משכנתאות ופיננסים - הפינה השבועית ברדיו קול רגע

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: התגלות פיננסית - איך מנצלים את התשתיות הפיננסיות שלנו בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: התגלות פיננסית - • אחד האיחולים השכיחים ביותר שאני שומע שאנשים מאחלים לעצמם וליקיריהם, זה "הלוואי שאזכה בלוטו / טוטו / אראלה תתקשר" וכדומה.. • מבחינה סטטיסטית, ברור לנו שמדבור בסיכוי מאד נמוך שזה יקרה; באמת שמי שזכה הוא בר מזל, ועל הדרך נאחל לנו ולקרובינו שהנס הזה יתרחש ונזכה לסכום כסף גדול ש"יסדר לנו את החיים". • אם נעבוד נכון, נגלה שמצד אחד צברנו הרבה כסף ומצד שני נגלה שחסכנו הרבה כסף, וחברים, השוס הוא בכך שאנחנו לא נדרשים להרוויח יותר כסף או להסתכן בעסקאות מפוקפקות. • הרעיון הוא למצות את מה שכבר יש לנו כיום, ולשפר עמדות, בצורה מתמדת בכל מה שקשור מהיום הזה והלאה • כל אבל כל מה שקשור לחיים הפיננסיים שלנו צריך להיות מנוהל ומתוכנן! לא תוצאתי למה שהבנק/סוכן/החבר הכי טוב שלי אמרו; • חשוב לזכור עוד משהו: אנחנו כל הזמן בתנועה, ולכן מה שרלוונטי כיום לאו דווקא יהיה רלוונטי בהמשך. לאור זאת, חשוב מאד מעת לעת לבדוק את עצמנו מחדש ולהתאים את ההחלטות שלנו למצב הקיים בהווה ולמה שאנו מעריכים שיקרה בעתיד אז מה עושים: • משקיעים זמן בלמידה - לא חייבים להיות כלכלנים בשביל לדעת לנהל נכון את משק הבית, אף אחד לא ידפוק לנו בדלת ויעשה לנו סדר – הכי חשוב להבין שזו האחריות שלנו כמנהלי משק בית • על משכנתא אנו מדברים הרבה – הפעם נעסוק בנושאים אשר משיקים למשכנתא, אבל: בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא לכל היותר כל 3 שנים, מינוף הנכס הקיים לטובת איחוד הלוואות או השקעה • בחינת תיק פנסיוני אחת לכל שנתיים לכל היותר – ע"י סוכן מורשה ואובייקטיבי – לוודא תשואות, אפיקי השקעה מתאימים לגיל וצרכים, מסלולי ביטוח נכונים בפנסיה, מיקוח על דמי ניהול – יכול לבדו להוביל לחסכון עצום משמעותי לאורך השנים! ישנה נטייה להזניח את זה כי זה נשמע לנו כמו משהו עתידי – אבל זה חשוב בדיוק בגלל שזה העתיד שלנו! (אגב – כל המידע הזה זמין לנו במסלקה הפנסיונית – בחינם, כנ"ל פירוט של התשואות של כל המוצרים הפיננסיים – קרנות פנסיה / קה"ש / קופ"ג ועוד) • בדיקת תיק ביטוחי לכל היותר אחת לכל שנה – גם פה – ע"י סוכן ביטוח מורשה ואובייקטיבי: האם אני משלם כפל ביטוחי? האם התיק הביטוחי שלי מכסה אותי ואת המשפחה שלי כנדרש? (יש כאן צורך לאזן בין הצורך הנוכחי והעתידי לבין היכולת שלי להוציא על הכיסויים הללו כספים)ֹ • ניתוח הוצאות שוטפות: ואוו כמה שזה נשמע לנו בנאלי, נכון? אז לא! מתי לאחרונה בדקנו והתמקחנו על: כבלים, סלולאר, ביטוחי דירה וחיים למשכנתא, עמלות בבנקים, עמלות בכרטיסי האשראי, שירותים שונים שאנו משלמים עליהם כסף אך לא באמת משתמשים בהם? מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: סקירת רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: - ממה הרפורמה נובעת? מזה שבנק ישראל ורשות התחרות הגיעו להבנה שהלווה הממוצע אינו עורך סקר מעמיק בין הבנקים + המידע שהבנקים חושפים ללקוח בקצה הוא מאד חסר. - קשה ללקוח להשוות בין ההצעות שהבנקים נותנים - זמינות הבנקים היא מאד נמוכה, ולכן לעתים לוקח הרבה זמן לקבל אישורים עקרוניים ולקדם את העיסקאות מה בעצם עיקרי השינויים: - הבנק יהיה מחוייב להציע ללקוח 3 תמהילים גנריים: 100% קל"צ, 50% קל"צ + 50% פריים, שליש קל"צ + שליש פריים + שליש מ"צ חשוב לציין כמובן שיש מקום להוספת תמהילים מותאמים אישית - יהיה פורמט אחיד בין כל הבנקים לאישור עקרוני - הצגת התשלום הסופי לבנק (ריביות + מדדים) והצגת ההחזר החודשי המקסימלי, כך שהלקוח יוכל להבין את התפתחות המשכנתא שלו ולא רק את נתוני הפתיחה (מה שהיום גורם להרבה מאד טעויות בקרב הלווים) - יהיה בסיס אחיד לחישוב נתוני המשכנתא מבחינת המדדים, ריבית בנק ישראל, תחזית אינפלציה ונתונים פיננסיים נוספים - קיצור זמני התגובה, התנהלות מקוונת והצגת מחשבוני עזר מדובר בצעד מתבקש ומבורך, שיעזור ללווים לקבל מידע אמין יותר, מהיר יותר, מקיף יותר יש לקחת בחשבון שיישום ההנחיות ייקח מספר חודשים וצפוי לשינויים במעלה הדרך. *יש לקחת בחשבון שהאישורים העקרונים הופכים להיות מעין "ספרונים" של עשרות עמודים, ובשורה התחתונה מדובר בתמהילים גנריים ולא מותאמים אישית מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: שינויים בחוק המכר והוזלת דמי פתיחת תיק משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: להלן סיכום הצעת החוק בנושא הצמדת תשומות הבניה, כפי שאושר בוועדת כספים בכנסת: • מדד תשומות הבניה, יחול על חצי מכל תשלום, למעט ה- 20% הראשונים שלא יוצמדו כלל. המשמעות היא, שבכל תשלום מעבר ל- 20% הראשונים, יהיה מדד של 50% מהמדד בפועל • המדד ישולם רק עד תאריך המסירה בחוזה, כך שאם תאריך מסירת ההחזקה נדחה ובעקבותיו נדחו התשלומים, לא תהיה הצמדה למדד מעבר לתאריך המסירה הרשמי. (למעט מקרים של דחיה במסירה הנובעת ממעשה או ממחדל של הקונה). • באשר להקדמת תשלומים אין בשורה בחוק, אך סוכם שנציגי משרד השיכון יפעלו להכניס במכרזי המדינה, סעיף שיאפשר הקדמת תשלומים. • כמו כן, הצהירו חברי וועדת הכספים, כי יפעלו מול בנק ישראל לאפשר מימון במשכנתא עבור המדדים. • החוק תקף רק לחוזים שיחתמו בטווח של 7 ימים לאחר פרסום החוק ברשומות. אנו נעקוב ונפרסם את התאריך המדויק. בשעה טובה עבר החוק שיוזיל את עמלת פתיחת תיק המשכנתא בבנקים ל- 360 ש"ח בלבד עיקרי החוק: 1. החוק מגביל עמלת פתיחת תיק בהלוואה לדיור ל-360 ₪ (ללא קשר לגובה המשנכתא) 2. החוק יכנס לתוקף שלהי חודש 08/2022. 3. בבנקים החוק יחול על רכישות בלבד. כלומר הוא לא חל על מחזורים, בניה עצמית, כל מטרה, שיפוצים והרחבה 4. בחוץ בנקאי החוק יכול על רכישות של דירה יחידה בלבד! (פחות שכיח) כלומר הוא לא יחול על... כל השאר מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתאות עבור הגיל השלישי (מוכר גם כמשכנתא הפוכה או משכנתא פנסיונית) בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: ✅מאפייני המשכנתא: - גיל (לרוב מעל 60, שזהו גיל הלווה הצעיר ביותר בהלוואה), ישנו פתרון גם לגיל 55 באחד מגופי המימון - ללא צורך בביטוח חיים - לא חייבת להיות יכולת החזר - ההלוואה יכולה להינתן ללא הגבלת זמן (עד למועד פטירת אחרון הלווים ח"ו) - ניתנת על נכס שברשות הלווה - אחוז המימון משווי הנכס תלוי בגיל הלווה - ככל שהגיל גבוה יותר, כך סכום ההלוואה שניתן לקבל הנו גבוה יותר - ניתנת לפירעון בכל עת ✅הפתרונות אשר קיימים בשוק: - תשלום שוטף, כמשכנתא רגילה - קרן + ריבית, לתקופות שיכולות לנוע עד 20-30 שנים (כאן נדרשת יכולת החזר) - לשלם את הריבית החודשית בלבד - כך שהקרן תמיד תישאר באותו סכום התחלתי שאותו לקחנו - לצבור את הריבית ואז לא לשלם לעולם את ההחזר החודשי (יש לקחת בחשבון שכל חודש שעובר, היתרה לסילוק ההלוואה גדלה) - ניתן לעבור בין מסלולים תוך כדי תנועה, בתיאום עם חברת המימון ✅הסיבות שבגינן נהוג לקחת את המשכנתא ההפוכה: - בעיה בריאותית אשר דורשת סכום כסף גבוה - מעבר לדיור מוגן - שיפוץ - כיסוי חובות - עזרה למשפחה/ילדים - תוספת להכנסה החודשית, כמעין קצבה חודשית (נקרא אנונה) - רכישת נכס להשקעה ועוד ✅חשיבות מעורבות המשפחה בתהליך: - רצוי לשתף את הילדים בנושא - לרוב, חברות המימון מבקשות להחתים את ילדי הלווים על כך שהם מודעים לעניין שההורים לקחו משכנתא הפוכה (על מנת למנוע טענות עתידיות) - ככל שישנה בעיה בסוגיה הנ"ל - ישנם שפתרונות שניתן לייצר מול החברות ✅תהליך והוצאות: - דומה למשכנתא "רגילה" - כולל קבלת אישור למשכנתא - חתימה על חוזה, ביצוע ביטחונות (טאבו/מינהל, רשם המשכונות וכדומה) - יש לקחת בחשבון הוצאות כגון שמאות, פתיחת תיק בחברת המימון ועוד (את ההוצאות ניתן "להעמיס" על ההלוואה) מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מס רכישה ומס שבח בעיסקאות נדל"ן בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: • כל הרוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה. כלומר, מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה. • מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה. • כשאנו רוכשים נכס נדל"ן כלשהו (נכס יחידה / משפרי דיור / נכס להשקעה / נכס מסחרי), עלינו להכי את סוגיות המיסוי אשר יכולות לחול על העיסקה, היות ומדובר בעצם בתוספת של הון עצמי לעיסקה, אשר יכולה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים צפונה (אינו מוכר לעניין משכנתא - לא חלק משווי הנכס) קיימים שיעורי מס שונים לגבי: • דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור) • דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה • זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד') קווים כלליים לחישוב מס: • מס רכישה לדירה יחידה: מחולק ל- חמש מדרגות מיסוי, לפי סכום הרכישה (הנתונים נכונים ליום כתיבתם ומשתנים אחת לתקופה*) -על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪ לא ישולם מס רכישה -על חלק השווי שמעל 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ ישולם מס בשיעור של 3.5% -על חלק השווי שמעל 2,141,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ ישולם מס בשיעור של 5% -חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪ ועד 18,416,900 -על חלק השווי שמעל 18,416,900 ₪ ישולם מס בשיעור של 10% • מס רכישה על דירה נוספת: -8% על חלק השווי שעד 5,525,070 ₪. - 10%על חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪ • משפרי דיור (רכשו נכס מגורים אחר וטרם מכרו את הנכס הנוכחי): - זכאים לדחייה של מס רכישה עד 24 חודשים, מעבר לכך ישולם מס רכישה מלא בתוספת קנס כלשהו, נניח לשם הדוגמה עוד אחוז אחד. - ישנה חשיבות קריטית לאופן דיווח העיסקה ברשות המיסים - מי שמתכנן לרכוש יותר מנכס אחד – עליו לתכנן נכון את סדר רכישת ורישום העיסקאות • זכות במקרקעין שאינו מגורים – למשל רכישת שטח לבנייה: -מס רכישה של 6% מהשקל הראשון – מיידי (חשוב בעיקר למי שבונה בנייה עצמית) -ברכישת קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים, ושניתן לה היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים (24 חודשים) ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור של 5%. • מס שבח: -מס שבח הוא מס אותו משלם מוכר דירה, כאשר המחיר בה הוא מכר את הדירה גבוה מהמחיר בה הוא רכש את הדירה -המס מחושב מתוך הפרש המחירים נטו, לאחר ניכוי הוצאות כגון שיפוץ, הוצאות מכירה וכדומה -קיימים פטורים ספציפיים מתשלום מס שבח במכירה • טיפים ששווים זהב: -כל עיסקת נדל"ן – חובה לקבל ייעוץ משפטי, גם לגבי מיסוי – לא זזים מבלי לקבל ייעוץ מס מדויק, מגורם מוסמך. -אותו כנ"ל גם כאשר מקבלים נכס בירושה ועוד -הרבה אנשים מנסים לתכנן עיסקאות בצורה יצירתית (רישום על שם הילדים – יש לזה הלשכות להמשך הדרך כשהם ירצו לרכוש נכס משל עצמם) -יש לקחת בחשבון שנושא המיסוי אינו מוכר כחלק מהעיסקה, ולכן הנ"ל יהיה אך ורק דרך הון עצמי נוסף לעיסקה -כאשר מבצעים רכישה של נכס נוסף, ובכלל, יש לקחת בחשבון