Súmulas & Repetitivos: Tema 1.099

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que é de dez anos o prazo prescricional para o pedido de restituição da comissão de corretagem quando a rescisão do contrato ocorrer por culpa da construtora ou incorporadora, especialmente em razão do atraso na entrega do imóvel. Esse prazo deve começar a contar a partir do momento em que o comprador toma conhecimento da recusa em devolver os valores pagos.Essa decisão foi tomada em julgamento realizado sob o rito dos recursos repetitivos, Tema 1.099. Isso significa que, agora, ela vai servir de base para os demais tribunais do país, quando julgarem casos semelhantes.O relator, ministro Humberto Martins, esclareceu que essa decisão difere do Tema 938, que prevê prescrição de três anos apenas quando a restituição é baseada na alegação de cláusula abusiva. A tese do Tema 1.099 aplica-se exclusivamente quando o pedido de devolução é dirigido à construtora ou incorporadora, não abrangendo ações contra a corretora de imóveis. O caso analisado que representou a questão, originado no Tribunal de Justiça do Ceará, envolvia um contrato de compra de apartamento rescindido judicialmente por atraso na entrega. O Tribunal de Justiça do Ceará aplicou o prazo de dez anos por se tratar de responsabilidade contratual, e não de cláusula abusiva.Mesmo com acordo extrajudicial entre as partes, o colegiado manteve a análise do tema sob a sistemática dos repetitivos. O relator observou que, em casos como esse, a restituição tem origem contratual, afastando a ideia de enriquecimento sem causa, o que justifica o prazo decenal. Além disso, destacou que o direito à restituição é subjetivo e o prazo começa a contar a partir da ciência da negativa da incorporadora em devolver os valores pagos.