E156 - La Vivienda entre impuestos, permisos, costos de construcción y valor del suelo

En este episodio del Urbital Podcast, Giancarlo González conversa con Fernando Gil-Enseñat, David Dávila y Fernando Rodríguez sobre el estado actual del mercado inmobiliario en Puerto Rico, las barreras regulatorias que afectan el desarrollo, y la necesidad de repensar la tributación del suelo como herramienta de equidad y desarrollo urbano.El análisis parte de transacciones recientes destacadas, como:🏢 Condominio St. Mary’s Plaza, San Juan – $1.19M🏠 Urbanización Santa Teresita, San Juan – $1.1M🏡 Urbanización Baldrich, San Juan – $500KY ventas intermedias que reflejan la realidad del comprador promedio:Condominio El Centro I – $238KVilla Carolina – $220KCondominio Camino Real – $152KLa conversación también destaca la venta gentrificadora de la semana, con una transacción de $9.3M en Legends Dorado Beach, probablemente entre LLCs, lo que abre la discusión sobre la falta de transparencia en ventas corporativas que no aparecen en el Registro de la Propiedad, sino en el Departamento de Estado. 💡 Dato curioso: vender las acciones de una corporación propietaria de un inmueble es una forma de transferir propiedad sin reflejarlo oficialmente como una compraventa.🧾 Tema central: Land Value Tax y la reforma tributaria inmobiliariaLos invitados analizan cómo el sistema contributivo actual —anclado al valor de reemplazo de 1957— distorsiona la realidad fiscal del país y debilita los ingresos municipales.El Land Value Tax (LVT) se presenta como una alternativa más justa y eficiente, al gravar solo el valor del suelo y no las edificaciones. Este enfoque:Incentiva la construcción y el uso productivo de terrenos vacantes,Reduce la especulación,Mejora la equidad fiscal, yCrea una base contributiva estable vinculada al valor social y económico real del suelo.📊 Se discute cómo la adopción de un modelo LVT podría modernizar la estructura fiscal, empujar el desarrollo de vivienda y dotar a los municipios de recursos sin aumentar tasas, sino actualizando la base de valoración.🏗️ Contexto de la industria: Informe de la National Association of Home Builders (NAHB)Para entender el panorama más amplio, se comentan los hallazgos del reporte reciente de la NAHB:Escasez de mano de obra: 74% en enmarcado, 72% en carpintería y 60% en albañilería.Aumento en salarios y materiales: costos post-pandemia con alzas de hasta 70% en componentes eléctricos.Carga regulatoria: los costos asociados a permisos y requisitos equivalen al 23.8% del precio final de una vivienda nueva.Esto lleva a los panelistas a comparar la situación local, donde los permisos y trámites también se perciben como el mayor obstáculo para la construcción, representando hasta un 30% del costo final.💬 Reflexión finalEl episodio plantea una visión integral: la vivienda no es solo un asunto de mercado, sino de estructura institucional. Reformar cómo se valoran los terrenos, cómo se cobran los impuestos y cómo se aprueban los permisos podría transformar radicalmente la capacidad de Puerto Rico para atender su crisis de vivienda.