מס שבח עתידי -ולכן גם מכירה של נכס (בעיקר נוסף), צריכה להיעשות לאחר תכנון מס נכון -הנחות במסים – ישנן אוכלוסיות אשר זכאיות לקבלת הנחה עד פטור ממס, כל מקרה לגופו – התכנון ייעשה במסגרת ייעוץ מיסוי -הנ"ל כמובן שאינו ייעוץ משפטי אלא נותן מידע בקווים כלליים – כל עיסקה לגופה, ויש לקבל ייעוץ מגורם מוסמך מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משימות לאחר החתימה על המשכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: לאחר שביצענו ניתוח פיננסי מדויק, בנינו תמהיל משכנתא מותאם אישית, ביצענו משא ומתן מפרך מול הבנקים, קיבלנו את הריביות הכי טובות שיש, ביצענו שמאות, וסוף סוף הגענו לרגע המרגש של החתימה על המשכנתא! אנחנו מרגישים סוג של "מותשים" ורוצים סוף סוף להתחיל להעביר את כספי המשכנתא למוכר (אדם פרטי/קבלן וכו'..) אבל: יש לקחת בחשבון שביצוע המשכנתא (העבת הכספים בפועל) תתבצע על-ידי הבנק רק לאחר השלמת ביטחונות המשכנתא ומסמכים נוספים (נקרא גם "טופס טיולים של המשכנתא"). מהן אותן ביטחונות ומסמכים נוספים שנדרשים על מנת לסיים את התהליך? • ביטחונות אלו הם המסמכים שהבנק מבקש להחתים, למשל: רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, רישום משכנתא במינהל/קבלן/חברה משכנת.., התחייבות לרישום משכנתא ועוד. • תצהיר אצל נוטריון • ביטוחי חיים ללווים • ביטוח מבנה • במידה ומדובר בקבלן, שהבנק שבו חתמנו על המשכנתא אינו הבנק המלווה – אז תידרש גם הסבת ערבות • גם אצל קבלן – התחייבות לרישום משכנתא • אישור עירייה/מועצה על היעדר חובות ארנונה • במידה ומדובר במיחזור משכנתא בין בנקים/גופי מימון אז גם: מכתב הסכמה למשכנתא מדרגה שנייה/פרי פסו, מכתב כוונות, הסרת שעבודים ושטרי משכנתא מה זה אומר? מתי אם כן הבנק יוכל להעביר בפועל את כספי המשכנתא: • השלמת המשימות שהתקבלו במעמד החתימה על המשכנתא/שהתקבלו בטרם החתימה על המשכנתא (חלק מהבנקים עורכים את הביטחוניות בטרם החתימה על המשכנתא וחלק מהבנקים לאחריה) • הוכחת העברת מלוא ההון העצמי של העיסקה: המשכנתא הנה כסף אחרון בעיסקה (להוציא מקרים שבהם הבנק יאשר שהמשכנתא תועבר בחלקה בטרם הועבר מלוא ההון העצמי, ובכל מקרה ההון העצמי לא יכול להיות כסף אחרון – רק המשכנתא) • במידה ונדרש לסלק משכנתא של המוכר – יש להצטייד במכתב כוונת מקורי ןבתוקף טיפים: • יש לזכור שתוקף האישור העקרוני הוא אמנם לשלושה חודשים, אך תוקף הריביות הוא ל- 24 ימים נכון להיום, ועל כן, ייתכן מצב שבו כבר חתמנו על המשכנתא, אך לנוכח עיכובים בביצוע הביטחונות יכול להיווצר מצב שבו לא נסיים את התהליך בזמן, ועל כן הבנק עלול להעלות את הריביות של האישור העקרוני כתוצאה מעלות גיוס כסף שגדלה. • ישנה חשיבות להעברת סכום כלשהו מהמשכנתא בתוך אותו פרק זמן - היות והמשכנתא מתקבעת אחרי מימושה, ולכן אם אינני מתכוון כרגע להעביר כספים - אין טעם בביצוע המהלך באותה נקודת זמן (ישנה פינה שלמה אשר עוסקת בקיבוע המשכנתא) • רוב המשימות הן בירוקרטיות/משפטיות, ובחלק מהמקרים הן עשויות לקחת זמן לא מבוטל (מספיק שיש חג/שביתה/סגר/מחלה ועוד), ועל כל יש לתכנן את הליך ביצוע הביטחונות מראש. • יש לקחת בחשבון מצבים של גיל מבוגר או של בעיות בריאות, על מנת לא להיתקע ברגע האחרון עם סוגיית ביטוח חיים למשכנתא • בחלק מהעיריות/מועצות הליך קבלת אישור על היעדר חובות יכול לקחת בין שבועיים לחודש • תהליך הביטחונות במעבר בין בנקים, מטבע הדברים הוא ארוך יותר וסיזיפי יותר, יש להיאזר בסבלנות • חשוב ביותר לשלב את עורך הדין אשר מלווה אתכם בשיתוף עם יועץ המשכנתאות, על מנת לוודא שלוח התשלומים בחוזה הנו הגיוני ותואם את לוחות הזמנים של ביצוע הביטחונות מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: הקפאת משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: לאור התקופה הפיננסית המורכבת שהרבה משקי בית בישראל עוברים, אחת האפשרויות הפופולאריות להפחתה בהוצאות השוטפות ופינוי כספים בתזרים החודשי, הנה ביצוע הקפאה של המשכנתא מה זה אומר הקפאת משכנתא: מדובר בשינוי זמני של אופן ביצוע התשלומים השוטפים של המשכנתא, וכולל את האפשרויות הבאות: - דחייה מלאה של התשלומים החודשיים של המשכנתא (קרן + ריבית): כך שלמעשה לא משלמים בכלל את ההחזרים החודשיים לתקופה מסוימת – מוכר גם כגרייס/בלון מלא. השיטה המדויקת שבה המהלך יתבטא תלויה בבנק: 1. הארכת תקופת המשכנתא במספר תשלומי הדחייה, ללא השפעה על ההחזר החודשי (תיתכן העלאה קטנה של ההחזר החודשי) 2. המשכנתא אינה מוארכת, ולכן בתום תקופת הדחייה, ההחזר החודשי יעלה - כתלות במספר חודשי הדחייה - תשלום של הריבית בלבד (דחיית תשלומי הקרן): במצב זה משלמים רק את ריבית המשכנתא, מוכר גם כגרייס/בלון חלקי. המשמעויות של שיטת הקפאה זו של המשכנתא דומות לסעיף הקודם. דגשים: נדרש להפעיל שיקול דעת בטרם ביצוע הקפאת משכנתא – זה יכול להישמע כפתרון קל, אך יש לו כאמור משמעויות: - יכול לגרום לפגיעה בדירוג האשראי שלנו (דוח אשראי / BDI) - המהלך יכול להוביל בהמשך הדרך לעלייה בהחזרים החודשיים של תשלומי המשכנתא - לא מדובר ב"הטבה" של ממש – אפשרויות הקפאת המשכנתא רשומות בחוזה ההלוואה שחתמנו מול הבנק - דורשת את אישור הבנק - יש לעדכן את הבנק מראש על הרצון להקפיא את המשכנתא, ברוב הבנקים כשבועיים לפני, ולכן ייתכן שעד שהמהלך יבוצע ויאושר, יירד עוד החזר חודשי - ברוב המקרים המהלך ילווה בעמלה של כ- 150-350 ₪ - חשוב לא להקפיא "סתם כי אפשר", אלא לאחר בחינת הצורך והכדאיות של המהלך - בחלק מהבנקים מאפשרים "חודש חופש" בשנה מתשלום המשכנתא, עם הארכה מובנית של משך המשכנתא מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: התמודדות עם גל עליית הריביות במשכנתא, איך זה משפיע על המשכנתא שלנו בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: התמודדות עם גל עליית הריביות במשכנתא, איך זה משפיע על המשכנתא שלנו ומה כדאי לעשות בתקופה מורכבת זו: אחרי הרבה שנים של סביבת ריבית מאד נמוכה, אנו עדים לגל עליית ריביות – בכל מה שקשור למשכנתא (משפיע על המשכנתא ועל הלוואות בכלל) מאפיינים יחודיים של התקופה: - ריביות המשכנתא בעליות חדות - מדד תשומות הבנייה עולה בצורה לא פרופורציונאלית - מדד המחירים לצרכן שובר שיאים - ריבית בנק ישראל (פריים) עלתה וכנראה שעוד תעלה - מחירי הדיור בעלייה - אנחנו לא יודעים כמה זמן זה יימשך ולאן זה עוד יכול להגיע! - מחיר הכסף מתייקר: גם אישורים עקרוניים שהיו לנו ביד יכולים להתייקר: אישור עקרוני שפג בו תוקף הריביות יכול להתייקר משמעותית: החזר חודשי גבוה יותר על אותו אישור עקרוני - בטווח הארוך התייקרות של עלות המשכנתא הכוללת - עלות כוללת -מה עושים? - מתכננים לעומק את העיסקה - לא מתפתים להתחייב על משהו שיכול לסכן אותנו! - לא נכנסים לעיסקה בכוח, שתעלה לנו ביוקר בהמשך הדרך – בגלל חשיפה למדדים התשלומים החודשיים יעלו בהמשך (צריך לזכור שככל שאנו מתחילים לשלם תשלום נמוך באופן יחסי לגובה ההלוואה – כך זה יכול להיות יקר להמשך הדרך) - שואלים את עצמינו לא רק אני רוצה, אלא בעיקר האם אני יכול והאם כדאי - מזדרזים לסיים עסקאות קיימות (חתימה על משכנתא) – אישור עקרוני שכיום נראה לנו בר שיפור יכול להיות בעוד 2-4 שבועות כמו משהו שכבר לא ניתן לקבל בבנקים - תזכורת: תוקף ריביות באישור עקרוני הוא ל- 24 ימים בלבד! - כאשר מתאמים חתימות משכנתא בבנק - מבקשים שיוציאו אישור עקרוני חדש ומתעקשים שישמרו לנו את הריביות (עד כמה שניתן), כך שתוקף הריביות יאפשר לנו לסיים את ביצוע הטחונות בתיק - יש לשים לב: אחרי החתימה על המשכנתא (או לפני, תלוי בבנק), יש לבצע "טופס טיולים" - בטחונות: החתמת המוכר, רישום בטאבו/מינהל, נוטריון ועוד.. מטבע הדברים תהליך זה יכול לקחת זמן ויכול להשפיע על היכולת שלנו לעמוד בתוקף של הריביות באישור העקרוני - כיום, המסלולים הקבועים הם אלו שעלו הכי הרבה, ולכן מומלץ קודם מעבירים כספי מסלולים קבועים ולאחר מכן את השאר - למי שבעיסקה מול קבלן – בחינה של האם ניתן להעביר את כל המשכנתא ולא בפעימות, על מנת להוריד למינימום את החשיפה למדד תשומות הבנייה (אפילו אם התשלום ייעשה בגרייס חלקי) - חשיבה על רמת החשיפה הרצויה למסלולים צמודי מדד מי שמבצע מיחזור משכנתא: - במידה ולא ניתן יהיה לשמור על תוקף הריביות באישור העקרוני (לפני/אחרי חתימה על המיחזור): לשקול האם להתקדם בתהליך או להמתין עד אשר הריביות יירדו מחדש - לשקול להמתין מעט עד שהריביות הממוצעות יעלו ואז זה יכול לעזור לנו לצמצם עמלות הפירעון המוקדם (מצד שני זה אומר שהריבית עלתה ולכן החיסכון הפוטנציאלי ממהלך המיחזור יכול כמובן להצטמצם) - להבין שזו לא גזירת גורל לכל החיים, בהמשך הדרך כשהעניינים יחזרו למצב "רגיל", ביצוע מיחזור למשכנתא מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: איחוד הלוואות דרך משכנתא - משכנתא לכל מטרה בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: בראשית הדברים נאמר כי יש פתרונות מצויינים בשוק, שרק הולך ומתפתח, ובעתיד ימשיך לייצר עוד פתרונות יצירתיים! סוגי הפתרונות: 1. הפתרון המוכר - לקיחת משכנתא לכל מטרה דרך הבנק (שבו קיימת לנו המשכנתא או מעבר לבנק אחר למשכנתאות), עד ל- 50% משווי הנכס, ובניכוי יתרת משכנתא (ככל שקיימת). פתרונות מימון בחברות ביטוח /קרנות מימון חוץ בנקאיים: 2. קבלת משכנתא של עד 60% משווי הנכס. המשכנתא ניתנת בדרגה ראשונה, כלומר - למי שקיימת משכנתא - זה ידרוש את העברת המשכנתא הקיימת לאותו גוף מימון. בלא מעט מקרים משתלם "להקריב" משכנתא קיימת לטובת משכנתא חוץ בנקאית – בעיקר כשסכום המשכנתא הקיימת נמוך ביחס לגובה התופסת שאנו רוצים לקבל, והעלות הכוללת תהיה נמוכה יותר מלקחת משכנתא מדרגה שנייה. 3. פתרון משכנתא מדרגה שנייה עד 70-85% משווי הנכס: החידושים הגדולים בשוק – גופי מימון אשר מספקים משכנתא של עד 85% מימון משווי הנכס, בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת; כשההלוואה ניתנת כמשכנתא מדרגה שנייה - כלומר: משכנתא שלא נוגעת במה שקיים בבנק, אלא מוסיפה סכום כסף נוסף, כך שלא נדרש לעבור לחברה אחרת. חשוב לציין שהריבית כאן היא מעט יותר גבוהה, אך ההלוואה ניתנת לפריסה של עד 20-30 שנים.. 4. פתרון מימון של משכנתא מדרגה ראשונה עד 80% משווי הנכס ובפריסה של עד 40 שנים. כל הפתרונות הללו מתאימים גם למשקיעים. דגשים כלליים: 🏆מדובר במשכנתא לכל דבר, ולכן הלווה ייבחן ב- התנהלות פיננסית, יכולת החזר, אחוז מימון משווי הנכס, ביצוע שמאות לפי הצורך, ביטוחי חיים וכדומה. 🏆כלי נהדר לאיחוד הלוואות קיימות: במצב שבו יש לנו מספר הלוואות, אשר אינן מאפשרות לנו לגמור את החודש / מקשות עלינו את ההחזרים החודשיים ואף אנו חוששים שלא נצליח לעמוד בהחזרים החודשיים יותר.. 