25/06 - Quarta Turma reforma decisão que aplicou a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que não é possível aplicar, por analogia, a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel, por se tratar de instituto jurídico distinto da hipoteca e regulado por legislação específica. No caso analisado, uma consumidora adquiriu um apartamento de uma construtora e quitou integralmente o preço ajustado. Contudo, ela não conseguiu registrar o imóvel porque havia um gravame de alienação fiduciária inscrito na matrícula em favor de uma instituição financeira. A garantia havia sido constituída pela construtora em contrato de abertura de crédito destinado à construção do empreendimento. A compradora pediu o cancelamento da garantia registrada no imóvel e a transferência da propriedade. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios aceitou o pedido, entendendo que a garantia firmada entre a construtora e o banco não poderia prejudicar uma compradora de boa-fé que já havia quitado o imóvel. A instituição financeira recorreu ao STJ e o colegiado da Quarta Turma deu provimento ao recurso. O entendimento foi de que a garantia fiduciária prevalece sobre o contrato de compra e venda firmado entre a construtora e a compradora. Para o colegiado, o negócio celebrado entre as partes não pode produzir efeitos que prejudiquem a propriedade fiduciária regularmente constituída em favor da instituição financeira. O relator, ministro João Otávio de Noronha, destacou que a orientação da Súmula 308 se refere especificamente à hipoteca vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação, não podendo ser estendida à alienação fiduciária. Segundo o ministro, a alienação fiduciária possui disciplina própria na Lei nº 9.514/1997, que prevê a transferência da propriedade resolúvel ao credor fiduciário até a quitação da dívida. Além disso, a cessão dos direitos sobre o imóvel depende da anuência da instituição financeira e da assunção das obrigações pelo adquirente.