#725　築古不動産6棟目に気をつけるべきポイント3選

6棟目物件をみてきたよ。6LDKでめちゃ広い。家賃6万もらえるなら、200万で買えるなら利回り30％以上。 ◆結論は？5棟中、2棟は「造船城下町」の一極集中。6棟目も造船関係であれば、所有物件の半分が造船頼みになる。万が一のリスクヘッジを避けるためにも慎重にならざるを得ない。それでなくても、築古、空き家、修繕 、空室リスクなどをどこまで許容するか？するなら、その他でカバーできるところはないのか？200万円を150万まで「指値」。そのかわり残置物をこちらで処理する条件。 ◆この話のきっかけは？ 先週土曜日、眼科の帰りに6棟目物件を内見してきた。築古（築何年か知らない）だが、清掃は行き届いており、造船の外国人労働者向けの賃貸で法人の借り入れが約束されている。しかも3年契約できるかも。じゃあ乗っかっていいのか？ ◆過去のわたしは？ この物件が高いか？安いか？で試算していたが、今回は６棟目なので、判断基準が変わってきた。収益物件としては、合格点。でもポートフォリオとしては、「造船」に偏りすぎではないか？ ◆こんな人におすすめ？空室リスク、家賃の下落を抑えたい人、オーナーチェンジで即入居してほしい ◆３つのポイントは？「造船関係」の需要で、それ以外は需要は厳しい ・需要もあり、修繕箇所もある程度把握できて、利回りの計算もできる ・２０年程度空き家の6LDKなので修繕リスクが高い ◆具体的には？ ・畳の表替えを全部やっても20万。CFなら50万コース ・洗面台の水道10万円。水道管が破裂した。焦る私、冷静な大工さん。 ・残置物処理20万円。仏壇は、どうすれば良いの？ ◆今回の計算方法は？ 6人住めるので、家賃6万円で 200万円を150万円ならトータル200で36％で3年で回収できる。→ここまで見れば優秀な物件 ◆今回の注意すべきポイント ・その法人がなくなったら？：他の造船関係の需要をさがす。 3-4人かも？なら家賃は4-5万円 ・造船が撤退したら？ 空き家として、一般層向けに貸し出し。でも駐車場もないので厳しい。（近隣に3000円で月極） ◆これからどうなる？ 5棟→6棟に増やして、アパートも経営していきたいので、実績＆資金が欲しい 満室経営3ヶ月。200×5＝1000万で家賃収入240万円。借入690万円でCFは毎月12万（20−8万）1000万円借入なら、CF8万 ◆今回のまとめ いい物件が口コミでやってきたが、6棟目ならではの考えるポイントがあった、株式投資同様、ポートフォリオを考えると、一極集中はリスクかも？ 「選択と集中」のどちらで家事を切るのかが今後の楽しみ♪