🏆עוזרת לנו להורדת ההחזרים החודשיים בצורה דרמטית - חוזרים לנשום מבחינה תזרימית חודשית 🏆כמובן שבמסגרת המהלך, נשקול לבצע מיחזור למשכנתא קיימת - אם נמצא שיש היתכנות לחיסכון / מתן ערך. מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: דגשים לתקופה של עליה בריביות המשכנתא, תשומות הבנייה, מדד המחירים לצרכן בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: התמודדות עם גל עליית הריביות, מדד תשומות הבנייה, מדד המחירים לצרכן והתייקרות הנכסים - איך זה משפיע על המשכנתא שלנו ומה כדאי לעשות בתקופה מורכבת זו: מאפיינים יחודיים של התקופה: - ריביות המשכנתא בעליות חדות - מדד תשומות הבנייה עולה בצורה לא פרופורציונאלית (.8% במדד הקודם) - מדד המחירים לצרכן שובר שיאים - מחירי הדיור בעלייה מה המשמעויות: - אנו עדים בתקופה זו למשהו שאנו לא ממש מכירים, וזה מרגיש כמו מלחמה במספר חזיתות במקביל (כמו בעולם – כך גם בעולם המשכנתאות) - זה נובע מתהליכי מאקרו בעולם ומיקרו בישראל, לרבות מלחמה ברוסיה, קורונה, עליית ריביות בעולם, אינפלציה בעולם, עליית מחירי סחורות ועוד - דגש: אנחנו לא יודעים כמה זמן זה יימשך ולאן זה עוד יכול להגיע! - הגבינה זזה – גם אישורים שהיו לנו ביד יכולים להתייקר -מה עושים? - מתכננים לעומק את העיסקה - לא מתפתים להתחייב על משהו שיכול לסכן אותנו! - לא נכנסים לעיסקה בכוח, שתעלה לנו ביוקר בהמשך הדרך – בגלל חשיפה למדדים התשלומים החודשיים יעלו בהמשך (צריך לזכור שככל שאנו מתחילים לשלם תשלום נמוך באופן יחסי לגובה ההלוואה – כך זה יכול להיות יקר להמשך הדרך) - שואלים את עצמינו לא רק אני רוצה, אלא בעיקר האם אני יכול והאם כדאי - מזדרזים לסיים עיסקאות קיימות - למי שבעיסקה מול קבלן – בחינה של האם ניתן להעביר את כל המשכנתא ולא בפעימות, על מנת להוריד למינימום את החשיפה למדד תשומות הבנייה (אפילו אם התשלום ייעשה בגרייס חלקי) - לנסות להתרחק ממסלולים צמודי מדד עד כמה שנין אם בכלל - להבין שזו לא גזירת גורל לכל החיים, בהמשך הדרך כשהעניינים יחזרו למצב "רגיל", ביצוע מיחזור למשכנתא מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור בנייה קלה בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🔨 רקע: - בשנים האחרונות הבנייה הקלה תפסה חלק משמעותי יותר בקרב ציבור בוני הבתים - מאופיינת בעלות שנחשבת לזולה ומהירה יותר מבנייה "רגילה (בטון ובלוקים) - ישנן הרבה שיטות של בנייה קלה - אנו נתייחס לסוגייה בצורה רוחבית כמוגש ולא בשיטה ספציפית - בהרבה מקרים החומרים מיוצרים מראש במפעל ומורכבים / מיושמים בשטח 🔨 תהליך: - זהה לתהליך של בנייה רגילה - בשלב הראשון יש לבצע רכישה/שיוך של הקרקע, כולל תשלום היטלי פיתוח - לאחר מכן יש להכין תכניות אדריכליות ולהגישן לקבלת היתר בנייה - שחרור הכספים בבנק יבוצע לפי הפעימות המוכרות: 1. גמר יסודות 2. גמר שלד 3. גמר טיח/ריצוף 4. מסירה/טופס 4 - המשמעות - חייבים להיות נזילים בכסף מזומן לא מבוטל, לתשלום לבעלי מקצוע בין פעימות התשלום השונות *קריטי* - המשכנתא לבנייה עצמה - תינתן בפועל רק לאחר קבלת היתר בניה! 🔨 שני הנושאים הקריטיים ביותר על מנת שנוכל לקבל משכנתא בבנייה קלה: 1. יסודות יצוקים (בדיוק כמו בבנייה רגילה) 2. ממ"ד תקני 🔨 אחוז מימון: - זהה לבנייה עצמית: בחלק מהבנקים ניתן יהיה לקבל עד 70% מעלות הבנייה ובחלק מהבנקים יכללו גם את הרווח היזמי וגובה המשכנתא יחושב לפי שווי הנכס בכללותו 🔨 טיפ: - מומלץ ביותר לבצע שמאות מקדימה בטרם ניגשים לבנק - כדאי לבחור שמאי אשר מכיר את נושא הבנייה הקלה, על מנת שיוכל להעריך את השווי הנכון של הנכס מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: רכישת נכס לדיור וקבלת משכנתא - עבור חברה בע"מ בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🏬 רקע: ברוב המקרים, כשאנו מדברים על משכנתא -אז בגדול הכוונה היא לכך שאדם פרטי לוקח משכנתא לטובת רכישת נכס לדיור / להשקעה / נכס מסחרי.. תחום שפחות מוכר אך תופס תאוצה הוא חברה בע"מ אשר רוצה לרכוש נכס (למגורים / מסחרי) 🏬 יתרונות: - מהווה הזדמנות עסקית - יכול לשמש את החברה כהכנסה נוספת משכירות או כמקור לרווח עתידי מהשבחה ומכירה - יכול לשמש את החברה לטובת הלנת עובדי החברה / מבקרים וכדומה - ישנם יתרונות מיסוי, למשל לעומת מס על דיבידינד שעומד היום על כ- 30% - ניתן לבצע ניכוי פחת - שיפוצים או השקעות בנכס נחשבים כהוצאה מוכרת 🏬 יש לקחת בחשבון: - מס רכישה מהשקל הראשון - במידה והנכס יושכר - ישנו מס על הרווחים - יש לקחת בחשבון שבמכירה עתידית של הנכס ישנו מס שבח + מס על דיבידנד 🏬 מימון: - היסטורית הבנקים היו מאפשרים לקחת הלוואה מסחרית/עסקית לטובת העניין, בריביות גבוהות ולתקופות קצרות (10-12 שנים) - כיום מדבור בשוק התחיל לפרוח, ואחד הבנקים כבר מאפשר משכנתא ארוכת טווח (עד 30 שנים), ועד 70% מימון - חברות מימון חוץ בנקאיות - מאפשרות לקבל עד 80% מימון משווי הנכס (עד לתקרה של 1,000,000 ש"ח), לתקופה של עד 20 שנים - יחס ההחזר אינו כפוף לרגולציה של בנק ישראל עבור לקוחות פרטיים (לרוב - עד 40% מההכנסות) - ניתן לשעבד נכס של החברה ולקבל עליו תוספת למשכנתא קיימת (לטובת איחוד הלוואות או יצירת הון עצמי לרכישה הבאה) 🏬 חשוב: בטרם ניגשים לחפש את פתרון המימון הטוב ביותר, מומלץ להתייעץ עם רו"ח/מומחה מס + עו"ד, אשר יסבירו במדויק את כל המשמעויות לגבי מיסוי וסוגיות משפטיות של רכישת הנכס בחברה מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא בקיבוץ בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🏡 מאפייני משכנתא בקיבוץ: - לא זהה ללקיחת משכנתא ב"עיר" - יש מספר גורמים, כמו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י / מינהל), הקיבוץ עצמו, מועצה איזורית... - בהרבה מקרים היה דרישה לעבור וועדת קבלה - נעשית חתימה על הסכם מול הקיבוץ עצמו - בחלק מהקיבוצים ישנם תשלומים נוספים של חברות/קליטה בקיבוץ וכדומה - ככל שמדובר בבנייה עצמית - יש לקחת בחשבון שלא כל ההוצאות ייכנסו לתחשיב של מחיר הנכס (היטלים מסוימים, חברות בקיבוץ ועוד) 🏡 נבחין בין שני מצבים משפטיים: 1. בהרבה מקרים, הקרקע שייכת לקיבוץ (דרך המינהל) - מצב זה נקרא שיוך חוזי: הקיבוץ אחראי על ניהול והקצאת הקרקעות, במצב זה יותר מורכב לקבל משכנתא 2. הקרקע שייכת למינהל (בדומה להרחבות או בתים שעברו שיוך) - מצב זה נקרא שיוך קנייני: במצב זה ניתן לקבל משכנתא "רגילה" 🏡 שיוך קרקעות: -מצב מאד שכיח שבו כבר יש קרקע (ונכס) אשר שייכים לקיבוץ, ובמהלך מוסדר מעוניינים להעביר את הקרקע לשיוך המינהל או מצב שבו רוצים לבצע בנייה על אותה קרקע - האתגר הפיננסי נמצא בעיקר במצב הזה, שבו לבנק יש פחות "אחיזה" בקרקע, היות והיא עדיין שייכת לקיבוץ - בחלק מהקיבוצים לעתים מגיעים להסכמה אודות ליווי עם בנק או חברת מימון מסויימים, או בעזרת קרן קמ"ע, ויכול להיווצר מצב תיאורטי שבו הלווה יהיה מעין לקוח שבוי מבחינת התנאים. כך שהגוף המממן מקבל ערבויות מתאימות ויכול לבצע את העיסקה, בתנאי משכנתא ולא הלוואה רגילה, ומכאן שנוכל בהמשך הדרך למחזר את המשכנתא גם בבנקים אחרים (לאחר סיום תהליך השיוך) מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לרכישת נכס מסחרי - משרד או חנות בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🏢 נתחיל מהסוף: כיום ניתן לקבל משכנתא ארוכת טווח לטובת רכישת נכס מסחרי כמו משרד או חנות! 🏢 למי זה רלווטני: - לשכיר / בעל עסק / חברה אשר מעוניינים לבחון אלטרנטיבות השקעה ביחס לנכס למגורים או אפיק השקעה אחר - לבעל עסק / חברה אשר מעוניינים לעבור משכירות למשרד קבע 🏢 מאפיינים: - אין כאן רגולציה כמו ברכישת נכס לדיור (אחוז מימון, הון עצמי ועוד) - לרוב תהיה תשואה גבוהה יותר מאשר בנכס למגורים, אך בחלקה יכולה להתקזז לאור נושאי מיסוי 🏢 מה יש לקחת בחשבון ברכישת נכס מסחרי: - נושא המיסוי הוא שונה ממיסוי של נכס למגורים - הנושא רלוונטי גם לאדם שכיר וגם לבעל עסק (עצמאי / חברה) - מומלץ ביותר להתייעץ עם מומחה למיסוי, על מנת להבין את כל המשמעויות - דיווח לרשויות על הכנסות, הכרה במע"מ, מס רכישה ועוד - 🏢 פתרונות מימון: - ברוב הבנקים המשכנתא הניתנת הנה עסקית ולכן המשך שלה קצר 10-15 שנים, והריביות נחשבות גבוהות (ביחס לריביות של משכנתא לדיור) - ישנו היום שינוי מגמה, ובנוסף כניסת קרנות מימון חוץ בנקאיות לתחום, ולכן כיום ניתן כבר להגיע למשכנתאות באיזור ה- 30 שנה עם ריביות טובות יותר מהעבר! - אחוז המימון יכול להגיע עד 75%, תלוי בעיסקה - במידת הצורך, ניתן להשלים הון עצמי לעיסקה בשעבוד נכס אחר (מסחרי/מגורים) - כמו תמיד, ההמלצה הנה לבצע תכנון מדויק של העיסקה על כל היבטיה, לרבות אישורים עקרוניים פיננסיים וקבלת מידע מקיף לגבי נושאי מיסוי מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: דו"ח אשראי/ריכוז נתונים מבנק ישראל (BDI) בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 📊 מעט רקע: - לפני מספר שנים התבצעה רפורמה רחבה במערכת הפיננסית: הוקם מאגר מידע בבנק ישראל, אשר כולל נתוני אשראי של אזרחי ישראל ברמת ת.ז - המאגר כולל נתונים פיננסיים רבים של אדם, ברמה של 3-10 שנים אחורה. - המערכת הפיננסית יכולה להפיק דוח עד 3 שנים אחורה (כמובן שבאישור הלקוח) - אדם יכול להפיק עבור עצמו דוח עד 10 שנים אחורה - בין הנתונים אשר מופיעים בדוח: כל חשבונות הבנק (פרטיים/ משותפים/ עסקיים); אובליגו כללי - ברמה של התחייבויות פיננסיות כמו הלוואות, מינוס, ערבויות - עמידה בהתחייבויות: האם חזרו חיובים של הלוואות / הוראות קבע / צ'קים, פיגורים בהלוואות ועוד - חיוויים שליליים אשר מגיעים מרשויות כמו הוצל"פ / בתי משפט, וביניהם: פשיטת רגל, כינוס נכסים, הגבלה, הסדרי חובות, חובות בהוצל"פ, התראות על חזרה של 5 צ'קים ומעלה - הדוח מוכר גם בשם - דוח BDI 📊 איך זה משפיע על קבלת אשראי / משכנתא? - למעשה הדוח הזה מאפשר לנותני האשראי לקבל החלטות בדבר מתן האשראי, לרבות אילו ריביות יקבל הלקוח - ככל שהלקוח מתנהל בצורה תקינה - וציון האשראי שלו גבוה יותר, כך המוטיבציה למתן אשראי + בריביות טובות יהיה גבוה יותר; מנגד - יכול לעזור לנותן האשראי להחליט כי הלווה יותר בסיכון, ולכן ההלוואה תאושר בתנאים יקרים יותר ואף לא יאושר בכלל 📊 ציון אשראי: - לשכות האשראי (חברת BDI ו- D&B נכון להיום) מפיקות דוחות נוספים, על בסיס אותו מאגר אשראי - ונותנות גם ציון אשראי ללקוח (CREDIT SCORE - FICO), כך שיוצא שלכל אדם יש כיום ציון אשראי 📊 הפקת דוח אשראי: - כל אדם יכול להפיק פעם בשנה קלנדארית את הדוח ישירות מבנק ישראל - בחינם, הפקה נוספת תעלה ללקוח נכון להיום 31 ש"ח ההפקה נעשית דרך הקישור הבא: https://www.creditdata.org.il/ - יש להפיק דוח ריכוז נתונים (ל- 3 שנים בדרך-כלל) - יש לקחת בחשבון שישנו תהליך רישום ואימות קצר - הרישום ישמש גם לשירותי ממשלה נוספים, ולכן כדאי לשמור את שם המשתמש והסיסמה - ניתן להפיק דוחות מתקדמים יותר דרך לשכות האשראי - שם ניתן להיחשף לציון האשראי ונתונים נוספים 📊 תיקון מידע שלילי בדוח אשראי: - כאמור, המידע אשר מוצג בדוח למערכת הפיננסית הוא ל- 3 שנים, כך שבהרבה מקרים ניתן יהיה לחכות שהדוח "יתנקה מעצמו" בתום התקופה - יש לקחת בחשבון שבנק שהיתה ללקוח בו בעיה - המידע הזה הוא פנימי של הבנק, ולכן יכול להווצר מצב שגם לאחר שדוח האשראי נקי - אותו בנק לא ירצה לתת אשראי ללקוח גם בהמשך הדרך (לעתים אף הרבה שנים אחרי) - חלק מהנתונים, ניתנים לתיקון, בעיקר את המידע שהופך את הלקוח ל"שלילי מובהק בנק ישראל", בהרבה מקרים לפחות שנה או שנתיים מיום סיום האירוע שזיכה את הלקוח בהגדרה של שלילי מובהק - ישנן הרבה מאד חברות שעוסקות כיום בתיקון מידע - יש לקחת בחשבון שיש בשוק הרבה