【第11回5/20】不動産投資座談会お城の延長戦！　

- **第11回【05/20(土)】不動産投資座談会お城の延長戦！** せっかく夢の祭典で座談会講義やったので、振り返り＆再利用しましょう ・第11回　ミニ不動産投資座談会振り返り ・第12回　ミニ高配当株座談会 かる〜く雑談♫ ・おすすめの本『DIE　WITH　ZERO』ハマンさんは購入して読んだのか？ ・おすすめ本『嫌われる勇気』『エッセンシャル思考』は、ハマンさんに刺さるのか？ 今回は、ハマンさんが、お城の夢の祭典♫「不動産投資座談会」の資料を見て疑問に思ったことをひでだんが、回答していくスタイルでいきましょう♪ 講義形式にしようかと思ったら、ハマンさんがしっかり読み込んでくれたので、 質問に回答するだけでもかなりのボリュームになるゾ！！ 不動産投資の資料を見て、 実際に物件所有→リフォーム→貸し出す。 話を聞くだけでは、ピンと来なかったが、 写真で実際の物件を見た瞬間、「うわ！すご！」って思いました～ ### 質問①築94年の物件状態を見て決めるのは、ひでだん？専門家？ 利回りを計算して、リスクを洗い出して、判断した。 不動産屋（客付け状況）大工さん（畳、屋根、水廻り）を聞いて自分で判断 **★赤字は「ひでだん回答」** ### チェックポイント ・40～50年が１番買いやすいか、94年は正直悩んだ。木造22年（鉄筋47年）で評価ゼロになる。でも100年建ってるなら、頑丈だったり、場所的にも恵まれているのでは？ ### 買うまでに考えたこと ・築94年の物件は、不動産屋さんがネットでひっそり賃貸募集していた物件 ・2件で190万円。1件はオーナーチェンジ3,7万円（70代） ・もう1件もほぼ修繕がいらない物件（1年前まで3.5万円で賃貸していた実績） ・7万円で年間84万円なら3～4年で回収できる計算。1件だけでも６～7年 ・最悪リスクはチェックしてみた。なことは？大規模修繕？雨漏り？ ・2件持っていて、50％の入居率。4件で50％なので、なんとかなるかな ### 質問②物件＋リフォーム＋諸費用以外のランニングコストってどのくらい？ →物件150万＋リフォーム50万＋諸経費30万（税金、登記費用、火災保険、固定資産税） 固定資産税は、毎年2万以内。あとは退去時の修繕、インフラ（電気、水道管など）の修繕。マイホームと同じ感じで水廻り（キッチン、お風呂、トイレ）外まわり（屋根、外壁など）は高額になる。シロアリもあるし。 ### 質問③空き室だと収入ゼロ、その時のランニングコスト？デメリットは？ ### 質問：水道代・電気代・ガス代とかは止めておけば大丈夫？ →電気水道は、掃除などで使うから契約する。水道1000円、電器500円をコンビニで支払う。入居者が決まったら、名義変更する。 →プロパンガスは、セッティングまでしておく。入居時に契約してもらう。 ### 質問：管理会社を使わず、自主管理なのか？ ・物件購入→不動産屋 ・リフォーム→大工さん ・借り入れ→銀行 ・登記→司法書士 ・入居募集、入居契約→客付け業者（アパマンなど）、不動産屋 ・家賃管理→家賃保証会社（家賃保証）、不動産屋（入居者との対応） 1号、3号、5号物件は 家賃管理（入居者対応）を不動産屋さんにお願いしている →管理費用は、毎月2000円（相場は、3000～4000円） 2号、4号物件は自主管理している（流れで決まった） →2号はペット3匹。4号は県外移住者さん 〇契約の時に立ち会う？外注している？ →客付け業者か、不動産屋さんにお願いしている。入居者とは基本合わない。 物件購入者とは、「顔合わせ」の儀式（？）がある 〇入居者から連絡がくる？やりとりでトラブルは？気をつけていることは？ →自主管理の場合、トラブルで電話がかかってくる。その場合は、大工さんなどへ連絡する。基本レスポンスは早くする。（入居者だけでなく、不動産屋なども同様） ### ◆ハマンさん、アンケート集に対しての質問 〇どうやって家族の理解を得たのか？「どうやってか？」 （毎日やりたい、やると言い続けた？不動産投資のメリットを伝え続けた？毎日肩をもんであげた？（笑）） →わかりやすく金額をオープンにする。（細かい金額は興味ない） ・融資200万円＋現金50＝250万円。家賃4万で5年で回収する。 5年後に売るか？貸し続けるか？ あとは、聞かれた質問には素直に答える。（小出しで聞かれる） ・入居者が入って来なかったら？毎月2万円返済し続ける ・土砂災害や火事になったら？火災保険で300万円もらえる ・売れなかったら？空き家バンクに出す（ちゃんと考えていない） ### スズメバチの話具体的に聞きたい！ ・購入前の写真でも確認できるくらいのスズメバチの巣ができていた ・半年経過し、ハンドルくらいの大きさになった。 ・自分で防護服を借りて駆除しようとしたが家族に止められた ・相場4－5万円をジモティで1.5万円で駆除（本職の方が副業でやってる、領収証がでない。