商品房住宅项目。小区开盘时，购房者排起长队，房价每平方米1600元，在当时算是“天价”，但很快销售一空。到1990年，东晓花园的价值已翻了三倍，深房集团不仅收回了成本，还赚了第一桶金。更重要的是，这次拍卖的成功，让深圳市政府尝到了土地有偿使用的甜头——1988年，深圳通过土地出让获得的财政收入达到4.7亿元，占全市财政收入的37%，比1986年增长了近三倍。深圳的尝试很快引起了中央的关注。1987年12月，国务院总理赵总理批示：“深圳的土地拍卖经验很好，可以在有条件的城市推广。”1988年4月，第七届全国人大一次会议通过宪法修正案，将《宪法》第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这一修改，为土地有偿使用制度提供了宪法依据。1988年12月，深圳再次举行土地拍卖会，这次出让的是福田区的一块地，面积更大，成交价更高。此后，上海、广州、厦门等城市纷纷效仿，中国的土地市场逐渐形成。到1990年，全国已有近200个城市实行了土地有偿使用制度，土地出让收入成为地方政府重要的财政来源。回顾这段历史，1987年11月26日的那场拍卖，不仅解决了深圳的资金难题，更开启了中国土地制度的根本性变革。它打破了“土地无偿使用”的传统观念，引入了市场机制，让土地资源得到高效配置；它推动了城市化进程，让深圳从一个边陲小镇迅速发展成为现代化大都市；它还为后来的房地产市场、招商引资、基础设施建设奠定了基础，成为中国改革开放进程中不可或缺的一环。当然，改革并非一帆风顺。在深圳首次拍卖土地后，也有人质疑：“土地拍卖会不会导致房价上涨？”“会不会让投机者囤地炒房？”这些问题在今天依然存在，但历史证明，只要坚持市场化方向，完善法律法规，就能趋利避害。正如骆锦星后来在接受采访时所说：“当时我们只有一个念头，就是让土地活起来，让深圳发展起来。现在看来，这条路走对了。”今天，当我们走在深圳的深南大道上，看着高楼林立的CBD，很难想象38年前这里还是一片荒地。那场拍卖会的槌声，早已淹没在城市发展的喧嚣中，但它留下的制度遗产，却深深影响着每一个中国人的生活。从深圳的“第一槌”到今天全国统一的土地市场，从“无偿划拨”到“招拍挂”制度，中国土地制度的每一步改革，都凝聚着先行者的智慧和勇气。总结这段历史，我们能看到改革者的担当——面对“姓资姓社”的争论，他们敢于突破传统；面对资金短缺的困境，他们勇于创新机制。1987年11月26日的那块土地，不仅承载着深圳的希望，更象征着中国改革开放的决心：只要有利于发展生产力，有利于提高人民生活水平，就要大胆试、大胆闯。这种精神，正是中国能够在短短几十年内实现跨越式发展的密码。感谢收听《历史的混响》，我是夕洋洋。在小宇宙查看该单集文稿