הבטחות, ולכן חובת ההוכחה מוטלת על נותני השירות - ***בשום פנים ואופן אסור לבצע הפסקת איסוף נתוני אשראי / מחיקת נתוני אשראי - הנ"ל יגרור לבעיה קריטית בקבלת אשראי*** עדיף להתמודד עם דוח לא תקין מאשר עם דוח שהופסק בו איסוף הנתונים; היות ומדובר בתהליך בלתי הפיך נכון להיום 📊 טיפים חשובים: - לפני בקשה לאישור עקרוני למשכנתא - ההמלצה הנה לעבור על דוח האשראי ולבחון שהדוח נראה תקין - במידה והתקבל סירוב מבנק אחד, יש לעצור ולהיוועץ באיש מקצוע, על מנת שלא להיגרר לעוד סירובים בבנקים נוספים - בהרבה מקרים ניתן יהיה לרתום את המערכת הפיננסית למצן הלוואה, גם כשעדיין דוח האשראי אינו נקי 100%, לרוב יהיה מדובר בהתנהלות תקינה לאורך שנתיים לפחות מיום סיום הבעיות (יש לקחת בחשבון שכנראה האשראי יתומחר בריביות גבוהות יותר) מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לרכישת נכס מכונס נכסים בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: ☑️ מהו כינוס נכסים? -מדובר במצב שבו הרשויות בישראל (בימ"ש, הוצאה לפועל..) מחליטות לממש/למכור את הנכס של אדם החייב כספים - על מנת לפרוע את חובותיו -רכישת נכס מכונס נכסים מהווה הזדמנות (בתיאוריה) לרכישת נכס מתחת למחיר בשוק ☑️ מאפייני רכישת נכס מכינוס נכסים: - מדובר בעיסקה לא פשוטה - הנכס נרכש במצבו הנוכחי (AS-IS) - האחריות על מצב הנכס הנה על הרוכש בלבד - לרוכש תהיה אפשרות לעיין בשמאות שנעשתה (מטעם בימ"ש בדרך כלל) ☑️ תהליך רכישת נכס מכינוס נכסים: - מדובר במכרז, אשר מנוהל על ידי כונס הנכסים או מי מטעמו - בעת הגשת הצעת המחיר במכרז - יש להפקיד 10% מגובה ההצעה בפקדון, אשר יוחזרו רק לאחר שהמכרז יסתיים, ולכן יש לקחת בחשבון שגם אם ההצעה שלנו לא זכתה - יכול לקחת זמן רב עד אשר הפקדון הנ"ל יוחזר - יש לקחת בחשבון, שהאדם אשר הנכס שלו הועמד לכינוס יכול לגייס את הכספים לתשלום חובותיו, ולכן גם אם אפילו חתמנו על חוזה הרכישה מול הכונס, יש סיכוי שהנכס לא יועבר לחזקתי - מכאן נובע שייתכן וכבר נלקחה משכנתא, התחלתי לשלם עליה, ועדיין ישנו סיכוי שהנכס לא יועבר אלי בסופו של תהליך (כמובן שהכספים יושבו לרוכש) ☑️ לקיחת משכנתא בכינוס: - מדובר במשכנתא לכל דבר ועניין (אחוז מימון, יכולת החזר, התנהלות פיננסית וכל השאר) - יש לקחת בחשבון שמדובר בתהליך ארוך מהרגיל, מטבע הדברים - הניירת הנה לא סטנדרטית - יידרשו מסמכים נוספים הקשורים ברכישה מכונס - הבנקים בחלק מהמקרים יכולים להערים קשיים או השלמות רבות - בחלק מהמקרים ייתכן והריביות יהיו מעט יותר יקרות, למרות שהריבית אמורה להיות רגילה מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: השבת הון עצמי במשכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 💸 מדובר במצב שבו אנו מבקשים מהבנק להגדיל את המשכנתא לאחר שנלקחה / במהלך לקיחתה (כבר הועבר כסף למוכר) - לנוכח קושי בתזרים ההון העצמי 💸 מצב זה יכול לנבוע ממספר סיבות: - תכנון לא נכון של ההון העצמי לעיסקה (העברתי למוכר יותר ממה שתכננתי / הייתי חייב מבחינת ההון העצמי הנדרש) - גילוי קושי תזרימי תוך כדי תנועה: למשל - מדד תשומות הבנייה עלה משמעותית, מס רכישה שלא נלקח בחשבון, הוצאה משמעותית שלא תוכננה, הועבר למוכר יותר כסף שמקורו בהון עצמי בגלל לחץ של זמנים בחוזה - עד לקבלת המשכנתא ועוד.. 💸 את השבת ההון העצמי ניתן לבצע עד לתקרת אחוז המימון לעיסקה המדוברת (בכפוף לשווי נכס בהערת שמאי כמובן): דירה יחידה - עד 75% מימון, שיפור דיור עד 70%, נכס להשקעה עד 50% 💸 מדובר במשכנתא לכל דבר, ולכן - מעבר לתקרת ההון העצמי, יש לקחת בחשבון יכולת החזר, התנהלות פיננסית תקינה, הגדלת ביטוח חיים, הגשה של בקשה מסודרת 💸 את הבקשה ניתן לבצע ברוב המקרים עד שנה ממועד לקיחת המשכנתא (לרוב הבנקים יאשרו עד חצי שנה) 💸 הבנק יבקש אסמכתא לבקשה לביצוע השבת ההון העצמי (לוח סילוקין של הלוואה שנלקחה, כסף שהועבר כהלוואה מההורים וכדומה) 💸 הבנקים יכולים לאשר את הבקשה כחלק מהמשכנתא ה"רגילה" - בתנאי משכנתא לדיור, אך יכולים גם לאשר בחלק מהמקרים כהלוואה לכל מטרה - שבה הריביות גבוהות יותר 💸 במקרה שבו הבנק אינו מאשר את ההלוואה / הריביות יקרות - ניתן בהחלט לשקול פתרונות מימון חוץ בנקאיים, כמשכנתא מדרגה שנייה (מעל המשכנתא של הבנק), בפריסה ארוכת שנים (עד 30) 💸 יש לזכור את חשיבות התכנון של העיסקה ושל גובה המשכנתא שלוקחים - מראש, אך חשוב לזכור שיש פתרונות מעולים כיום בשוק מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לתושבי ישראל הגרים בחו"ל (תושבי חוץ) בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🗽 מי מוגדר כתושב חוץ? - כל ישראלי שחי בחו"ל (ואף הכנסותיו בחו"ל), במספר ימים שנתי אשר נקבע ע"י הרשויות 🗽 רילוקיישן: - בהרבה מקרים, מי שנמצא ברילוקיישן עם מועד חזרה לארץ ידוע מראש - ניתן יהיה בסבירות גבוהה להכיר בו כתושב ישראלי "רגיל", וכך יזכה לתנאי לקיחת משכנתא סטנדרטיים 🗽 מאפייני המשכנתא לתושב חוץ: - ניתן לקבל משכנתא עד 50% משווי הנכס הנרכש (כמובן שבכפוף לשמאות) - במידה ומדובר בדירה היחידה של הלווה - ניתן יהיה לקבל בחלק מהבנקים אחוז מימון גבוה יותר - במידה ומדובר בדירה נוספת - אז בכל מקרה אחוז המימון במערכת הבנקאית לא יעבור את ה- 50% (יש כמובן פתרונות חוץ בנקאיים רלוונטיים, כמו עבור משקיעים בארץ) - ניתן לחרוג ממבנה ההלוואה הרגיל שיש בארץ - ולבקש שכל המשכנתא תהיה במסלול מט"ח (דולר, יורו, ין), לנוכח העניין שתושבי חוץ מכניסים את השכר שלהם במט"ח - יש לקחת בחשבון מס רכישה החל מהשקל הראשון, לפי הנחיות אשר מתפרסמות ע"י רשות המיסים - הריביות יהיו מעט יותר יקרות מאשר בעיסקת משכנתא לתושב ישראל שגר בארץ (הכוונה הנה באותו אחוז מימון ובאותו תמהיל) - ברוב המקרים, על הלווים להיות נוכחים בארץ בעת החתימה על המשכנתא - לרוב, הלווים מגיעים לארץ לתקופה שתאפשר להם לחתום על הסכם הרכישה ומשם חתימה על המשכנתא - החזר המשכנתא יהיה בחשבון בבנק בישראל - כך שמי שאין לו חשבון בארץ יידרש גם כן לפתוח חשבון עו"ש - יש לקחת בחשבון שמטבע הדברים התהליך הנו ארוך יותר מאשר תהליך לקיחת משכנתא בארץ, לנוכח הניירת הייחודית (לעתים יעלה צורך בתרגום רשמי של מסמכים וחתימת נוטוריון) ולנוכח העניין שבבנקים השונים ישנם סניפים ובנקאים ספציפיים אשר יודעים לטפל בלקוחות חוץ - בהקשר זה ההמלצה הנה שיהיה מעורב כאן עו"ד עם יפוי כוח מתאים + יועץ משכנתאות אשר יתכלל את העיסקה ברמה הבנקאית - מראש מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: העלויות הנוספות הכרוכות בתהליך לקיחת משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: נסווג את העלויות למספר קטגוריות: 💰 עלויות ישירות ועקיפות הקשורות לתהליך בבנק: - עמלת פתיחת תיק משכנתא בבנק: עומדת על 0.25% מגובה המשכנתא; ניתן להפחית לרוב את העמלה לחצי מהעלות, לאחר מו"מ, בכל מקרה לא יפחת מ- 500 ש"ח. - שמאות: הדרך של הבנק להכיר את הנכס ומצבו המשפטי/תכנוני. כאשר השמאות נעשית דרך הפניה מהבנק (שעמו מתקדמים בתהליך לקיחת המשכנתא), העלות תהיה ביחס לשווי הנכס, ותעמוד לרוב על סכום של 400-1,400 ש"ח, להוציא נכסים בשווי מאד גבוה. לשם ההשוואה - עלות ביצוע שמאות פרטית (בטרם חתימה על הסכם רכישה) עומדת על 1,500-3,500 לרוב, תלוי בשווי הנכס/סוג השמאות ועוד מספר פרמטרים; ישנם מקרים שבהם השמאות תהיה יקרה אף יותר - בהתאם לנסיבות. -רישום ברשם המשכונות: הבנק מבצע את הפעולה, העלות עומדת על כ- 160 ש"ח. -עלות רישום בטאבו: במידת הצורך, עומדת גם על כ- 160 ש"ח. -אישור על היעדר חובות בעירייה/מועצה: עומד על כ- 80 ש"ח. -הפקת נסח טאבו / עיון ברשם המשכונות: עלויות של כ- 11-15 ש"ח לכל מסמך. -אישור זכויות מרמ"י: עומד על כ- 73 ש"ח. -אישור זכויות מהקבלן (במקרה והרישום בטאבו טרם הסתיים): עומד על כ- 80 ש"ח. -יפוי כוח נוטוריוני: תלוי במספר העותקים הנדרשים סדר גודל של כ- 160-300 ש"ח. - תצהיר בפני עו"ד: עומד על כ- 100 ש"ח. - הפקת תשריט / רישום בית משותף: עומד על כ- 33 ש"ח. 💰 עלויות אשר קשורות בלווה: - עו"ד: רצוי מאד לא לוותר עליו, גם במידה ורוכשים דירה מקבלן: סדר גודל של כ- 0.5% + מע"מ ממחיר רכישת הנכס, ולרוב לא יורד מ- 5,000 ש"ח. - מתווך: עומד על כ- 1-2% ממחיר העיסקה (בתוספת/כולל מע"מ). 💰 עלויות אשר קשורות בלווה: - שיפוץ - שידרוג - הובלה - מוצרים לבית 💰 מסים: *רצוי להתייעץ כמובן עם העו"ד אשר מלווה את העיסקה, ייתכן ויש לקחת בחשבון מסים כמו - מס רכישה / מס שבח 💰 ביטוחים: - ביטוח חיים למשכנתא: תשלום שוטף, לרוב עד למועד סמוך לסיום תשלומי המשכנתא. - ביטוח מבנה: תשלום שוטף, ביטוח שנדרש להחזיק עד למועד סיום המשכנתא. מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא מוחקת - איחוד הלוואות דרך משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: סוגי הפתרונות: 1. הפתרון המוכר - לקיחת משכנתא לכל מטרה דרך הבנק (שבו קיימת לנו המשכנתא או מעבר לבנק אחר למשכנתאות), עד ל- 50% משווי הנכס, ובניכוי יתרת משכנתא (ככל שקיימת). פתרונות מימון בחברות ביטוח /קרנות מימון חוץ בנקאיים: 2. קבלת משכנתא של עד 60% משווי הנכס. למי שקיימת משכנתא - זה ידרוש את העברת המשכנתא הקיימת לאותו גוף מימון (מדגיש: סכום המשכנתא כולל גם משכנתא קיימת, ככל שיש). 3. החידוש הגדול בשוק: חברת חדשה, אשר מספקת משכנתא של עד 85% מימון משווי הנכס, בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת; כשההלוואה ניתנת כמשכנתא מדרגה שנייה - כלומר: משכנתא שלא נוגעת במה שקיים בבנק, אלא מוסיפה סכום כסף נוסף, כך שלא נדרש לעבור לחברה אחרת. חשוב לציין שהריבית כאן היא מעט יותר גבוהה, אך ההלוואה ניתנת לפריסה של עד 30-40 שנים. דגשים כלליים: 🏆מדובר במשכנתא לכל דבר, ולכן הלווה ייבחן ב- התנהלות פיננסית, יכולת החזר, אחוז מימון משווי הנכס, ביצוע שמאות לפי הצורך, ביטוחי חיים וכדומה. 🏆כלי נהדר לאיחוד הלוואות קיימות: במצב שבו יש לנו מספר הלוואות, אשר אינן מאפשרות לנו לגמור את החודש / מקשות עלינו את ההחזרים החודשיים ואף אנו חוששים שלא נצליח לעמוד בהחזרים החודשיים יותר.. 🏆עוזרת לנו להורדת ההחזרים החודשיים בצורה דרמטית - חוזרים לנשום מבחינה תזרימית חודשית 🏆הפתרונות השונים נותנים מענה לתקופות של עד 20-30 שנה, תלוי בעיסקה. 🏆כמובן שבמסגרת המהלך, נשקול לבצע מיחזור למשכנתא קיימת - אם נמצא שיש היתכנות לחיסכון / מתן ערך. מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: ההנחיות של בנק ישראל - מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה/שיפור דיור בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: להלן עיקרי המשמעויות עבור מי שמעוניין לשעבד נכס קיים עבור יצירת הון עצמי לנכס נוסף/להשקעה/משפרי דיור: 1. לא ניתן יותר לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס אחר/נוסף/להשקעה כמשכנתא רגיחה ארוכת טווח (תשלום רגיל של קרן וריבית). 2. תאופשר הלוואת גישור שתהיה עד גובה של 50% משווי הדירה הקיימת (בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת, ובכפוף ליכולת החזר), בהצמדה לתקופת תשלום מס של רשות המיסים - כיום התקופה עומדת על 24 חודשים (נתון לשינוי), ועד ל- 30% משווי הנכס הנרכש. 