עסקת הנדל״ן ששברה את השוק - עם עו״ד שי נועם | פרק 64

עו״ד שי נועם, דור שלישי לחברת עורכי דין למקרקעין מהותיקות בארץ, הגיע לספר על הסיפור ההזוי של השנה:איך גינדי מציעה דירות בשדה דב ב-49,000₪ למטר בזמן שכל המתחרות מציעות בכ-35% יותר.מה הקשר של זה להסכם מכר והסכם אופציה?איפה הקאץ׳ בעסקה?ואיך זה מתקשר לשיווק מוצלח?*הבהרה לעניין המיסוי החל על האופציה*אכן באופציה ייחודית מס הרכישה נדחה למועד מימוש האופציה, וככל שמומשה האופציה המס יחושב על פי ערך העסקה. ככל שלא מומשה האופציה, לא יחול על אופציה ייחודית מס רכישה.בעסקת גינדי שדה דב לא מדובר באופציה ייחודית מכיוון שההון שנדרש לשלם עבור האופציה גבוה מ-5% משווי הדירה על פי הסכם המכר. עם זאת, קיימת אפשרות נוספת שיראו בעסקה כעסקת אופציה לרכישת קרקע ובהתאם לכך יכול מס רכישה של 6% מערך האופציה. למיטב ידיעתנו כך בוצע בפרויקטים דומים. למען הסר ספק, לא ידוע לנו על מקרה קונקרטי בעסקאות מסוג זה שמיסוי מקרקעין חישב את שומת מס הרכישה במועד רכישת האופציה כאילו מדובר בעסקת מכר של דירה לפי חוק המכר. בכל מקרה אין באמור כדי להוות ייעוץ מס, והדוברים בפרק אינם מומחים למיסוי מקרקעין ויש לבחון כל עסקה באופן ספציפי בפני יועץ מס.