《访问乔治河独立市议员王斌》Beverly Hills发展陷僵局 王斌倡州政府主导规划 重振南区商业核心

近年来，悉尼南区着名美食区Beverly Hills商业发展停滞，不少餐饮商户相继结业，引起居民及商界高度关注。近日，乔治河独立市议员王斌（Georges River Council Councillor Ben Wang）接受2CR澳洲中文广播电台专访，深入分析Beverly Hills目前发展困局的成因，并分享他对未来规划方向的看法，以及居民如何参与社区发展。 访问录音：   昔日南区美食地标 近年商业活力逐渐流失 王斌表示，Beverly Hills一直是悉尼南区极具代表性的餐饮区，不仅聚集大量华人海鲜酒楼、亚洲餐厅及中东美食，更因价格亲民、交通便利而吸引不少居民前往用餐。 他指出，Beverly Hills位处King Georges Road主干道，拥有火车站、M5高速公路及机场交通优势，是乔治河市（Georges River）的重要门户。然而，疫情后商业环境每况愈下，街道空置率增加，商户陆续关门，整体商业气氛明显转弱。 「过去几年已有约十间商户结业。」王斌坦言，作为当区市议员，自己见证不少餐厅由开业到最终结束营业，不少经营者更是他的朋友。「每一间店舖倒闭，影响的不只是老板，而是一整个家庭、员工、业主及整个商圈。」 他认为，Beverly Hills目前已非个别商户经营问题，而是整个商业区多年来缺乏长远规划所造成的系统性困境。 Master Plan迟迟未出台 成为发展最大阻力 谈到Beverly Hills未来发展，王斌指出，最核心的问题就是市议会多年来一直未能完成Master Plan（远景规划）。 他表示，Master Plan原本应为未来二十年至五十年的城市发展订立方向，包括土地用途、楼宇高度、公共空间及基础建设等内容。然而，多年来市议会一直表示「快将完成」，却一再延期，至今仍未公布明确时间表。 王斌认为，缺乏规划最大的影响就是造成市场充满不确定性。 「没有规划，就没有确定性。投资者不知道未来可以怎样发展，居民不知道未来社区会变成怎样，自然没有人愿意投资。」 他指出，这种不确定性已直接影响商业信心，令整个商圈逐渐失去活力。 洪水及煤气管道限制 或压缩未来发展空间 除了规划迟迟未完成外，王斌亦关注市议会提出的洪水风险报告（Flood Report）及煤气管道风险报告（Gas Pipeline Report）。 他表示，这些报告将限制土地可建密度、高度，以及部分设施用途，包括学校、幼儿园、长者服务及医疗设施等。 尤其煤气管道限制，他一直持反对立场。 王斌指出，该天然气管道早已完成州政府安全评估，其风险已被评定为可忽略（negligible risk），相关技术报告亦获州政府批准，因此他认为市议会再额外增加限制，并不符合实际情况。 「州政府已认定风险可以忽略，但市议会却以极低风险作为理由，限制大量土地用途，我认为这违反常识，也与州政府的结论不一致。」 他担心，即使Master Plan最终出台，由于加入大量限制条件，仍不足以吸引大型投资及住宅发展，最终无法真正带动Beverly Hills复兴。 停车收费削弱商圈吸引力 商户经营雪上加霜 王斌亦提到，市议会近年兴建的新停车场，原意改善泊车环境，但由于由免费改为收费，反而令更多食客却步。 他指出，以往居民到Beverly Hills用餐，可免费停车数小时，方便又实用；现时改为收费后，不少市民选择前往其他地区消费。 他认为，停车政策未有充分考虑商业需要，进一步削弱本地餐饮业竞争力，加剧商户经营困难。 商户联合向州政府申请重新分区 冀突破市议会限制 王斌透露，由于长期看不到市议会规划进展，Beverly Hills主要商业区的大部分业主已组成联盟，直接向新州政府提出重新分区（Rezoning）申请，希望绕过市议会推动发展。 涉及范围主要包括火车站西侧整条商业街，即居民熟悉的餐饮街一带。 他表示，有关申请除了希望提升土地高度及密度外，也包括增加住宅、商业及可负担房屋（Affordable Housing）等用途。 王斌认为，由州政府统筹重新规划，有助避免市议会与州政府两套规划互相冲突，并建立更完整的发展蓝图。 他更建议州政府将道路两侧一并纳入整体规划，方便统一安排公共空间、道路改善、绿化及基础建设，让私人投资同步配合社区发展。 （重新分区（Rezoning）地图） 提高密度可同步改善基建 不应全靠政府拨款 对于不少居民担心增加住宅密度会令基础设施不足，王斌认为，两者其实可以同步进行。 他指出，当大型发展项目落实后，政府可依法要求发展商支付基建配套，包括道路改善、公园、公共设施甚至行人天桥等。 「不是所有基建都要政府出钱，私人投资同样可以成为社区建设的重要力量。」 他强调，招商引资才是推动地方发展最有效的方法，政府应建立合理规划及制度，吸引私人资本投入，而非单靠公共财政。 居民应了解不同政府角色 善用申诉渠道 访问中，王斌亦向居民介绍澳洲城市规划制度。 他表示，一般住宅或小型发展由市议会审批；大型商业或高金额项目则通常涉及州政府规划部门（Department of Planning），部分更可透过州政府快速审批机制（SSD、LMR等）直接处理。 若申请人不同意市议会决定，亦可向土地及环境法院（Land and Environment Court）提出上诉。 王斌提醒居民，不论市政府或州政府，都是服务纳税人的公共机构，居民有权了解政策、提出意见及争取自身权益。 「居民才是真正的主人，政府是为大家服务的。」 呼吁居民共同改善社区环境 关注非法弃置垃圾问题 除了长远发展规划，王斌近期亦积极跟进Beverly Hills非法弃置垃圾问题。 他表示，当区多个公园、铁路沿线及道路旁均出现大型垃圾及货柜长期弃置情况，有居民投诉超过一年仍未清理。 王斌指出，垃圾问题若长期得不到处理，不但影响市容，更容易衍生治安问题，形成「破窗理论」（Broken Window Theory）所描述的恶性循环。 他呼吁居民若发现非法倾倒垃圾，应立即向市议会举报，同时他亦会持续向市议会施压，要求建立更完善及长远的清理机制。 「Beverly Hills是大家共同的家园，不论是社区环境，还是未来发展，都需要居民共同关心、多发声。」王斌说。