3. מיחזור של הלוואות הגישור: בתום הלוואת הגישור יהיה ניתן לקבל הלוואת משכנתא, אך היא תהיה משכנתא לכל מטרה; הריביות שיתקבלו יהיו ברף העליון של ריביות המשכנתא (שמו של איחוד הלוואות). 4. ניתן יהיה להשתמש בפתרון של הלוואת נדוניה - שבה ההורים משעבדים את הנכס שלהם, כמשכנתא לכל מטרה-לדיור (אותו הפתרון שקיים גם כיום, וגם כאן מדובר על גובה הלוואה של עד 50% משווי דירת ההורים - בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת, ובכפוף ליכולת החזר). יש לקחת בחשבון את גיל ההורים, הצורך שלהם בביטוח חיים בגיל מתקדם, יכולת החזר וכדומה. 5. ההוראה מתחילה לאלתר וכל מי שאין לו אישור עקרוני/חוזה/הסכם הלוואה מהיום כנראה לא יקבל שיעבוד קיים לטובת נרכש. מעוניינים לרכוש נכס להשקעה? אל תיבהלו מההנחיות החדשות, יש פתרונות מצוינים בשוק, אשר יאפשרו לכם לבצע את העיסקה שלכם!! מדובר בחברות ביטוח / קרנות מימון חוץ בנקאיות וותיקות, אשר מספקות פתרונות מימון למשקיעים / משפרי דיור - במשכנתאות ארוכות טווח מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: במשכנתא עבור אנשים בעלי מוגבלויות / נכויות / בעיות בריאות בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: מאפייני משכנתא כללית: ✍️ יכולת החזר - אשר נובעת מגובה ההכנסות, אחוז מימון משווי הנכס, הון עצמי, התנהלות פיננסית תקינה, הלקוח בר ביטוח חיים הרחבה לגבי ביטוח חיים: ✍️ במקרה וישנה היתכנות לקבלת ביטוח חיים: במחיר סביר - אין בעיה. ✍️ במקרה וישנה היתכנות לקבלת ביטוח חיים במחיר יקר: ישנה אפשרות לקבלת עזרה מהמדינה בנושא תשלומי ביטוח החיים, בסף של כמה מאות שקלים (ייעשה בעזרת הבנק אל מול משרד השיכון) ✍️ במקרה וחברת הביטוח מסרבת לבטח את הלקוח: - החברה מחויבת להציע ללקוח ביטוח חיים עם מוגבלות מקצרת חיים. יש לקחת בחשבון שסכום הביטוח יהיה עד תקרה שנקבעת מעת לעת, ישנה תקופת אכשרה לביטוח. - במצבים שבהם הביטוח עדיין יקר מאד או שהלקוח אינו בר ביטוח בכלל - ניתן לבקש מהבנק פטור מחובת ביטוח חיים - ברוב המקרים הבנק יאשר את הפטור. יתרון: חיסכון בתשלומי הביטוח, בטח במידה והם יהיו יקרים חסרון: הלקוח אינו מבוטח במקרה של אירוע ביטוח (חלילה), המשכנתא לא תשולם. איך הבנק מתייחס להכנסות מקצבאות ביטוח לאומי/משהב"ט: ✍️ הכנסות מקצבה יוכרו אך ורק אם הן לצמיתות ולא זמניות ✍️ על מנת שההכנסות יוכרו - צריך שיהיו משולבות עם הכנסה נוספת (מעבודה, הכנסה של בן/בת זוג, שילוב הכנסה של הורים וכדומה) ✍️ הכנסה שמקורה אך ורק מקצבה - לא תוכר ע"י הבנקים, למרות שמדובר בהכנסה קבועה ויציבה. ✍️ הכנסה מקצבה שמקורה בילד - במקרים מסוימים יכולה להיות מוכרת בחלקה, בצירוף הכנסות ההורים. זכאויות נוספות/מענקים: ✍️ בחלק מהמקרים ניתן לקבל ניקוד נוסף במסלול זכאות של משרד השיכון ✍️ בעלי מוגבלויות יכולים לקבל מענקים בכסף - יש לבדוק פרטנית מול גופי משהב"ט, ביטוח לאומי, משרד הרווחה, משרד השיכון - תלוי בבחינה פרטנית של המצב האישי ובחוקים הרלוונטיים לזמן הנדון ✍️ קבלת הנחה/פטור מאגרות רישום מקרקעין מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור עיסקה במשפחה בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: עיסקה במשפחה מתייחסת לאחד משני המצבים המרכזיים הבאים: - ילד אשר רוכש נכס מההורים / הורים אשר רוכשים נכס מהילד שלהם - ירושה: יורש אשר מעוניין לרכוש את החלק/ים של שאר היורשים בנכס 👨‍👩‍👧‍👦 ילד אשר רוכש נכס מההורים שלו: - הבנקים מאד זהירים בעסקאות כאלה, ולכן ינקטו במשנה זהירות, על מנת לוודא שאין מדובר במצב של גיוס כספים "רגיל" - משכנתא תינתן במצב שבו יש להורים "נכס חלופי" - כלומר - יש בבעלותם נכס נוסף או חתמו על הסכם רכישה של נכס אחר (על מנת לוודא שאין עושק, שההורים לא יישארו בחוץ וכדומה) - ברוב הבנקים, המשכנתא תינתן רק לאחר העברת הזכויות במלואן מההורים לילד + תשלום מסים מלא ככל שיש (למשל - מס רכישה/שבח/היטלים),; וזאת להבדיל ממצב רגיל - שבו מספיק שנרשמת הערת אזהרה על שם הרוכש, כאן נכנס נושא הערבות ההדדית - שבו מן הסתם הורים ירגישו בנוח להעביר את הזכויות המלאות בנכס בטרם קיבלו את הכספים אשר התקבלו מהמשכנתא - כמובן שמצד הרוכש (הילד) - עליו לעמוד ביכולת החזר, הון עצמי, התנהלות פיננסית, אחוז מימון (דירה ראשונה/נוספת) וכדומה 👨‍👩‍👧‍👦 הורים רוכשים מילד: - כאן מדובר במשכנתא אשר מתנהלת בצורה רגילה (פחות שכיח נושאים של דירה חליפית לילד, העברת זכויות במלואן) - מצד ההורים - עליהם לעמוד ביכולת החזר, הון עצמי, התנהלות פיננסית, אחוז מימון (דירה ראשונה/נוספת) וכדומה 👨‍👩‍👧‍👦 רכישת דירה מירושה: - המטרה הנה שיורש רוכש את הנכס משאר היורשים (מאד קשה לרכוש חלק בנכס) - יש לוודא שכלל היורשים נרשמו כבעלים של הנכס, וזאת לאחד ביצוע צו קיום צוואה (במידה והושארה) או לחילופין ישנו צו קיום ירושה - חשוב לשים לב שבטרם הועברו הזכויות במלואן - לא ניתן יהיה לבצע פעולות בנכס - יש לקחת בחשבון שתהליך רישום הזכויות בנכס על שם היורשים - יכול לקחת מספר שבועות עד מספר חודשים ואף יותר, תלוי במורכבות ככל שישנה - מומלץ ביותר להיות מלווים על ידי עו"ד אשר מתמחה בנושא מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מסלול זכאות במשכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🔑 הזכאות הנה להטבה באחד ממסלולי המשכנתא - היא מחלק מהמשכנתא (עוד אחד מהמסלולים שאנו מרכיבים בתמהיל המשכנתא) 🔑 מבחינת זכאות כללית למשכנתא - אין הבדל מבחינת הקריטריונים לקבלת משכנתא (אחוז מימון, הון עצמי, יכולת החזר, התנהלות פיננסית..) 🔑 קבלת הזכאות הנה לפי עמידה בקריטריונים של משרד השיכון; הקריטריון הראשי הנו חסרי דיור (לפי ההגדרות המדויקות של משרד השיכון) 🔑 גובה הזכאות ייקבע בין היתר לפי: שנות נישואין, מספר אחים, מספר חודשי שירות צבאי/לאומי, נכות, עולים חדשים ועוד.. 🔑 מומלץ להיכנס לאתר משרד השיכון על מנת להתעדכן בקריטריונים המדויקים 🔑 הזכאות מתקבלת דרך משרד השיכון, בפועל - הכסף עובר דרך הבנק ישירות לצד שממנו רכשנו את הנכס (אנו לא מקבלים את הכסף ליד) 🔑 את הבקשה מגישים דרך הבנק שעמו החלטנו להתקדם יתרונות מסלול הזכאות: 🔑 מסלול זה ניתן בהנחה של 0.5% מהריבית הממוצעת לאותו מסלול בשוק החופשי ולאותה קבוצת שנים (בכפולות של 5 שנים), הריבית בכל מקרה לא תעלה על 3% 🔑 מדובר במסלול בריבית קבועה 🔑 ניתן לפרוע את המסלול בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם (מסלולים בריבית קבועה חשופים יותר לעמלת פירעון מוקדם) 🔑 מסלול הזכאות תורם לנו בכך שהוא מוזיל עמלת פירעון מוקדם גם במסלולים אחרים (ככל שתהיה, במועד הפירעון/מיחזור) 🔑 הזכאות מוזילה גם את מחיר השמאות, ומעמידה אותה על 269 ש"ח, לעומת 600-1,200 ש"ח ברוב המקרים (תלוי שווי נכס) 🔑 הרבה יותר קשה לבנק לממש את הנכס, במצב קיצון של אי עמידה בתשלומי המשכנתא (משום שנדרש אישור של משרד השיכון) יש לקחת בחשבון: 🔑 מדובר במסלול שהוא בריבית קבועה אך צמודה למדד המחירים לצרכן 🔑 לעתים שילוב המסלול הנ"ל לא יהיה כדאי מבחינת האסטרטגיה הפיננסית שלנו - תמהיל המשכנתא 🔑 תהליך הוצאת תעודת הזכאות ומימושה על ידי הבנק הנו ארוך, ולכן במצבים של חוסר זמן לא ניתן יהיה להשלים את המהלך 🔑 במצבים מסוימים ייתכן והבנק יעלה את הריביות בשאר המסלולים, לנוכח שילוב מסלול הזכאות מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: הנחיות בנק ישראל לגבי שיעבוד נכס קיים בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: נציג בפניכם את עיקרי ההנחיות והשינויים שבנק ישראל הטיל: 1. לא ניתן יהיה לקבל יותר מינוף על נכס קיים כדי לרכוש נכס אחר בהלוואה לדיור. בכל מקרה - תמיד ישנה אשרות לגייס את הכסף במסגרות חוץ בנקאיות, כמשכנתא לכל דבר) 2. גם אם ניקח את ההלוואה כגישור ובסוף התקופה נרצה למחזר אותה - הריביות שנקבל בבנקים יהיהו של כל מטרה (יקרות יותר) 3. ניתן יהיה לקבל הלוואה על חשבון נכס קיים עד - 50% כפי שהיה בעבר, וזאת בניכוי יתרת משכנתא, ככל שקיימת. 4. הלוואות גישור על נכס קיים לטובת השלמת רכישת נכס חדש/אחר - יהיו עד 30% משווי הנכס הנוכחי הנרכש (בניכוי משכנתא קיימת ככל שיש) ויהיו מקסימום ל-24 חודשים (מצמידים זאת להוראות מס הרכישה של רשות המיסים) מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: רכישת נכס בדיור ציבורי בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🏠 דיירים שגרים בדירה אשר שייכת לחברה משכנת ציבורית, לדוגמה: עמידר, עמיגור, שיקמונה, חלמיש ועוד - זכאים מעת לעת לרכוש את דירת מגוריהם מהחברה המשכנת 🏠 רכישת הדירה תיעשה במחיר מופחת שיכול להגיע לעשרות אחוזים משווי הנכס בשוק החופשי (לעתים אף סביב ה- 80% הנחה!) 🏠 התנאים נקבעים ישירות על ידי החברה המשכנת, יש לקחת בחשבון שעל הדייר לגור לרוב לפחות 5 שנים בנכס וכמו כן יש לוודא שלא קיים חוב של תשלומי שכד דירה וכו' לחברה (בהקשר הזה מומלץ לוודא את תנאי הזכאות המלאים והאישיים ישירות מולם) 🏠 בתהליך יש מספר הוצאות של כמה מאות שקלים - תשלום עבור פתיחת תיק ועוד מספר עמלות 🏠 יש לעמוד בקשר מול החברה המשכנת בכל הקשור לזכאות, מבצעים שהחברות עורכות לעידוד רכישת נכסים ועוד 🏠 מבחינת תהליך לקיחת המשכנתא - הקריטריונים זהים למשכנתא רגילה: הון עצמי, יכולת החזר, התנהלות פיננסית תקינה 🏠 ההון העצמי הנדרש בתהליך כזה נמוך בצורה דראסטית במאשר במשכנתא רגילה, ועומד על 10%-5% משווי הנכס לרכישה (להבדיל מ- 25% בשוק הרגיל) 🏠 צורת חישוב ההון העצמי הנדרש: שווי הנכס בשמאות, כפול 95%, מינוס סכום ההנחה שהתקבלה מהחברה המשכנת 🏠 בהרבה מקרים, מקובל להכניס לווה נוסף להלוואה על מנת לשפר את יכולת ההחזר, בדרך כלל מדובר באחד הילדים 🏠 כמובן שגם כאן נדרש לקבל אישור עקרוני מהבנק בטרם התקדמות; יש להגיע לבנק עם מכתב זכאות מהחברה המשכנת - שיתקבל לאחר ביצוע שתי שמאויות, הגדרת שווי הנכס ואחוזי ההנחה שהדייר זכאי להם 🏠 לעתים ניתן אף לשקול לקחת הלוואה רגילה ולא משכנתא, ככל שמחיר הנכס הנו נמוך והדבר ישים 🏠 החברה המשכנת תוחמת את התהליך בזמנים מאד ברורים להשלמת העיסקה - סדר גודל של 180 ימים, מיום קבלת אישור הזכאות לרכישת הנכס 🏠 ההנחה שמקבל הדייר הנה מותנית במלואה לטווח של כ- 5 שנים, ולכן גם אם הדייר ימכור את הנכס שרכש, ההנחה שקיבלת "תלווה" אותו עד לסוף התקופה, ותירשם גם על הנכס הבא שירכוש, עד לסיום תקופה ההתניה 🏠 מומלץ ביותר לעמוד בקשר רציף עם החברה המשכנת, על מנת לוודא את מועדי המבצעים שהם עורכים וכן את תנאי הזכאות האישיים, שכן מדובר בהזדמנות מדהימה לרכישת נכס המגורים של הדייר במחיר שהוא משמעותית זול יותר ממחיר הנכס בשוק 🏠 כמו תמיד - גם כאן, המפתח הוא תכנון מדויק של העיסקה! מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מתי הבנק יכול לסרב לתת משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: ⛔️ יחס החזר: 🧩 הבנקים מאשרים בדרך כלל עד 40% החזרים על המשכנתא שתהיה + התחייבויות קיימות שהן מעל לשנה וחצי, מההכנסות לנטו למשק הבית. בד"כ יאושר לא יותר מ- 35%-37% יחס החזר. 🧩כלל אצבע לחישוב עלות המשכנתא - על כל 100,000 ש"ח מחזירים במינימום כ- 380-400 ש"ח (בטווח הארוך לא מומלץ), או חלק יחסי. 🧩 מה עושים במצב שבו ההכנסות לא מספיקות על מנת לעמוד בהחזרי המשכנתא שאנו רוצים לקחת? א. לא קונים ב. קונים נכס זול יותר ג. משלבים לווה נוסף בהלוואה: 🧩מדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה 🧩אותו אדם הוא לווה בהלוואה שלכם, לאו דווקא ייכנס כבעל זכויות בנכס שלכם. 🧩 זה אומר שחלק מההחזר החודשי יילקח מאותו לווה נוסף, מתחיל בכ- 20% מההחזר החודשי וצפונה. 🧩אותו לווה חייב גם בביטוח חיים. 🧩 זה גם אומר שבמידה ולא תעמדו בהחזרי ההלוואה שלכם - זה ישליך גם על הלווה הנוסף. 🧩והכי חשוב - ללווה הנוסף אין פג תוקף מבחינת מועד יציאה מההלוואה (למשל - אחד מבני הזוג כרגע לא עובד), ולכן, ככל שלא תשכילו להוציאו אותו לאחר שחזרתם ליכולת החזר מתיאמה, אותו לווה נוסף עלול "להיתקע" בהלוואה שלכם לתקופה בלתי מוגדרת. 🧩כמובן שזה עלול להשפיע על אותו לווה נוסף בעת קבלת אשראי עבורו, לנוכח השתתפותו במשכנתא שלכם. 🧩עניין משפחתי - עלול ליצור חילוקי דיעות של למה זה קיבל עזרה מההורים ולמה זה לא וכדומה.. ⛔️ אין מספיק הון עצמי: 🧩החוק דורש מינימום של 25% הון עצמי לנכס ראשון/יחיד (אך זה תלוי מצב, כמו מחיר למשתכן, נכס להשקעה, שיפור דיור וכו'). 🧩אם אפשר לקחת הלוואה נוספת - שלא תיפגע ביכולת ההחזר, אז יכול לעבור מסך (בד"כ רלוונטי לבעלי הכנסה גבוהה). 🧩 אם זה יפגע ביכולת ההחזר - לא רלוונטי כי זה יגרום לבנק לא לאשר את המשכנתא. 🧩ניתן לנסות לגייס את הכסף מקרן השתלמות בהלוואת בלון. 🧩ניתן להיעזר בקרובי משפחה - כשהרעיון הוא שהלוואה שהם יקחו, למשל, לא תירשם על הלווים במשכנתא. ⛔️התנהלות אשראי לא תקינה ברמת הסביר 🧩 ביצוע תיקון לדוח האשראי בעזרת עו"ד (ככל שמתאפשר) 🧩 בניית תכנית התנהלות פיננסית תקינה על מנת לעמוד בתנאי הבנקים 🧩 הגשת התיק בצורה נכונה לבנק כך שכן ניתן יהיה לאשר תיק שהוא גבולי *כמו תמיד, יש לקחת בחשבון את נושא התיכנון + התיזמון! מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא בגירושין בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 👥 במצב שבו בני זוג החליטו לפרק את החבילה, נדרש תכנון קפדני וארוך טווח לנושא המשכנתא ולקיחת משכנתא במידה ואחד מהצדדים מעוניין לרכוש את החצי השני בנכס 👥 הטיפ הכי חשוב, לפני הכל: קריטי לשמור על החזרי המשכנתא - שישולמו כסדרים, ובנוסף חשוב מאד שלא להיקלע להתנהלות לא תקינה בבנק (בני זוג שעושים דווקא, ריקון כספים מהחשבון, הטלת עיקולים הדדיים, חזרות של צ'קים/חיובים/הלוואות וכדומה), משום שבהמשך הדרך זה יכול לגרום לבנק כלל לא לשקול מתן משכנתא במהלך גירושין אנו יכולים למנות מספר מצבים של משכנתא: 👥 כל עוד שני הצדדים מחזיקים בנכס ו/או במשכנתא: צריך כאמר להמשיך לשלם אותה בצורה רגילה, עד להכרעה בנושא (משום שהמשכנתא אינה תלויה בתהליך הגירושין, בטח לא עד שיש הסכם גירושין חתום) 👥 שני הצדדים מסכימים על מכירה של הנכס וחלוקה ברווח: במצב זה ממשיכים לשלם את המשכנתא כרגיל עד לסילוקה, ומתחלקים ברווחים מהמכירה, לפי ההסכמות שבני הזוג הגיעו אליהן 👥 שני הצדדים לא מגיעים להסכמה על מכירת הנכס: יכולים לבקש מבית המשפט לעזור בנושא, במהלך שנקרא פרוק שיתוף במקרקעין, אך שוב - יש להקפיד על תשלומי המשכנתא עד למכירת הנכס, גם אם זה דרך עזרת בימ"ש 👥 צד אחד רוצה לרכוש את החלק בנכס של הצד השני (בהסכמת שני הצדדים כמובן): - במצב זה על הצד שמעוניין לרכוש את החלק של הצד השני - עליו לעמוד ביכולת החזר של כל המשכנתא שנותרה, ולקחת בחשבון שבהרבה מקרים הצד השני גם מבקש פיצוי על יתרת חלקו בנכס, כך, שיוצא שהצד הרוכש לוקח על עצמו - לבדו - התחייבות גדולה יותר מאשר הייתה לשני בני הזוג יחדיו, - ולכן הבנק ידרוש ויקפיד על יכולת החזר מתאימה, התנהלות מתאימה בחשבונות, אחוז מימון משווי הנכס וכו' - ממש כמו בלקיחת משכנתא חדשה - בחלק ניכר מהמקרים הבנק יבקש תוספת של ערב/לווה נוסף, במידת הצורך (לרוב מדובר בהורים) - יש לקחת בחשבון שגם כאן, נדרש במסגרת התהליך לקבל אישור עקרוני מראש - הבנק יקדם את העיסקה אך ורק כשיהיה הסכם גירושין חתום ע"י בית המשפט - הבנקים השונים מתחייסים לתהליך הזה בצורות שונות, ולכן ייתכן שבחלק מהבנקים יערימו כל מני קשיים אשר קשורים לביטחונות של העיסקה, במצב של הוצאת הצד השני מהמשכנתא - לעתים זה יכול מאד להקשות על התהליך - במכירת נכס לבן זוג ישנו יתרון של אי קיומו של אירוע מס (מומלץ תמיד להתייעץ עם עו"ד בנושא) - מומלץ שלא להתחייב במסגרת עריכת הסכם הגירושין על רכישת הנכס - לפחות בטרם מתקבל אישור עקרוני לעיסקה - יש לקחת בחשבון שמטבע הדברים, מדובר בתהליך ארוך, שיכולים להיות בו הרבה שינויים (למשל: הצד השני החליט פתאום שלא לשתף פעולה או מערים קשיים וכו') - ישנה חשיבות גבוהה מאד לשילוב יועץ המשכנתאות ביחד עם העו"ד שמלווה את התהליך, על מנת שכל המהלך יהיה מסונכרן בין הצדדים כמו תמיד - תכנון תכנון תכנון מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מסלול פיתוי במשכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 😏 מדובר בסוג של תרגיל שאנחנו מבצעים מול הבנק, על מנת לקבל ריביות יותר נמוכות במסלולים יותר יקרים. 😏 חוקי למהדרין. 😏 הרעיון הוא לקחת יותר כסף במשכנתא ממה שאנחנו באמת צריכים בפועל, תוך שמירת "עודף" של הון עצמי, שאותו נחזיר למשכנתא לאחר שסיימנו לבצע בה את כל העברות הכסף (במסגרת של אחוז מימון, הון עצמי, יכולת החזר) 😏 דרך זה, אנחנו יכולים לשלב מסלולים שהם יותר רווחיים לבנק בטווח הארוך (בעיקר מ"צ), וכתוצאה מכך הבנק יוכל להוריד את הריביות במסלולים היותר טובים לנו כלווים בטווח הארוך (בעיקר קל"צ, פריים). 😏 לדוגמה: אנחנו רוכשים נכס במיליון ש"ח, ההון העצמי המינימאלי עומד על 25% = 250,000 ש"ח, אבל לנו יש 400,000 ש"ח הון עצמי. בפועל, ניקח משכנתא של 75% מימון = 750,000, ובתום קבלת כל כספי המשכנתא נזרים למסלול ה- מ"צ את הכסף, כך שבפועל, אחרי הזרמת הכסף - נישאר עם משכנתא של 600,000 ש"ח. יתרונות: 😏 מרגישים ש"עבדנו על הבנק", ובעיקר - נשארנו עם מסלולים אטרקטיביים לנו בריביות זולות יותר, מאשר בתיאוריה היינו מקבלים בתנאים רגילים. חסרונות: 😏 צריך לזכור שריביות המשכנתא נקבעות, בין היתר, ע"פ אחוז המימון משווי הנכס, אז בדוגמה שלפנינו, קיבלנו את הריביות על בסיס של אחוז מימון מקסימאלי (75%), ואילו היינו לוקחים מראש את ה- 600,000, אז היינו מקבלים ריביות על בסיס 60% מימון - שמראש הן טובות יותר. 😏 אי מיצוי יכולת החזר: כשאנחנו מזרימים חזרה כסף למשכנתא, התוצאה היא ירידה בהחזרים החודשיים - ואז נוצר מצב של אי מיצוי יכולת ההחזר, כי בפועל, בהרבה מקרים, אנחנו כן יכולים ורוצים לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, אז המהלך הזה הוריד מההחזר החודשי. צריך לזכור שכל שקל שניתן להשקיע בהחזר החודשי - עוזר לנו בטווח הארוך להוזיל את עלויות המשכנתא, לקצר שנים ולייצב את ההחזרים החודשיים. 😏 ככל שהחזרת הכסף למשכנתא לוקחת יתר זמן - זה משאיר פתח גדול יותר לשחיקת הכסף (הזדקקתי לכסף למטרה אחרת למשל) 😏 גם במסלול של מ"צ ייתכנו עמלות פרעון מוקדם שלא לקחנו בחשבון. **בהרבה מאד מקרים: תכנון משכנתא קטנה יותר מראש, עם החזרים חודשיים נכונים - יותר משתלמים לנו כלווים, מאשר ביצוע מסלול פיתוי** אסיים ואומר - שכמו כל דבר במשכנתא: גם מהלך זה דורש תכנון מדוקדק, ו- אל תתפתו לפתות את הבנק :) מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: ניפוץ מיתוסים והטעויות המרכזיות שאנו עושים בעת לקיחת משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🛡 ראש גדול מדי - רוצים לא להיות פראיירים, עושים הכל לבד מבלי להבין את התמונה עד הסוף 🛡 מקשיבים ומשווים לחברים/בני משפחה, שלא תמיד ניתן לדעת עד כמה העצה שלהם מקצועית או מתאימה לצרכים המדויקים שלכם 🛡 מסתמכים על "יועץ המשכנתאות" בבנק. חשוב לזכור שמדובר בבנקאי, עם יעדים שהוא צריך לעמוד בהם, וברוב המקרים לא יבנה עבורכם את תמהיל המשכנתא הטוב והמתאים ביותר בשבילכם! 🛡 מתמקדים בריביות ולא בתמהיל - הריביות סופר חשובות אך התמהיל זהו החלק החשוב ביותר. עם תמהיל נכון ומתאים נלך לבנק להתמקח על הריביות 🛡 מתפתים לחתום על הסכם רכישה/ביצוע עיסקה עד לפני שיש לנו אישור עקרוני אמיתי (לא דיגיטל ולא לאחר שיחה של כמה דקות בטלפון, אלא אישור עקרוני שעבר חיתום פיננסתי כמו שצריך בבנק) 🛡 מאמינים שקודם משלמים את הריביות ורק לאחר מכן מתחילים לשלם את הקרן לאחר מספר שנים: משכנתא שבנויה נכון תכרסם מקרן ההלוואה מהיום הראשון בקצב טוב 🛡 מתחילים לשלם בהחזר החודשי הכי נמוך שניתן, שאינו משקף את יכולת ההחזר האמיתית שלנו (בגדול: ככל שנתחיל בהחזר חודשי נמוך יחסי לעיסקה, כך בטווח הארוך המשכנתא תהיה יקרה יותר) 🛡 חותמים על משכנתא שאנו לא מבינים את המשמעויות שלה לטווח הארוך (בנויה לא נכון, החזרים נמוכים או גבוהים מדי, לוקחים סכום גבוה מדי שיהיה לנו קשה לעמוד בו בהמשך - רוצים את הנכס הכי גדול וטוב כבר בתחילת הדרך) 🛡 כשמדובר במיחזור משכנתא: מקשיבים כשאומרים לנו ש"לא חבל על מה שכבר שילמתם" או "עכשיו מתחילים לשלם את הקרן" או "יש לכם עמלת פרעון מאד גבוהה".. (התשובה - לא חבל על כלום.. אני רוצה לחסוך על מה שנותר לי לשלם, לא רוצה להמשיך לגרור טעות של שנים) 🛡 טומנים את הראש בחול: לא מתייחסים לדוחות שנתיים של המשכנתא או של הפנסיה או של הביטוח, מקשיבים לגורמים הלא נכונים.. ואז - מפסידים דרך זה עשרות עד מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא ולאורך החיים הפיננסיים שלנו! מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: עמלת פירעון מוקדם במשכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 📊 מוכרת גם כעמלת היוון, קנס משכנתא 📊 אינה ניתנת לחיזוי מראש (בדומה למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה) 📊 מתרחשת כאשר יש פער בריבית שיש לי כיום במשכנתא אל מול הריבית הממוצעת שהבנק מחשב לאותו המסלול ביום הפרעון / מיחזור - במצב שבו "הבנק מפסיד", משום שהריבית שלי נמוכה מהריבית שהבנק יכול להציע באותו מסלול ללקוח אחר 📊 במצב הפוך שבו הריבית כיום גבוהה יותר מהריבית שיש לנו במשכנתא - הבנק לא יפצה אותנו, אלא ישמח לקבל מאיתנו כסף בריבית נמוכה ולמכור למישהו אחר בריבית גבוהה יותר 📊 עמלת הפרעון רלוונטית במסלולים של ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה), ובמסלולים בריביות משתנות לתקופה ארוכה (מעל ל- 3 שנים) 📊 אינה רלוונטית למסלולים בריבית משתנה קצרת מועד, כמו פריים, מט"ח, ריבית משתנה עד 3 שנים 📊 דוגמה לאופן חישוב עמלת הפרעון המוקדם: מספר השנים שנותרו לסיום המסלול X הפרש הריבית באחוזים X הסכום לפרעון/מיחזור למשל: 15 שנים שנותרו לסיום המסלול * 1% הפרש בריבית * סכום הפרעון/מיחזור, למשל 200,000 ש"ח לפרעון/מיחזור = 30,000 ש"ח עמלת פרעון 📊 ישנן הנחות שניתן לקבל על עמלת הפרעון המוקדם: - משלמים משכנתא עד 3 שנים: ללא הנחה - משלמים משכנתא בין 3-5 שנים: 20% הנחה - משלמים משכנתא מעל ל- 5 שנים: 30% הנחה 📊 כשמדובר במסלול בריבית משתנה, לא תהיה עמלת פרעון במועד שינוי הריבית 📊 באותו מסלול בריבית משתנה - ככל שמועד שינוי הריבית עדיין לא הגיע: עמלת הפרעון המוקדם תחושב על בסיס יתרת הזמן שנותר עד למועד שינוי הריבית (שאר החישוב נעשה באותו האופן כפי שהודגם קודם) 📊 במסלולי זכאות אין עמלת פרעון מוקדם (למרות שהם בעצם ריבית קבועה) 📊 לא ממש ניתן למו"מ מול הבנקים 📊 עמלות נוספות שיכולות להיות: - ישנה עמלה תפעולית של 60 ש"ח - עמלת אי הודעה מראש: צריך להודיע לבנק לפחות 10 ימים מראש על רצוננו לבצע את הפרעון / מיחזור; אחרת תהיה עמלת של 0.1% מהסכום שנפרע / מוחזר. - עמלת מדד ממוצע: במסלולים צמודי מדד: מסלול שנפרע לפני ה- 15 לחודש (1-15 לחודש): הבנק לא יקבל את המדד על אותו חלק יחסי של החודש, ולכן תהיה עמלה נוספת; מסלול שנפרע לאחר ה- 15 לחודש (16-31): אין עמלה במצב זה, אך יש לזכור שהמסלול יספוג את המדד של החודש העוקב. טיפ: במידה וצופים שהמדד יהיה גבוה בחודש הבא - מומלץ לבצע את ההחזר לפני ה- 15 לחודש; במידה וצופים שהמדד יהיה נמוך או שלילי - מומלץ לבצע את ההחזר לאחר ה- 15 לחודש **הטיפ הכי חשוב** לא לפחד מעמלת הפרעון המוקדם! ככל שעמלת הפרעון המוקדם גבוהה יותר, כך הפוטנציאל לחיסכון בטווח הארוך יהיה גדול יותר פי כמה מהעמלה (ביחס למצב שבו נשארים באותו המסלול במתכונותו הנוכחית) מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לביצוע שיפוץ - עם או ללא היתר בנייה בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🔨 מדובר במשכנתא לכל דבר (תוספת למשכנתא קיימת או משכנתא חדשה) 🔨 ניתן לקבל עד 50% משווי הכנס, לאחר השיפוץ, בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת (בכפוף להערכת שמאי) 🔨 שיפוצים רחבים בהרבה מקרים דורשים היתר בנייה (תוספת חדר, שבירת קירות, תוספת קומה.. במקרים אלה יש להתייעץ עם אדריכל) 🔨 המשכנתא ניתנת לטווח של עד 20-25 שנים 🔨 יש לקחת בחשבון שכמו במשכנתא רגילה, גם כאן נדרשת שמאות, יש עמלת פתיחת תיק, רישום בטאבו/מינהל וכדומה 🔨 בחלק מהמקרים הבנק לא יתן את כל הכסף מראש אלא בהתקדמות השיפוץ - ויכול לבקש קבלות או אישור מהנדס או שמאי בטרם העברת כסף 🔨 רצוי לבקש יותר כסף ממה שצריך בפועל - על מנת למנוע מצב של חריגה בתקציב 🔨 במשכנתא לשיפוץ שכוללת היתר בנייה - סביבת הריבית תהיה רגילה כמו של משכנתא לדיור 🔨 במשכנתא לשיפוץ שאינו כולל היתר בנייה - סביבת הריבית תהיה גבוהה יותר, כמו של הלוואה לכל מטרה 🔨 לעתים כשמדובר בסכום נמוך יחסית - כדאי לשקול לקחת הלוואה "רגילה" ולא משכנתא (היתרון - לא נדרש לשעבד את הנכס במצב זה, אבל סביר להניח שהריביות יהיו גבוהות יותר ומשך ההלוואה יהיה קצר) 🔨 ככל שקיימת משכנתא - כמובן מדובר בהזדמנות נהדרת לבחון את כדאיות מיחזור המשכנתא 🔨 כמובן שלפני שמתקדמים - לא לוותר על אישור עקרוני מהבנק 🔨 וכמו תמיד - תכנון ותזמון הם גורמי המפתח גם כאן! מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🏠 מדובר בתכנית ממשלתית אשר כוללת תהליך רישום, השתתפות בהגרלות וזכייה 🏠 מחיר הרכישה יהיה בעלות נמוכה יותר ממחיר הנכס בשוק החופשי (בעיקר לאור הנחות שמקבלים הקבלים ברכישת הקרקע) 🏠 במצב רגיל - צריך מינימום הון עצמי של 25% ממחיר הרכישה; במחיר למשתכן ישנה הטבה ענקית בנושא זה: - בנכסים שמחיר הרכישה שלהם הוא עד 1,000,000 ש"ח צריך מינימום של 100,000 ש"ח הון עצמי - בנכסים שמחיר הרכישה שלהם הוא 1,000,000-1,800,000 ש"ח צריך מינימום של 10% הון עצמי - בנכסים שהם מעל ל- 1,800,000 ש"ח (מחיר רכישה או שווי שוק בשמאות) - ההון העצמי יהיה כמו ברכישה בתנאי שוק חופשי (25% הון עצמי מינימום) 🏠 מכאן ניתן גם להבין שניתן להגיע לאחוז מימון מאד גבוה שבמצב רגיל לא ניתן להגיע אליו 🏠 בחלק מהיישובים ניתן לקבל מענק בסך 40,000-60,000 ש"ח, אשר מוגדרים כחלק מההון העצמי! (הרשימה המלאה נמצאת באתר של משרד השיכון) 🏠 צריך לשים לב, שלנוכח ההון העצמי הנמוך (היחסי) הנדרש כאן לעומת רכישה בשוק החופשי, זה יגרום לכך שהמשכנתא שתילקח תהיה גדולה יותר = החזרים גבוהים יותר, ואחוז מימון גבוה יותר לפעמים 🏠 כמו תמיד - ההמלצה הנה להגיע לתהליך מוכנים, לקבל אישור עקרוני מהבנק בטרם בחירת הדירה מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מדד תשומות הבנייה בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🔣 מהו מדד תשומות הבנייה 🔣 רלוונטי רק למי שרוכש דירה מקבלן 🔣 המדד מוצמד לכל יתרת התשלום שטרם הועבר לקבלן 🔣 יש לקחת בחשבון שבתשלום האחרון לקבלן תהיה יתרה לתשלום - ריכוז של מדד תשומות הבנייה, שאינו נכנס למשכנתא (בנוסף להוצאות נלוות נוספות של כניסה לבית, כגון - מוצרי חשמל, שידרוגים, מיזוג, ריהוט...) 🔣 כיצד ניתן להימנע מתשלום מדד תשומות הבנייה? ע"י תשלום של כל הסכום מראש לקבלן או מיקוח מול הקבלן בטרם חתימת החוזה מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: קיבוע תנאי המשכנתא לאחר החתימה על המשכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: חתמתם על המשכנתא? בשעה טובה! אבל, פתאום אפשר לגלות שהתנאים שעליהם חתמנו במשכנתא השתנו, והעניין שזה מצב מאד שכיח! למה זה יכול לקרות? 1. הריביות שעליהן חתמנו (אישור עקרוני נוסף למשכנתא) - תוקפן ל- 24 ימים, זאת אומרת שככל שלא העברנו את המשכנתא בטווח של 24 ימים מהחתימה - האישור העקרוני יכול להשתנות (למשל: התעכבנו בהחזרת הניירת החתומה לבנק - טופס טיולים, או שחשבנו שאנחנו חותמים על המשכנתא ומעבירים את הכסף בעוד כמה שבועות/חודשים). 2. **הכי חשוב** - עד שלא העברנו לפחות תשלום אחד מהמשכנתא למוכר - הבנק יכול לבצע חיתום מחדש להלוואה. מה המשמעות: בדיקת אשראי חוזרת, הגשת מסמכים מלאים; במילים אחרות - זה שחתמנו על המשנכתא זה לא מספיק, ובמידה ועבר זמן כלשהו מרגע החתימה עד להעברת הכסף - נידרש לאשר את המשכנתא מחדש!!! תראו לעצמכם מה יקרה אם חל שינוי לרעה ביכולת ההחזר שלנו או שחזרו לנו מספר חיובים בבנק בגלל בעיה נקודתית? אסון! 3. האישור העקרוני שקיבלנו - מתייחס להעברה של מלוא סכום המשכנתא, מה שלא קורה בדרך כלל. רובנו מעבירים את התשלום במספר פעימות.. ולכן, מסלולים שהם בריבית קבועה יכולה להשתנות בהם הריבית (למעלה/למטה) וזאת לאור מושג שנקרא "מרווח בנקאי" (עלות גיוס הכסף), ומכאן ש - ככל שאנו לא מעבירים את מלוא המשכנתא, רצוי שהפעימה הראשונה של המשכנתא תועבר מתוך כל המסלול/ים בריבית קבועה (ואפילו העברה חלקית של מסלול כזה - כאמור: על מנת לקבע את חיתום המשכנתא). *ככל שיודעים שבוודאות עתיד להיות שינוי ביכולת ההחזר שלנו (מסיימים עבודה, פוטרתי מהעבודה וכדומה) - רצוי לחתום כמה שיותר מהר על המשכנתא + העברת סכום ראשוני ממסלול בריבית קבועה מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מה עושים כשיש בעיית יחס החזר או חסר הון עצמי בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: בעיית יחס החזר (ההכנסות אינן מספיקות עבור סכום המשכנתא שרוצים לקחת), וגם במצב שבו ההון העצמי שברשותי אינו מספיק לטובת העיסקה: יחס החזר: 🧩 הבנקים מאשרים בדרך כלל עד 40% החזרים על המשכנתא שתהיה + התחייבויות קיימות שהן מעל לשנה וחצי, מההכנסות לנטו למשק הבית. בד"כ יאושר לא יותר מ- 35%-37% יחס החזר. 🧩כלל אצבע לחישוב עלות המשכנתא - על כל 100,000 ש"ח מחזירים במינימום כ- 400 ש"ח (בטווח הארוך לא מומלץ), או חלק יחסי. 🧩 מה עושים במצב שבו ההכנסות לא מספיקות על מנת לעמוד בהחזרי המשכנתא שאנו רוצים לקחת? א. לא קונים ב. קונים נכס זול יותר ג. משלבים לווה נוסף בהלוואה: 🧩מדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה 🧩אותו אדם הוא לווה בהלוואה שלכם, לאו דווקא ייכנס כבעל זכויות בנכס שלכם. 🧩 זה אומר שחלק מההחזר החודשי יילקח מאותו לווה נוסף, מתחיל בכ- 20% מההחזר החודשי וצפונה. 🧩אותו לווה חייב גם בביטוח חיים. 🧩 זה גם אומר שבמידה ולא תעמדו בהחזרי ההלוואה שלכם - זה ישליך גם על הלווה הנוסף. 🧩והכי חשוב - ללווה הנוסף אין פג תוקף מבחינת מועד יציאה מההלוואה (למשל - אחד מבני הזוג כרגע לא עובד), ולכן, ככל שלא תשכילו להוציאו אותו לאחר שחזרתם ליכולת החזר מתאימה, אותו לווה נוסף עלול "להיתקע" בהלוואה שלכם לתקופה בלתי מוגדרת. 🧩כמובן שזה עלול להשפיע על אותו לווה נוסף בעת קבלת אשראי עבורו, לנוכח השתתפותו במשכנתא שלכם. 🧩עניין משפחתי - עלול ליצור חילוקי דיעות של למה זה קיבל עזרה מההורים ולמה זה לא וכדומה.. אין מספיק הון עצמי: 🧩החוק דורש מינימום של 25% הון עצמי לנכס ראשון/יחיד (אך זה תלוי מצב, כמו מחיר למשתכן, נכס להשקעה, שיפור דיור וכו'). 🧩אם אפשר לקחת הלוואה נוספת - שלא תיפגע ביכולת ההחזר, אז יכול לעבור מסך (בד"כ רלוונטי לבעלי הכנסה גבוהה). 🧩 אם זה יפגע ביכולת ההחזר - לא רלוונטי כי זה יגרום לבנק לא לאשר את המשכנתא. 🧩ניתן לנסות לגייס את הכסף מקרן השתלמות בהלוואת בלון. 🧩ניתן להיעזר בקרובי משפחה - כשהרעיון הוא שהלוואה שהם יקחו, למשל, לא תירשם על הלווים במשכנתא. *כמו תמיד, יש לקחת בחשבון את נושא התיכנון + התיזמון! מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: גרירת משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🚂 מהי גרירת משכנתא? פעולה שבה אני רוצה לשמר תנאים (טובים) במשכנתא קיימת ולהעבירם לנכס אחר שאני רוכש. 🚂 הוסברו שני מצבים חשובים בגרירה: א. כבר רכשנו את הנכס החדש ועדיין לא מכרנו את הנכס הנוכחי: פה מדובר בפעולה יחסית פשוטה של ביצוע הגרירה. ב. כבר מכרנו את הנכס הנוכחי אך עוד לא רכשנו את הנכס החדש: במצב זה מעבירים את הכסף למעין חשבון נאמנות של הבנק (אני לא מקבל את הכסף לידיים שלי), בתוספת של 5%-10% מגובה המשכנתא, ואז ניתן או להמשיך לשלם לפרק זמן מסוים את המשכנתא או להקפיא אותה; אחרי שנסיים את רכישת הנכס החדש - המשכנתא תירשם על אותו הנכס. 🚂 מתי כדאי לוותר על ביצוע הגרירה: כאשר התנאים של המשכנתא הנוכחית אינם מספיק טובים ביחס לתנאים שקיימים כיום בשוק. 🚂 צריך לבדוק ביתר שאת את המצב שבו מעבר לגרירה נדרשת גם תוספת, כי אז על התוספת למשכנתא - אני אהיה לקוח שבוי של הבנק שבו אני מבצע את הגרירה. ולכן במצב זה כדאי קבל הצעה מבנקים נוספים על כל הסכום, כולל הגרירה. 🚂 יש לקחת בחשבון שגם בגרירה נדרש להוציא אישור עקרוני מהבנק + ישנן עלויות של עמלת פתיחת תיק, סביב ה- 0.25% 🚂 וכמו תמיד - המפתח הוא תיכנון + תיזמון מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: סוגי רישום נכס - טאבו, מינהל, מושע בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: סוגי רישום נכס - טאבו, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י או מינהל בשם היותר מוכר), ההסתדרות הציונית וכדומה וכמו כן שוחחנו על נושא נכס ב- מושע. 🏠 טאבו / אישור זכויות כ- ת.ז של הנכס 🏠 מה קורה כשכנס עדיין לא נרשם במלואו בטאבו - מוצאים אישור זכויות מהקבלן 🏠 מה קורה כשהקבלן העביר את תיק הבניין לטאבו ולכן לא יכול להוציא אישור זכויות 🏠 אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל / רשויות מינהליות אחרות 🏠 נכס במושע - דורש בחינה מעמיקה בטרם כניסה לעיסקה 🏠 חשיבות התכנון המוקדם בזיהוי הערות אזהרה / רישומים אשר דורשים את תשומת ליבנו בטאם כניסה לעיסקה מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור בעלי עסקים - עצמאי או בעל חברה בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: המאפיינים הייחודיים של לקיחת משכנתא למי שהוא בעל עסק - עצמאי / בעלים של חברה: 📊 ההבדל בהתסכלות שבין שכיר לעצמאי/בעל חברה (שכיר מציג תלושים של 3 חודשים אחרונים ונבדק הרצף התעסוקתי שלו), ואילו בעל עסק נמדד ברמת מחזר שנתי 📊 התסכלות של שורת הרווח הנקי ולא רק על המחזור (שהוא כמו ברוטו לשכיר) 📊 חייבים ותק של שנה אחת בעסק על מנת שהבנקים יסתכלו עלינו בצורה נכונה 📊 הקריטיות של לא לצאת לדרך עצמאית בזמן שאתה רוצה לקחת משכנתא (כאמור - מסתכלים על העסק ברמה שנתית) 📊 בעל שליטה בחברה - מסתכלים גם על תלושי השכר שלו אך גם על החברה עצמה 📊 הכרה בדיבידנדים: רק למי שמשך דידיבנדים ברציפות במסך 3 השנים האחרונות וכמו תמיד - דיברנו על שני הדברים הכי חשובים בעולם המשכנתאות: תיזמון + תכנון מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: הלוואות בלון, מדד תשומות הבנייה, ביצוע שמאות מוקדמת בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 1. הלוואת בלון: 🎈 מהי הלוואת בלון (מוכרת גם כגישור / גרייס / בוליט) 🎈 מתי נשקול לקחת הלוואת בלון? לרוב כשנתקשה לשלם גם שכירות וגם משכנתא בזמן שעד לקבלת המפתח לנכס החדש 🎈 מה המשמעויות של הלוואת הבלון 2. מדד תשומות הבנייה: 🔣 מהו מדד תשומות הבנייה 🔣 רלוונטי למי שרוכש דירה מקבלן 🔣 המדד מוצמד לכל יתרת התשלום שטרם הועבר לקבלן 🔣 יש לקחת בחשבון שבתשלום האחרון לקבלן תהיה יתרה לתשלום - ריכוז של מדד תשומות הבנייה, שאינו נכנס למשכנתא 3. ביצוע שמאות מוקדמת: 🕵️‍♀️ההבדל בין שמאות מטעם הבנק לבין שמאות מוקדמת - הראשונה נעשית לאחר שחתמנו על הסכם הרכישה והודענו לבנק שאנו מעוניינים להתקדם עמו (לעתים לפני החתימה על המשכנתא ולעתים לאחר החתימה על המשכנתא - תלוי בבנק) 🕵️‍♀️ עלות שמאות רגילה תנוע בממוצע בטווח של 600-1,000 ש"ח, עלות שמאות מקדימה תעלה בסביב ה- פ 2 עד 4 משמאות "רגילה" (כמו ללכת לרופא בקופ"ח עם טופס 17 או לאותו רופא בזמן פרטי) 🕵️‍♀️ מתי נשקול לבצע שמאות מקדימה: נכס ישן, יש חריגות בנייה בנכס, אנחנו ממש על הקצה עם ההון העצמי המינימאלי לעיסקה, וכל הורדה של שווי הנכס יכולה להוציא אותנו מאיזון (תגרום להשלמת הון עצמי שאין ברשותינו), כאשר אוצין לדעת את מחיר הנכס בטרם חותמים על החוזה מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור רכישת נכס להשקעה בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: מאפייני עיסקת משכנתא עבור רכישת נכס להשקעה (רכישת נכס שני ומעלה): 🏢 ניתן לקבל בבנקים עד 50% מימון משווי הנכס, בתנאי משכנתא רגילה 🏢 ישנם גופי מימון חוץ בנקאיים שיכולים לתת משכנתא ארוכת טווח באחוז מימון של עד 60-80% (בריביות מעט יותר יקרות) - כלי נהדר למשקיעים 🏢 ההון העצמי הנדרש לעיסקה יהיה יחסי לאחוז המימון (20-50% הון עצמי מינימום) 🏢 ניתן להיעזר בלקיחת משכנתא על נכס קיים בעת הצורך, על מנת להגדיל את ההון העצמי 🏢 ישנה חשיבות קריטית לליווי ע"י עו"ד מנוסה במיסוי מקרקעין - בשל אירועי מס אשר יכולים להיות לעיסקה (מס רכישה, מס שבח) 🏢 חשוב לשים לב ליחס ההחזר, אפילו אם ברוב המקרים הנכס החדש/קיים יתנו תשואה - החישוב בבנק הוא לא שכירות אל מול משכנתא ישירות 🏢 כמו תמיד, ישנה חישבות קריטית לתכנון העיסקה לפרטי פרטים, על מנת לקבל את התוצאה הטובה ביותר מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לגיל השלישי (משכנתא הפוכה) בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🏠 מדובר בעיסקה שונה בתכלית מרכישת נכס מוכן / מקבלן 🏠 מתאפיינת לרוב בשני שלבים מרכזיים: רכישת הקרקע, בניית הבית 🏠 דורש תכנון מראש של כל עלות הבנייה 🏠 ישנם היטלים ותלשומים נוספים (לרוב היטלי פיתוח) שיש לקחת אותם בחשבון, ומנגד - לא כל התשלומים הללו ייחשבו כהון עצמי מבחינת הבנק (למשל: אגרה ליישוב, ועדת קבלה, חברות ביישוב, הוצאות היתר בנייה ועוד) 🏠 בבנייה העצמית הבנק מעביר תשלומים רק ב- 4 פעימות תשלום בלבד: 1. גמר יסודות/כלונסאות 2. גמר שלד 3. גמר טיח/ריצוף 4. מסירה/טופס 4 🏠 המשמעות - חייבים להיות נזילים בכסף מזומן לא מבוטל, לתשלום לבעלי מקצוע בין פעימות התשלום השונות *קריטי* 🏠 המשכנתא לבנייה עצמה - תינתן בפועל רק לאחר קבלת היתר בניה! מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לגיל השלישי (משכנתא הפוכה) בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: ✅מאפייני המשכנתא: - גיל (לרוב מעל 60, שזהו גיל הלווה הצעיר ביותר בהלוואה) - ללא צורך בביטוח חיים - לא חייבת להיות יכולת החזר - ההלוואה יכולה להינתן ללא הגבלת זמן (עד למועד פטירת הלווים) - ניתנת על בית שברשות הלווה - אחוז המימון משווי הנכס תלוי בגיל הלווה - ככל שהגיל גבוה יותר, כך סכום ההלוואה שניתן לקבל הנו גבוה יותר - ניתנת לפירעון בכל עת ✅הפתרונות אשר קיימים בשוק: - לצבור את הריבית ואז לא לשלם לעולם את ההחזר החודשי (יש לקחת בחשבון שכל חודש שעובר, היתרה לסילוק ההלוואה גדלה) - לשלם את הריבית החודשית בלבד - כך שהקרן תמיד תישאר באותו סכום התחלתי שאותו לקחנו - תשלום שוטף, כמשכנתא רגילה - קרן + ריבית, לתקופות שיכולות לנוע עד 20-30 שנים (כאן נדרשת יכולת החזר) - ניתן לעבור בין מסלולים תוך כדי תנועה, בתיאום עם חברת המימון ✅הסיבות שבגינן נהוג לקחת את המשכנתא ההפוכה: - בעיה בריאותית אשר דורשת סכום כסף גבוה - מעבר לדיור מוגן - כיסוי חובות - עזרה למשפחה/ילדים - תוספת להכנסות החודשיות, כמעין קצבה חודשית - רכישת נכס להשקעה ועוד ✅חשיבות מעורבות המשפחה בתהליך: - רצוי לשתף את הילדים בנושא - לרוב חברות המימון מבקשות להחתים את ילדי הלווים על כך שהם מודעים לעניין שההורים לקחו משכנתא הפוכה (על מנת למנוע טענות עתידיות) - ככל שישנה בעיה בסוגיה הנ"ל - ישנם פתרונות שניתן לייצר מול החברות ✅תהליך והוצאות: - דומה למשכנתא "רגילה" - כולל קבלת אישור למשכנתא - חתימה על חוזה, ביצוע ביטחונות (טאבו/מינהל, רשם המשכונות וכדומה) - יש לקחת בחשבון הוצאות כגון שמאות, פתיחת תיק בחברת המימון ועוד (את ההוצאות ניתן "להעמיס" על ההלוואה) מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא למסורבים בבנקים בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: ❌ בעלי הון עצמי נמוך מדי ❌ יחס החזר נמוך מדי ❌ התנהלות אשראי לא תקינה ברמת הסביר כמו כן שוחחנו על המסורבים הקשים יותר, במצבים כמו: 🚫 פשיטת רגל 🚫 הגבלה בבנקים 🚫 כינוס נכסים 🚫 הוצאה לפועל 🚫 הסדרי חובות 🚫 התנהלות אשראי ממושכת לא תקינה שוחחנו על הפתרונות ועל המוקשים שיכולים להיות בדרך מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משפרי דיור בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🏡 משפרי דיור הנם נוטלי משכנתאות אשר ברוב המקרים משדרגים את הנכס הקיים שלהם בנכס יקר יותר 🏡 לרוב מדובר בלווים אשר כבר קיימת להם משכנתא על הנכס הנוכחי 🏡 הוסברה החשיבות הקריטית של תכנון המהלך והתזמון של ביצוע המהלך 🏡 ההבדל בין מצב שבו כבר נמכר הנכס הנוכחי שלי לבין מצב בו הנכס הנוכחי שלי טרם נמכר 🏡 איך הבנק רואה את המצבים הללו (בצורה שונה לגמרי) 🏡 רמת הכסף הנזיל שנדרש לטובת ביצוע המהלך כנדרש מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: איחוד הלוואות דרך משכנתא - משכנתה מוחקת בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: 🏆מדובר בתוספת למשכנתא 🏆ניתן להגיע לסכום של עד 85%-70% משווי הנכס, בניכוי יתרת משכנתא כלל שקיימת 🏆כלי נהדר לאיחוד הלוואות קיימות 🏆עוזרת לנו להורדת ההחזרים החודשיים בצורה דרמטית - חוזרים לנשום מבחינה תזרימית חודשית 🏆ניתנת לתקופה של עד 20-30 שנה, ןלעתים אף יותר מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מיחזור משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: ♻️ מה זה בעצם מיחזור משכנתא? ההגדרה הרחבה והבסיסית ביותר היא 'שינוי התנאים'. מה שאנחנו עושים זה בעצם להקפיא את המצב הקיים, לפרק אותו ולהרכיב אותו מחדש, בהתאמה לתנאים הנוכחיים בחיים שלנו ובשוק המשכנתאות ♻️ מה התוצאות של מיחזור משכנתא? - חיסכון בסה"כ עלות המשכנתא מהיום ועד סופה - קיצור שנים לתשלום - הזרמת כסף למשכנתא (התקבל סכום כסף משמעותי, פיצויים, תביעה, ירושה, זכייה..) - הורדת ההחזר החודשי - הגדלת ההחזר החודש הרעיון הוא בעצם להתאים את יתרת המשכנתא ליכולת הפיננסית העכשווית שלנו ♻️ מה קובע את מחיר הכסף שאנו משלמים עליו במשכנתא (גובה הריבית)? - אחוז המימון - תמהיל או הרכב ההלוואה - משך תקופת ההחזר של כל מסלול - יכולת ההחזר של הלווה ♻️ מתי נשקול לבצע מיחזור משכנתא: - ההכנסות שלנו גדלו - התפנה לנו כסף בתזרים השוטף החודשי (למשל: סיימנו לשלם על הלוואה, סיימנו לשלם על גנים..) - מצב של קושי בעמידה בהחזרים ורצון להוריד את ההחזר החודשי - שינויים ברגולציה של בנק ישראל (דוגמה מצוינת הנה הסרת מגבלת הפריים) - שינויים בריביות המשכנתאות בישראל - עברו לכל היותר 3 שנים מיום החתימה על המשכנתא / בדיקת כדאיות המיחזור האחרונה: חשוב להבין שתנאי המשכנתא שלנו נקבעו במועד החתימה על המשכנתא, שם היינו באחוז מימון מסוים ממחיר הנכס, הייתה לנו יכולת החזר מסוימת ועוד, ואז לאורך השנים קרו מספר דברים: - אחוז המימון שלנו ירד, משום שסביר להניח ששווי הנכס עלה מעט ויתרת המשכנתא ירדה לנוכח התשלומים השוטפים שלנו - כמו כן – המסלולים שלקחנו התקצרו, והבנק מתמחר בין היתר את גובה הריבית לתשלום ע"פ משך המסלול, בקבוצות של 5 שנים, אז לדוגמה: אם לקחנו מסלול ל- 30 שנה, ועברו נניח 5 שנים, נוכל לדרוש מהבנק הטבה בריבית לנוכח העובדה שעכשיו אנחנו בקבוצת שנים יותר קטנה (20-25, במקום 25-30) ♻️ מי שיעבוד נכון, ויבצע מיחזור של המשכנתא שלו כל כמה שנים - יוכל לקצר את המשכנתא שלו ולהוזיל אותה, והסוד הכי גדול: ללא צורך בהגדלת ההחזר החודשי ♻️ חשוב להבין שהבנק בטח לא יציע לנו בעצמו שיפור בתנאים, אנחנו צריכים לדרוש זאת בעצמנו! מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: תהליך לקיחת משכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: ✔️תזמון (כושר התשכרות, התנהלות בבנקים, הון עצמי מספק, תכנון העיסקה) ✔️הגשת בקשה לאישור עקרוני ✔️קבלת אישור עקרוני - ורק לאחריו באמת ניתן להתקדם למו"מ רציני על נכס שבו אנו מעוניינים ✔️חתימה על הסכם רכישה (כולל חשיבות הליווי על ידי עו"ד בכל שלבי המו"מ) ✔️בניית תמהיל סופי והגשתו לבנקים ✔️ביצוע מכרז ריביות עבור התמהיל ✔️ביצוע שמאות ✔️חתימה על המשכנתא ✔️השלמות מסמכים ✔️ביטוחים (חיים, מבנה) ✔️הזרמת כסף למוכר מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: הפרמרטים שעליהם מסתכל הבנק בעת מתן אישור למשכנתא בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: ✅ כושר השתכרות ✅ הון עצמי ✅ יחס החזר ✅ התנהלות פיננסית ✅ תזמון לקיחת המשכנתא (למשל - אחד מבני הזוג בחל"ת) ✅ החשיבות לתכנון המהלך בצורה נכונה! מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הפינה הראשונה ברדיו קול רגע! בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים: -מה זו משכנתא -מאפייני המשכנתא -מדוע כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני -הנחיות בנק ישראל לגבי מגבלת שליש הפריים מעוניינים להתייעץ? צרו קשר: טלפון 054-2668566 אימייל: [email protected] וואטסאפ: https://wa.me/972542668566